物业管理法律问题初步研究
绪论：物业管理是物质文明发展到一个相对高度时产生的需要，并且随着人们生活水平的日益上升、物质财富不断增加，对物业进行管理的需要更是越来越迫切。特别是我国人口占世界人口总量的五分之一,是世界上人口最多的国家。随着经济的发展，我国城市化的步伐在进一步加快，未来我国将有一半以上的人口会居住在城市。物业管理是城市管理的重要组成部分。物业管理市场的规范动作有助于城市的繁荣、社会的稳定。现在的人们早已不只是单纯地追求温饱了，而是要在充分享受物质财富的同时、更注重精神享受。物质的丰富，不只提高了人们的生活质量，同时在物业管理方面也引发一系列新问题，如高层物业的管理、物业小区内业主的个人财产与共有财产、公共设施的关系、物业小区由谁管理、如何管理、业主有什么权利又如何行使自己的权利、物业小区与当地相关职能部门的关系等。这些问题如不解决，势必会影响小区的人居环境、影响小区与社会的关系，甚至有可能对整个社会造成不稳定，使人们身体虽居住在高档豪华的住宅里，内心遭受的却是紧张、沉重压抑的精神生活。这种情况最终将影响物业小区的发展，影响人们的生活水平，并最终会影响国家整体经济的发展。因此，尽快完善我国的物业管理法律体系至关重要。2003年9月1日《物业管理条例》的正式实施，为我国物业管理行业步入法制化、规范化迈进了重要的一步。作为第一部全国性物业管理法规，它规范了物业管理企业的服务行为，也为民众评判物业管理企业合格与否提供了可行性标准1。本文从理论和实践两个部分对物业管理法律作了一点粗浅的探讨。在理论部分主要对物业的基本知识、物业管理、物业管理法律以及物业管理法律关系作了分析。在实践部分，主要根据理论部分的论述，对我国目前的物业管理法律在实践中存在的问题，主要是时下人们讨论的比较多的业主及业委会问题、小区所有权、区分所有权问题、小区主体之间的关系及与其他部门的问题，结合自己的一点实践经验作了一些初步的探讨。由于本人学识有限，其中观点难免有不当之处，在此诚望大家——特别是导师予以斧正。
第一章：中外物业管理概述 第一节、物业的概念及法律属性： 一、物业的概念：
物业一词，译自英语的“PROPETY”或“REAL ESTATE”，含义是“财产、资产、拥有物、房地产”，主要是指土地和土地上的建筑物、构筑物、制备设施等形式存在的不动产。在我国港澳地区及东南亚一些国家，“物业”一
词往往作为房地产或不动产的代名词。该词先由香港传入沿海、后传入内地。一般认为：物业是指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施和相关场地。综合看来，本人认为，物业的构成包括以下三个部分：
（一）、建筑物本体。其是指已经建成并投入使用的各类建筑物。它可以是供居住的住宅，也可以是厂房、写字楼、商场等。
1 http://house.sina.com.cn/2003-06-20/24159.html.时评：让规范化物业管理走入千家万户。
（二）配套设施。建筑物的各项附属设施也是物业的有机组成部分。它包括建筑物内部的附属设施和公共设施。建筑物的内部设施是保证建筑物各项使用功能的设施，如供水、排水、燃气、消防等设施。公共设施是城市市政设施的一部分，主要是指由业主共同使用的与建筑物相邻的各种构筑物，如物业管理区域内
的道路、绿地、停车场、照明路灯、排水管道等。
（三）相关场地。是指建筑物本体及配套设施所占用的土地。 二、法律属性：
“物业”并不是法律意义上的概念。我们知道，法律意义上的“物”就是指财产：有形和无形财产。在我国古代，称动产为“物”、“财”或“财物”；称不动产为“产”、“业”或“产业”2。比如对于一幢大楼而言，就是指民法上所称的“建筑物”。建筑物的“物权”就是建筑物的财产所有权。财产所有权是一种最充分、最完整的私权利，是一种对世的绝对权，国家公权力是不得直接和主动介入的。在我国法律中，不动产物权是指权利人在法律规定的范围内享有的对房屋的所有权及土地的使用权、收益权和处分权。该物权是多种权利的集合体，如物业所有人可以将物业转让、出租、抵押等，从而形成一个完整的权利体系。在这一权利系中，各项权利可以拆分，共同或单独行使或享有。物业所有人基于其对物业的所有，享有包括对自有不动产的所有权、建筑物共有部分的区分所有权、物业小区公共场地、设施的相关权利。
