营权后，对景区进行开发，可以独立开发，也可以二次招商，行政村可以在政府的引导下和投资商合作。
第五部分 市场分析
一、国内旅游市场现状
1996年我国推出了休闲度假游；1999年又推出“生态环境游”，放松身心、贴近自然、融于自然的旅游活动风靡一时，由此，也揭开了我国休闲、生态旅游的序幕。传统的观光旅游产品正为之所替代。1995年5月，我国实行了5天工作制；1999年又开始实行“十一、五一、春节3个长假，2008年开始，全国假日办调整假日，“五一”法定假日有原来的3天变1天，增加清明、端午、中秋三大传统假日各放1天，至此，我国的法定休假日已达115天，如果再加上带薪度假，那么居民全年有1/3以上的时间是休假日。长期制度的实施为休闲度假旅游创造了必要的时间条件。而随着生活节奏的加快、工作生活压力的加大，越来越多的人改变了传统的走马观花方式，而选择了放松身心、贴近自然的旅游行为。
目前旅游业己成为世界第一大产业，是当今世界的热门产业，而且经济发展水平越高、社会越进步的国家和地区，旅游业越兴旺；旅游业是绿色产业、无烟产业、最好的创汇产业，因而是永远的朝阳产业。旅游业是一种“一本万利”的产业，投资见效快，回收成本快，深受各国各地区各单位青睐。随着国内小康生活的到来，旅游成了与住房、汽车一样的三大消费热点之一；双休日、“十一”“春节”长假制等，使人们的旅游消费意识增强；国家鼓励发展旅游业政策的颁布、企事业单位带薪休假、奖励旅游的启动，更使旅游业获得了前所未有发展前景。世界旅游组织预测，2020年全球旅游总收入将达到2万亿美元，中国将成为第一大旅游目的地国和第四大游客输出入国。 二、项目市场
驻马店天中旅游度假区中的观光、采摘项目、文化休闲项目和养生度假项目，将逐渐成为时尚的旅游项目。观光采摘逐渐为人们所熟识，成为一种新型的外出旅游休闲方式，并与旅游、度假、游览、体育、健身、文化娱乐活动相互结合，由提供单一的观光型旅游资源转向提供观光、采摘与度假为一体的旅游产品开发，形成了一定的市场规模和一批较为完善的旅游资源建设及可观的经济、社会效益。
目前，身边人议论最多的是“都市大逃离”计划，在高山峡谷间，在蓝天白云下，
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体验一种“采菊东篱下，悠然见南山”的感觉：徘徊在丛林花海之中，看花开花落，云卷云舒，体验一种悠然自得的浪漫与悠闲；亲手摘下一个个诱人的桃子，亲自体验劳动的艰辛与快乐，体验那份收获的喜悦。观光、采摘，让现代人浮躁、喧嚣的心得意回归自然。
随着经济、交通、旅游的快速发展以及现代城市人快速的生活节奏，我国的休闲产业必将迎来一个更加光明的未来。 三、客源市场
1、客源市场特征分析
市场来源：八成以上为驻马店当地居民，其次为周边城市游客。
市场出行：而在交通工具的选择上，半数的游客选择自驾到中转站或景区。 市场偏好：参与性较高的采摘、亲水等活动是游客最喜欢的项目，而游客最希望看到的是能够代表当地文化特征的旅游产品。
市场行为：新假日制度的影响、有车族的快速增长，使旅游消费呈现短途多次的特征，车程3小时以内的短途旅游目的地是主要的旅游选择。
市场类型：目前前往驿城区西部山区旅游的游客基本都是观光、休闲型旅游。 2、主要客源市场分析
驻马店市：近年来，驻马店市发展迅速。2003—2008年，居民收入保持持续快速增长。人口也保持了增长状态，2007年，驻马店市常住人口764万人，实际人口约844万人；至2020年，驻马店常住人口和外来人口总量将达990万人。
中原城市群：以郑州为中心，以洛阳为副中心，包括开封、平顶山、新乡、焦作、许昌、漯河等城市，现有人口约3950万人。
武汉城市圈：以武汉为核心，包括黄石、黄冈、鄂州、咸宁、孝感、仙桃、潜江、天门7个城市，人口数量占到湖北省人口总量的51.6%，GDP占到湖北省的60%以上。
河南省其它城市：包括信阳、南阳、周口、济源、商丘、三门峡、濮阳、鹤壁、安阳等地，人口众多，旅游消费潜力大。
3、专项市场分析
随着人民生活水平的提高，休闲旅游方式也发生了相应的变化，未来项目的主要专项市场将集中在自驾车、家庭休闲市场、高端度假旅游市场、商务会议市场和康体
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养生市场。
4、市场分析结论
规划区紧邻驿城区，通过完善驿城区的旅游、商务、休闲、文化等功能配套及农业、相关加工业、第三产业配套，可有效吸引驻马店的居民、游客、企事业单位等。
规划区属于大伏牛山生态旅游区的一部分，处于豫南“无障碍旅游圈”中通过旅游合作，可吸引伏牛山、豫南地区的顺途游客。
