项目地址：莱山区清泉路19号 建筑类别：板楼、高层 产权年限：70年
项目占地面积：56万㎡ 总建筑面积：103万㎡
容积率：2.28 绿化率：40%
停车位比例：1：1.2 物业费：1.2元／㎡
开发公司: 山东华都置业有限公司
待估住宅基本信息：祥隆万象城第9栋第12层户型三室两厅一卫，建筑面积为103平米的毛坯房，竣工时间为2015年，房屋类型为普通住宅，房屋结构为框架结构，南北朝向，住宅为毛坯房，可根据需要装修。有完善的供水、排水、供电、通讯和供暖。 四、估价目的
为确定房地产可售金额提供参考依据而评估估价对象房地产可售价值。 五、估价时点
2016年5月1日 六、价值定义
本报告评估出的房地产价格为估价对象在时点的市场价格。 七、估价依据
1.有关法律、法规、政策文件和技术规程
(1) 《中华人民共和国土地管理法》 ；
(2) 《中华人民共和国城市房地产管理法》 ； (3) 国家标准《房地产估价规范》 ； (4)《烟台市房屋估价办法》。 2. 委托方提供的资料
(1) 烟台市房地产勘察测绘提供的资料； （2）委托人提供的权证、图等资料。
3. 受委托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查及网上搜集获 得的相关资料。 八、估价原则
1. 合法原则
房地产估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。 2. 最高最佳使用原则
房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提估价。 3. 替代原则
要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 4. 估价时点原则
要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 九、估价方法
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估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际情况，采用如下方法进行评估：
1. 采用市场比较法，考虑到该区域有同类型的小区和商铺交易案例可做比较，故首选市场比较法求取评估对象的房地产价格。首先选取交易案例作为比
较对象，其次对比较案例进行交易情况、交易时间、区域因素和个别因素修正，最后求取房地产的比准价格；
2. 采用成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为：房地产价格=重新购建价格-折旧；
3.采用收益法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为：房地产价格=房地产净收益÷建筑物资本化率,得到估价对象房地产的价格。
对上述三种方法所得到的结果进行综合,得到估价对象的最终价格。 十、估价结果
祥隆万象城第9栋第12层，在2016年5月1日的房地产价格为： 房地产市场价格评估单位为：9493.25元／㎡
大写金额: 玖仟肆佰玖拾叁圆贰角伍分(每平方米) 十一、估价人员 李**
十二、估价作业日期
开始于2016年4月26日，完成于2016年5月7日。 十三、估价报告应用的有效日期
本报告的有效期：自本估价报告出具之日起至2016年11月7日止。
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估价技术报告
一、个别因素分析
估价对象为烟台市莱山区祥隆万象城第9栋第12层 房屋用途：普通住宅
建筑结构：框架结构 建筑年代：2015年
外观：委估标的所处的整体建筑物呈单元式、南北向楼房
房屋楼层： 9栋2号楼总层数为27层，估价对象位于第12层 平面布局：现房屋平面布局呈三室、两厅、一卫、一厨的格局 配套设施：给水、排水、供电、有线电视和通讯等配套设施完备 装璜情况： 毛坯
估价对象面积：103㎡ 建筑面积：103万平米 占地面积：56万平米
销售许可证：烟房预许字2015第009号 公摊：18%-20%
物业管理费：1.2元/平米 绿化率：40% 容积率：2.28 二、区域因素分析
1. 地理位置
待估对象处于烟大商业圈内。 2.环境条件
环境影响主要有大气污染、水污染和噪声污染，估价对象房地产不临树林、不临水、不临山、不临边缘区，空气良好，自然景观较好。 3.对外交通便捷程度
待估对象所在区域交通便利，路网密度较高，区域内有观海路、清泉路、迎春大街等城市交通和生活型主次干道纵横交错。 有5、6、7、10、17、23、33、50、51、53、55、59、61、62、566、567等公交路线通过。 4.区域内公用设施配套状况
中小学：烟大附中、清泉中学、莱山一中
大学：烟台大学、山东工商学院、滨州医学院（烟台）、中国农大
综合商场：万象城世界级购物中心-祥隆广场、佳世客购物中心、银座商厦 幼稚园：清泉幼儿园、市级机关幼儿园、莱山幼儿园 银行：工行、中行、建行、光大银行、农行、中信银行 邮局：莱山邮局
医院：毓璜顶莱山分院、滨医附院
休闲娱乐设施：烟大浴场、凤凰山公园、东部文化公园 其他：市政府、体育公园、烟台国际博览中心
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5.基础设施
