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本为专有部分客体而具有封闭性空间,但依住宅所有权人全体约定,供共同使用的部分。[9]
美国统一区分所有物业产权法第3条采用了排除式来确定共用部分的范围,即“指除房屋单元以外的全部物业小区”,[10]同时,联邦公寓所有权法第2条对共用部分的范围做了详尽的列举:“建筑物基地、墙壁、柱子、地板、走廊、楼梯、屋顶、出入口、地下室、庭院、管理人室、中央冷暖气和电力系统、电梯等公用设备,除区分所有人另有约定外,原则上均属共用部分。此类共用部分,除了性质上为公共使用者外,亦有依区分所有权人的声明约定为共用部分的情形。”
虽然各国、各地区对共用部分的范围界定不完全一致,但归纳起来有两点则是相同的:
共用部分为全体或一部分区分所有权人共同所有与使用,即全部共用和一部共用。
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共用部分可由法律直接规定,也可以由区分所有权人共同约定,即包括法定共用部分和约定共用部分。此为有关共用部分之基本分类。
建立和完善我国物权法共用部分的识别模式——兼评我国物权法的有关规定
梁慧星教授物权法课题组的草案建议稿对共用部分采列的是排除式,其第90条第2款规定:“共有部分,指区分所有建筑物,除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物。”王利明教授物权课题组的草案建议稿对共用部分采用的是排除加列举的方式,其第182条第1款规定:“除专有部分以外,共用的走廊、庭院楼道、厨房、厕所以及院落,上下水设施等,属于共有部分,适用共有的规定”;他主持的教育部重大项目《中国民法典学者建议稿及立法理由·物权编》第812条“共有权”则进一步规定:“区分所有人对于区分所有的建筑物中除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物,共用的走廊、庭院楼道,厨房、厕所以及院落,上下水设施等,属于区分所有人的共有部分。”《中华人民共和国物权法》征求意见稿也采行的是排除式加重点列举的模
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式,其第73条规定:“业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”,第76条继续规定:“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房,属于业主共有,但属于市政建设的除外。”“会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。”[11]第266条第2项规定:“‘业主的建筑物区分所有权’,指高层建筑物出现后,各业主对住宅等专有部分享有所有权,对电梯、过道等共有部分享有共有和共同管理的权利。”正式通过的《物权法》基本上沿袭了全国人大法律工作委员会的做法,其第70条规定,共有权即“对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”;第73条继续规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房,属于业主共有。”第74条第3款还规定:“占用业主共用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”可见,我国《物权法》对共用部分的识别内容较为分散,缺乏一个总括性的界定,不利于对共用部分的理解。
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采用排除式必须有一个前提,即明确界定专有部分的范围,然而“在区分所有权立法中不规定专有部分的范围,而由学说去决定,为各国立法的通例”,[12]故单采排除式,不可能清晰界定共用部分的范围;采用推定式则必须明确共用部分的特征,然而,约定共用部分的存在,又使得共用部分“从属性”和“不可分割性”的特征[13]异常模糊;采用列举法则冒无法列举穷尽之险,如物权法草案第76条采取列举式规定就欠缺科学性和合理性,难以对共用部分作出详尽的列举。因此,综合考虑各种识别模式的优缺点,建议在修改我国《物权法》时,宜建立以排除式和列举式相结合的方法来确定共用部分的一般范围,以推定辅之实践的共用部分的识别模式。
此外,我国物权立法对共用部分的界定似乎对中国的具体情况未能准确反映,即没有囊括共有的土地使用权。从我国的现实状况来看,共用部分中最重要的土地使用权在区分所有权人取得区分所有权时,并没有相应地转移到区分所有权人名下,这与区分所有权制度的规定是不相符的,应当将土地使用权作为一项财产由全体区分所有权人享有共有权,还全体区分所有权人应有的权利。
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总之,对共用部分的概念及范围的界定宜采用排除和列举、推定相结合的方式,即“共用部分,是指区分所有人对于区分所有的建筑物中除专有部分以外的其他部分和不属于专有部分的附属物及地基。
论建筑物区分所有权中业主共有权的保护作者：佚名 时间：2008-8-11 浏览量：>
维持建筑物安全所必需的建筑物主体结构除专有部分以外的其他部分,如基础、外墙、承重墙、支柱、屋顶等;
供区分所有权人共同使用的建筑物的附属物部分,如共用大门、楼梯、电梯、走廊、车库、地下室、冷暖气设备、消防设备、紧急出口、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等;
地基,即建筑物占用范围的土地及其附属的庭院,以及围绕建筑物的空地等国有土地使用权;
本为专有部分客体而具有封闭性空间,但依住宅所有权人全体约定,供全体或部分区分所有人共同使用的部分。”
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