第二节：物业管理的概念和特征： 一、概念：
物业管理的概念也来自英文“PROPETY MANAGEMENT”或“REAL ESTATE MANAGEMENT”，即“房地产管理”或“不动产管理”。从管理学角度而言，管理是指对一定事务进行组织、规范、引导、评介、约束的管理，而物业管理并不只是这些，还包括经营和服务，是一项集管理、经营、服
务于一体的与现代化生产方式相适应的综合管理。据此，物业管理的概念可以分广义和狭义两种。广义的物业管理是指根据法律规定或合同约定，由有关行政机关、行业专门机构、物业管理企业、建设单位及业主对物业进行的组织、规范、引导、评介和提供相关的维护、修缮、管理等经营、服务，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动；狭义的物业管理指建设单位或业主通过选聘物业管理企业，由建设单位或业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护及管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动，包括由建设单位选聘的物业管理企业进行的前期物业管理和由业主大会选聘的物业管理企业进行的物业管理活动。广义物业管理与狭义物业管理的区别主要在于物业管理机构的范围不同。本人认为，由于广义的物业管理概念外延过于广泛，所涉及的方面过于繁杂，特别是随着社会的发展，专业化程度越来越强，广泛意义上的物业管理已经不适应现代社会的发展，因此，本人采取的是狭义的物业管理概念，以下论述的也着重是狭义的物业管理。
二、特征：
物业管理具有以下几个特征：
2 张晋藩：中华法制文明的演进。北京：中国政法大学出版社，1999。564页。
（一）物业管理机构的专业化。随着社会的发展，社会分工日益专业细化。物业管理的专业化是指物业管理企业已发展为由专门的物业管理机构、配备专业的人员，运用现代高科技手段和设备提供高水平的管理。
（二）物业管理机构内容的社会性和多样性。物业管理区域是集居住、服务、经济功能于一体的小社会，如管理区域内设有小学、中学、医院、停车场、商店
等各种场所，产权归属交错，结构功能繁杂，保安、卫生、环保、消防、外来人员、户籍、计划生育等社会问题相对较为集中，物业管理企业在一定程度上可配合公安、居委会、环保等部门履行一定的社会职能，这样也就使城市管理的社会化程度大大得以提高。区域内对物业的管理包括日常管理、多种经营和特约服务等，内容也是多种多样的。
（三）物业管理的规范性。物业管理的规则既有国家法律、法规和合同明确的规定，也有物业管理的专业性技术性规范，如物业管理企业的设立、选聘要符合法律规定；物业管理活动的开展也要符合相关规定，如对物业管理企业的资质要求。其他如物业的验收；业主大会的召开、业主公
约、业主委员会的产生；物业服务费的确定；前期物业服务合同和物业服务合同的签订、履行、效力等均要符合《公司法》、《合同法》、《物业管理条例》等规定。此外，物业管理企业也要遵循专业技术规范，如电梯使用保养的规范、小区公摊面积的计算规范等进行科学的管理。
（四）物业管理的市场化。现代化的物业管理是指按照市场经济的原则动作，物业管理企业是市场主体，非行政主体，物业管理是一种经营活动。表现为物业管理企业之间地位平等、共同竞争，物业管理服务是有偿服务，物业服务费除个别项目实行政府定价或政府指导价外，一般由市场定价；业主与物业管理企业是平等的民事关系，业主有权选择、变更物业管理企业。
第三节：物业管理的类型和基本内容
一、类型：依据不同的标准，物业管理可以划分为不同的类型，本人认为主要可分为以下几类：