待估对象所在区域有主干道观海路、清泉路，以及次干道迎春大街。有完善的供水管网、排水管网、供电系统，通讯设施满足使用要求，有集中供暖管网。 三、市场背景分析
烟台东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。是山东省重点建设开发的城市，作为中国改革开放最早的十四个沿海城市之一，是环渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城，全市海岸线长达909公里。烟台依山傍海，气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，全年平均气温摄氏12度左右，是我国北方著名的旅游避暑和休闲度假胜地。
烟台市认真贯彻实施扩大投资、启动内需的政策措施，固定资产投资对经济发展的拉动力不断增强。房地产开发投资快速增长。2001年完成房地产开发投资26.56亿元，增长52.2%，其中商品房建设投资24.43亿元，增长102.7%，占整个房地产开发投资的92%。房地产当年施工面积达353.29万平方米，其中商品住宅284.68万平方米。房地产开发当年竣工面积122.46万平方米，其中住宅面积105.39万平方米。全市房屋销售面积59.83万平方米，其中个人购买55.19万平方米，住宅销售面积54.04万平方米，其中销售个人51.84万平方米。 四、估价验算过程 （一）、市场比较法
（1）比较交易案例的选择
本次估价交易案例主要通过以下途径取得：
1）查访房地产开发商，获得房地产特性及其有关交易条件； 2）查阅相关报刊、网站及其相关资料。
本次估价所选择的比较交易案例均符合以下条件： 1）与估价对象具有相同的用途，均为住宅用房； 2）与估价对象交易类型相同，均为买卖交易或租赁； 3）与估价对象邻近或在同一供需圈； 4）属于正常交易或可修正为正常交易；
5）可以进行日期修正，交易时间与估价对象的估价时点接近；
6）区域及个别条件相近，可以进行区域因素、个别因素比较、修正。 下面分别对所选取的案例进行分析： 可比实例A：
祥隆万象城第4栋第4层（共24层），南北朝向，中装修，三室一厅一卫一厨，建筑面积103平方米，开盘日期：2010年。 可比实例B：
祥隆万象城第6栋第12层（共22层），南北朝向，毛坯房，三室两厅两卫一厨，建筑面积112平方米，开盘日期：2010年。 可比实例C：
祥隆万象城第7栋第10层（共21层），西南朝向，精装修，三室两厅一卫一厨，建筑面积103平方米，开盘日期：2010年。 ⑵比较因素条件表的编制（具体见表一）
比较因素条件表的编制主要以估价对象和比较实例所处的区域因素和其本身的个别因素
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来评比编制，按照选取的实例情况，比较因素表如下：
比较因素条件表 表一
比较项目 交易情况 交易日期 估价对象 正常 2016年5月 莱山区祥隆万象城祥隆万象城 正常 2015年12月 莱山区祥隆万象城东至清泉路，西至观海路，北至泉韵周边市政府、体育公园、国际博览中心、皇冠五星级酒店、金融商务区、购物中心等配套星罗棋布。 祥隆万象城所在区域交通便利，路网密度较高，区域内迎春大街等城市交通和生活型主次干祥隆万象城 正常 2015年10月 莱山区祥隆万象城东至清泉路，西至观海路，北至泉韵周边市政府、体育公园、国际博览中心、皇冠五星级酒店、金融商务区、购物中心等配套星罗棋布。 祥隆万象城所在区域交通便利，路网密度较高，区域内迎春大街等城市交通和生活型主次干祥隆万象城 正常 2016年02月 莱山区祥隆万象城东至清泉路，西至观海路，北至泉韵周边市政府、体育公园、国际博览中心、皇冠五星级酒店、金融商务区、购物中心等配套星罗棋布。 祥隆万象城所在区域交通便利，路网密度较高，区域内迎春大街等城市交通和生活型主次干地理东至清泉路，西至位置 观海路，北至泉韵周边市政府、体育公园、国际博览中繁华心、皇冠五星级酒店、金融商务区、购物中心等配套星罗棋布。 祥隆万象城所在区域交通便利，路网密度较高，区域内迎春大街等城市交通和生活型主次干南路，南至烟大路。 南路，南至烟大路。 南路，南至烟大路。 南路，南至烟大路。 区域因素及个别因素程度 个别因素 医院、大学、银行、医院、大学、银行、医院、大学、银行、医院、大学、银行、有观海路、清泉路、有观海路、清泉路、有观海路、清泉路、有观海路、清泉路、交通便捷程度 道纵横交错。 有5、道纵横交错。 有33、50、51、53、55、59、61、62、566、567等公交路线通过。 12层，户型三室两厅一卫一厨，建筑面积103平方米 毛胚房 南北 23、33、50、51、53、55、59、61、62、566、567等公交路线通过。 4层，户型三室一厅一卫一厨，建筑面积103平方米 中装修 南北 道纵横交错。 有5、道纵横交错。 有5、33、50、51、53、55、59、61、62、566、567等公交路线通过。 12层，户型三室两厅两卫一厨，建筑面积112平方米 毛坯房 南北 33、50、51、53、55、59、61、62、566、567等公交路线通过。 10层，户型三室两厅一卫一厨，建筑面积103平方米 精装修 西南 6、7、10、17、23、5、6、7、10、17、6、7、10、17、23、6、7、10、17、23、建筑概况 装修 朝向楼层 房屋成新
全新 九成 九成 全新 10