小区管理 良好 良好 良好 良好 ⑶ 编制比较因素修正系数表（具体见表二）
比较因素权重的确定，查找当今实际房地产行业中影响房屋价格的各个因素所占的重要性来进行打分，经过整体最后权重见表二。
比较因素权重系数表 表二 比较项目 交易情况 交易日期 地理位置 权重﹪ — — — — — 40 35 25 — — 区 域因素及个别因素繁华程度 交通便捷程度 装修 楼层朝向 房屋成新 小区管理 建筑概况 ⑷ 编制比较因素条件指数表（具体见表三）
编制比较因素条件指数表的有关说明：
①交易情况：以正常交易为比较基准，取指数为100；
②交易时间：以估价对象的交易日期为比较基准，取指数为100。
③区域因素和个别因素均以估价对象为比较基准，取指数为100；
地理位置：考虑到估价对象与比较案例都位于烟大附近，主要以所处位置附近建筑物进行修正，每增加一项临近建筑物加10分，减少一项减10分；若处于小区内则加10分。 繁华程度：考虑到商业小区要以附近小区是否充足来比较，主要以附近小区丰富程度以及学生资源丰富程度进行修正。小区丰富程度可划分为“丰富”、“一般”和“不丰富”三类，每差一类减20分，学生资源丰富程度可划分为“充足”、“大量”和“一般”三类，每差一类减20分。
交通便捷程度：主干道根据公交车密集程度来判断，主干道每较估价对象增加一条加20分，减少一条则减20分；次干道每较估价对象增加一条加10分，减少一条则减10分；公交路线每较估价对象增加一条加10分，减少一条减10分。
装修：主要指装修程度的多少，可划分为“精装、“中装修”和“毛胚”三类，每差一类减20分。
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楼层朝向：按待估宗地实际情况，可划分为“很好”、“较好”、“一般”和“不好”四类，每差一类减10分。
房屋成新：主要指交易时房屋的新旧程度，可划分为“全新”、“一般”和“破旧”三类，每差一类减10分。
小区管理：按待估宗地实际情况，可划分为“良好”和“优良”两类，以30分为修正分
建筑概况：此处估价对象和比较案例相似，均为100分。
比较因素条件指数表 表三
比较项目 交易情况 交易日期 地理位置 繁华程度 区域因素及个别因素 交通便捷程度 装修 楼层朝向 房屋成新 小区管理 建筑概况 综合指标 权重 1 1 0 0 0 0.4 0.35 0.25 0 0 1 估价对象 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 可比实例A 可比实例B 可比实例C 100 96 100 100 100 120 100 90 100 100 105.5 100 95 100 100 100 100 100 90 100 100 97.5 100 97 100 100 100 140 90 100 100 100 111.5 ⑸ 统一付款方式（见表四）
付款方式表 表四 可比实例A 首付30%，三个月后再付40%，六个月后付清余下部分。 可比实例B 首付40%，其余部分6个月后一次性付清。 可比实例C 首付50%，一年后一次性付清余下部分。 可比实例与待估对象具有统一的房地产范围和统一的价格单位，故只需对于可比实例进行付款方式的统一，以在成交日一次性付清所需支付的金额作为基准，以2014年4月作为估价时点，现今的年利率为3.25%，统一之后的金额见下表： 可比实例A总价
=99×30%+99×40%/﹙1+3.25%/12﹚3＋99×30%/﹙1+3.25%/12﹚=98.20万元 可比实例B总价=115×﹙1-40%﹚/﹙1+3.25%﹚0.5＋115×60%=136.91万元 可比实例C总价=95×50%+95×50%/（1＋3.25%）=93.50万元
修正后支付总额 表五
名称 可比实例A 可比实例B 可比实例C
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修正后支付总额 98.20万元 136.91万元 93.50万元 12
修正后支付单价 9533.98元/平米 12224.11元/平米 9077.67元/平米 （6）比较因素权重系数表的编制（具体见表六）
在比较因素权重系数表和比较因素条件指数表的基础上，确定比较因素修正系数表如下所示：
比较因素权重系数表 表六
比较交易案例 交易价格（元／m2） 交易情况修正 交易时间修正 区域及个别因素修正 个别价格 比准价格 可比实例A 9533.98 100/100 100/95 100/105.5 9512.58 可比实例B 12224.11 100／100 100／93 100/97.5 13481.24 10462.34 可比实例C 9077.67 100／100 100／97 100/111.5 8393.20 修正后个别价格=案例交易价格×交易情况修正系数×交易时间修正系数×区域及个别因素修正系数[100／∑(因素指数×因素权重)] ⑹ 比准价格的计算
取修正后个别价格的算术平均值作为比准价格，即：
比准价格＝（9512.58+13481.24+8393.20）／3＝10462.34元／㎡ 3. 房地产价格
综合上面方法得出的结果，可知：
祥隆万象城房地产的价格为：10462.34元/㎡。 （二）、收益法 （1）搜集有关资料
通过有关了解，搜集的有关资料和情况如下：
租金按使用面积计
租金第一年平均为320元／㎡·年，此后每年的净收益在上一年的基础上增长2％，设可外租时间为50年。 （2）测算有效毛收入
由于房屋直接用于出租，因此有效毛收入就是房屋的租金为320元／㎡年 有效毛收入=320元/㎡年 （3）测算年运营费用：
年运营费用率取15%，则：
年运营费用=有效毛收入×年运营费用率=320×15%=48元／㎡ （4）计算净收益：
净收益=有效毛收入﹣年运营费用 =320-48=272元／㎡ （5）确定报酬率：
报酬率由年存款利率和风险调整利率组成。根据调查，现行银行存款利率为3.25%，而住宅房的风险调整利率取2%。因此，确定报酬利率为5.25%。 （6）计算房地产价格：
选用的具体计算公式：
50A??1?g??V????1??Y?g?1?Y?????
