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二、侵害建筑物区分所有权中共有权的类型分析[14]——以区分所有物业小区[15]中共有权的侵害为视角
我国《物权法》对侵害建筑物区分所有权中共有权的情形进行了一定程度的规制,其第71条明确规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。”第72条进一步规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”第77条还特别规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”现行物权立法主要就业主有可能侵害共有权的行为进行了规制。本文拟以区分所有物业小区中共有权的侵害为视角,就开发商、住户与物业管理企业侵害建筑物区分所有权中共有权的类型进行较为全面的分析,以期更全面地保护共有权。
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开发商侵害物业小区中共有权
开发商是物业小区的开发建设者,同时也是物业小区的设立者或发起者。因而开发商在开发物业小区的过程中,以及在物业小区设立的初期,掌握着物业小区的管理权,往往有可能为追求自己利益的最大化,滥用此权力进行寻租谋利,从而损害业主的权益。
.开发商在物业小区开发过程中可能的侵权行为
在开发物业小区时,开发商为了商业利益,先期的商业宣传着力于小容积、大绿地,以促进其商品房的销售,待前期预售目标实现,开发商便再申请改变土地容积率,减少绿地,增加建筑物。而且在我国房地产开发与商品房买卖实务中存有大小产权之说,[16]开发商独占国有土地使用权证,小产权的房屋所有权证无土地使用的任何记录,因而,小产权人不能有效对抗大产权人随意变更土地规划、进行插建等,小产权人对物业小区的共有权必然受到侵害。
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2.开发商在物业小区设立初期可能的侵权行为
开发商的大量侵权行为大多发生在物业小区设立的初期,即前期物业管理阶段,[17]由于此时区分所有权人管理委员会还没有成立,区分所有权人往往处于弱者地位,其权利易于受到侵害。开发商在物业小区设立初期可能的侵权行为,具体表现为:
将物业小区的控制权牢牢掌握在自己的手里,即使在物业小区的房屋大多已售完或全部售完时,也不向业主移交物业小区的控制权,而将物业小区交给自己设立的物业管理公司管理,并想方设法让自己设立的物业管理公司永远控制和管理物业小区,把物业小区作为自己一个永久和稳定的营利工具。[18]
在前期物业管理阶段的物业管理公司或是由开发商指定的,或是开发商的关系企业,或是开发商拼凑起来的不具有管理资质的企业,开发商实际上占据了物业小区管理权,利用其优势地位向业主收取高额管理费和维修准备金,并将业主缴
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纳的管理费和维修准备金等挪作他用或窃为己有。
开发商擅自改变物业小区的土地用途,将共用部分占为己有,用于出租营利。例如,将本已计入房价的屋顶、一楼空地复又加价出售,将业主的共用部分由其设定专有使用权而收取设定费与使用费。上述做法,无疑是对广大业主财产权利的侵犯和剥夺,必然引起大量的争议和纠纷。
论建筑物区分所有权中业主共有权的保护作者：佚名 时间：2008-8-11
浏览量：住户[19]侵害物业小区中共有权
住户侵害物业小区中共有权,按实施侵权行为的主体可以分为业主侵害物业小区中共有权和其他住户侵害物业小区中共有权。按实施侵权行为的方式可以分为直接侵害物业小区中共有权和间接侵害物业小区中共有权。
.业主侵害物业小区中共有权
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业主在行使共用部分共有权时,应当依据共用部分的性质及用途平等行使,不得将共用部分据为己有或影响其他业主行使。在现实生活中,经常发生业主不当行使共有权而影响其他业主实现共有权的行为,这些行为都是直接侵害物业小区中共有权的行为。如在共有的走廊堆放自家杂物妨碍其他业主的通行及防火安全;将共有的一楼空地随意圈划为自家使用;将楼顶的通道封死不许他人到楼顶晾晒衣物;随意占用共用部分的空间;破坏绿化、污染环境影响小区景观等。
业主在行使专有部分专有所有权时,若将自己的专有部分用作与原初目的完全相反的用途来使用,或将有影响建筑物全体之安全的危险物带进,以致有害于建筑物的保存或者违反有关建筑物的管理使用,而使住户相互间共同的利益受到影响,这就是间接侵害物业小区中共有权的行为。主要包括建筑物的不当毁损行为如改变楼房主体结构或承重结构,建筑物的不当使用行为如业主违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。因为“区分所有建筑物的各专有部分在物理上相互连接,彼此间的用役面紧密地结合在一起,形成一密切的立体的相邻关系……因而各区分所有人对自
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