（一）根据物业管理主体的不同，可以分为委托型物业管理和自主型物业管理。委托型物业管理是指根据所有权与经营权相分离的原则，业主将自己的物业委托给专业的物业管理机构进行管理。这是典型的市场化的物业管理方式，也是物业管理发展的方向。自主型物业管理是指物业的业主或原产权单位直接进行管理。如一些房改房由原来单位进行管理，没有聘请专门的物业管理企业进行管理。这是传统的物业管理方式，我认为随着社会的发展，市场化进程的深入，将会逐渐被符合市场的委托型物业管理所取代。
（二）根据物业管理的对象，可以分为居住物业管理、商业物业管理、物种管理等。居住物业管理是指对业主居住的房屋及配套设施和相关场地的管理；商业物业管理是指对写字楼、商场、宾馆及旅游场地设施设备进行的管理；物种物业管理是指对特定的工业生产活动的各种厂房、仓库以及医院、图书馆所进行的管理。
（三）根据物业管理的运作方式和目标，可以分为服务型物业管理和租赁型物业管理。服务型物业管理是指专业机构对建设单位已售出物业的管理，其实是为业主提供的服务，目的在于确保物业正常使用和保值升值，延长物业使用寿命。它通常是由业主通过委托的方式将物业的纷维修、管理、服务等事项交由专业的物业管理企业管理。租赁型物业管理是指对自身物业的租赁业务进行经营管理，为租赁创造条件，争取更多用租户，通过收取租金获得利润。该类型的物业管理一般是自主经营。如建设单位开发的物业并不出售而是出租，由建设单位提供租赁管理服务，通过招揽租
客，收取租金面赚取利润。
二、物业管理的基本内容
物业管理属于第三产业中的服务行业，其内容随着行业的发展而不断丰富和创新。尽管物业类型各有不同，使用性质差异很大，但物业管理的基本内容是一样的。物业管理涉及的服务领域相当广泛，其基本内容按服务的性质和提供的服务方式我认为大致可分为基本业务和经营业务两大类。
（一）基本业务。基本业务通常是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业面向所有业主或物业使用人提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业完好与正常使用，保证业主正常的工作生活秩序和美化环境，是管理区域内所有业主或物业使用人每天都有能享受的服务。其内容和要求在物业服务合同中有明确的规定，物业管理企业有义务按时按质提供这些服务。物业管理的基本业务主要应包括以下八项：1、房屋建筑主体的管理；2、房屋设备、设施的管理；3、环境卫生的管理；4、绿化管理；5、保安管理；6、消防管理；7、车辆道路管理；8、公众代办性质的服务。
（二）经营业务。经营业务是指物业管理企业为改善和提高业主或物业使用人的工作、生活条件，面向广大业主或物业使用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要面提供的各项服务工作。其特点是物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布，当住户需要这种服务时，可自行选择。经营业务的内容亦有以下几大类：1、日常生活类。比如为业主收洗缝制衣物、代购日常用品、室内卫生清扫、代购代订车船飞机票、接送小孩上下学等。2、商业服务类。如开办各种商业服务项目，商场、美发、修理店等。3、文化、教育、卫生、体育类。4、金融服务类。如代办各种保险业务，设立银行分支机构等。5、经纪代理中介服务。如物业管理企业在做好公共服务的同时，在管辖的住宅区内开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食品等多种经营服务。6、社会福利类。如提供带有社会福利性质的各项服务工作。
第四节：物业管理法的渊源 一、物业管理法的概念
物业管理法的概念与物业管理的概念相对应，也有广义和狭义之分。广义的物业管理法是指调整在物业管理过程中产生的一系列社会关系的法律规范的总称，包括宪法、法律法规、地方性法规等有关物业管理的规范性文件。狭义的物业管理法是特指立法机关颁布的物业管理方面的专门法律或法规。如国务院颁布的《物业管理条件》。物业管理法的调整对象包括