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=272/（5.25％-2％）[1-（1+2%）/（1+5.25％)50]=6625.06元／㎡ （三）、成本法 基本公式为： 房地产价值=重新购建价格—折旧
（1）计算重新购建价格。设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB
估价房屋为103平方米，户型三室两厅一卫一厨，位于13层（共27层），南北朝向毛坯房，房屋2015年建成使用，经济寿命为70年，残值率为0。
①.单位建筑面积建筑安装工程费为3000元/㎡; ②.专业费用为建筑安装工程费的8%；
③.管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%； ④.销售费用为重新购建价格的4%；
⑤.建设期为1年，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为8%
⑥.开发商成本率润率为20%
⑦.销售税费为重新购建价格的6% a)建筑安装工程费=3000（元/㎡） b)专业费用=3000*8%=240（元/㎡）
c)管理费用=（3000+240）*3%=97.2（元/m2） d)销售费用= VB*4%=0.04 VB（元/m2）
e)投资利息=（3000+240+97.2+0.04 VB）*[（1+8%）0.5-1] =130.92+0.0016VB f)销售税金= VB *6%=0.06VB
g)开发利润=（3000+240+97.2+0.04VB +130.92+0.0016VB）*20%
=693.62+0.0083 VB
h)VB =3000+240+97.2+0.04VB +130.92+0.0016VB +0.06 VB+693.62+0.0083VB 则VB =4675.58（元/㎡）
重新购建价格=4675.58*103=481584.74（元） (2)按成新折扣法计算其折旧：
该住宅已经建成1年，经实地查看其剩余经济寿命为69年，残值率为0.，则该房屋的成新率为：
q=69/70*100%=98.57% 则该房地产的现实单价为：
481584.74*98.57%÷103=4608.73元/㎡ （四）、房地产价格
综合上面方法得出的结果，可知祥隆万象城的价格为：
10462.34*80%+6625.06*10%+4608.73*10%=9493.25元／㎡
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附件
交易实例调查表 名称 房地产基本状况 坐落 范围 规模 用途 权属 交易基本情况 卖方 买方 成交日期 成交价格 付款方式 总价 99万元 祥隆万象城 莱山区清泉路19号 莱山区祥隆万象城东至清泉路，西至观海路，北至泉韵南路，南至烟大路。 103㎡ 普通住宅 土地所有权归国家，使用权归个人 刘先生 李先生 2015年12月 单价 9611.65元/平方米 首付30%，三个月后再付40%，六个月后付清余下部分 交易情况 说明 在正常的市场状况条件下，双方通过协议达成交易，价格为正常交易价格。 房地产状况说明 区位状况说明 实物状况说明 权益状况说明 祥隆万象城所在区域交通便利，路网密度较高，区域内有观海路、清泉路、迎春大街等城市交通和生活型主次干道纵横交错。 有5、6、7、10、17、23、33、50、51、53、55、59、61、62、566、567等公交路线通过。 三室一厅一卫一厨，设施设备完善，屋内采用中装修，建筑比例与尺度协调，采光通风良好 土地所有权归国家所有，交易前房屋所有权归刘先生所有，交易后屋所有权归个人（李先生）所有。 交易实例调查表
名称 房地产基本状况 交坐落 范围 规模 用途 权属 卖方 祥隆万象城 莱山区清泉路19号 莱山区祥隆万象城东至清泉路，西至观海路，北至泉韵南路，南至烟大路。 112㎡ 普通住宅 土地所有权归国家，使用权归个人 王先生 15