根据现状及市场耦合度分析，应以驻马店市、中原城市群、武汉城市圈、河南省其它城市的居民、顺途游客为核心客源市场。
应以多样化的旅游产品，挖掘市场需求潜力、引领旅游市场消费，提升旅游区的吸引力、竞争力、营利性。规划区适宜开发的旅游产品包括文化体验旅游产品、休闲度假旅游产品、商务会议旅游产品、康体养生旅游产品、自驾游旅游产品等。 四、市场开发策略
稳固基础客源市场，重点开拓周边客源市场，渗透和培育其他市场，稳定推进客源市场开发进程。
提升项目的主题定位，建立和维护营销主体形象，导入CIS，以鲜明的主题、亲切的形象赢得市场，提高旅游产品的知名度和美誉度。
建立完善的市场资讯系统，注重市场调研与分析，细分目标市场，研究各细分市场的行为模式，及时掌握市场需求及其变化，有针对性地推出时尚旅游产品。
建立健全立体式的销售渠道和高效畅通的分销网络，建立一支训练有素的销售队伍。
五、公共关系
作为新兴商业模式的先行者，有必要在消费者中培养稳定的顾客群体，可以通过以下方法提升社会关注度以及企业形象：
·平面媒体广告
为了强化度假区在人们心目中的高档定位，广告只在时尚类与旅游类杂志刊登。因为这些杂志的消费者有一定经济实力，符合我们的目标客户定位。
·电视媒体广告
不做单纯的电视广告，主要以高档会务、发布会等形式进行，以强化人们对生态度假、养生度假的品牌意识。
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·广播广告
在交通台按小时滚动播出，虽然价格较低，然而将广告直接作用于私家车车主、乘坐出租车的乘客等具有较高消费能力的目标客户，可迅速提高知名度。
·互联网广告
是我们的主要广告手段。价格比传统媒体低很多，传播对象符合我们的目标客户定位，因为上网人群的平均收入远高于普通人群。准备在国内众多的门户网站和旅游专业网站刊登旗帜广告，提供宣传文章。
·户外广告
在市区的繁华地段和京珠高速、沪陕高速、京广铁路等地树立大型户外广告，提高品牌知名度，树立品牌实力的象征。
此外，还可通过与广播、电视合作举办专题节目、各种公益事业活动以及参加或举办行业论坛、行业展览等活动提高本项目的知名度和社会效应。
第六部分 投资规模
分区 近期 2012—2013 桃花溪游憩园 桃林农家乐园 桃园欢乐谷 万亩果园 龙溪文园 乡韵滨湖庄园 生态农业观光带 2000 1000 500 1500 2000 800 1000 中期 远期 合2014—2016 2017—2020 计 1000 300 100 1500 500 1000 400 1500 500 800 200 100 500 800 300 200 3100 1500 800 1600 3500 2100 1300 2500 900 1500 1500 800 700 19
“长寿东麓”休闲度假山庄 1500 游客综合服务区 毛公山农业生态园 长寿山养生园区 山地草甸休闲园区 毛公山农业生态园
500 1000 300
田园风景道 其他 合计 单位：万元
2000 5000 19100 5000 4000 16800 8000 5000 14900 15000 14000 50800 综上，天中旅游度假区的总投资为5.08亿元。其中，近期总投资额19100万元，占总投资额的37.6%，中期总投资额16800万元，占总投资额的33.1%，远期总投资额14900万元，占总投资额的29.3%。
其中旅游项目开发投资为3.68亿元；基础设施、生态保育、管理、营销、节庆活动等投资为1.4亿元。
第七部分 投资收益分析
一、旅游收入估算
驻马店天中旅游度假区开发采用分阶段滚动开发的方式，建成一部分，使用一部分，收益一部分。同时，将市场规模预测中的旅游综合收入进行细化，得出每年的旅游经济收益。
项目 2012 总人次 过接夜待游人客 次 人均花费 收入 非接过待
年份 2013 167 66.8 2014 193.8 77.52 2015 224.8 2016 260.7 2017 286.8 2018 315.5 2019 347 138.8 2020 381.7 152.68 144 57.6 89.92 104.28 114.72 126.2 200 500 500 500 500 800 800 800 800 1.152 86.4 3.34 3.876 4.496 5.214 9.1776 10.096 11.104 12.2144 100.2 116.28 134.88 156.42 172.08 189.3 208.2 229.02 20