会的成立过程中，除了在业主委员会委员的候选名单确定上，筹备组可能未与业主代表、使用人代表及居民委员会代表协商，和在工作方式上，留给业主的选举时间稍显短促外，物业公司的工作，包括成立筹备组，由筹备组决定业主委员会产生方式等是与相关规定一致的，应是合法有效的。本案中，小区业主委员会的成立，业主与物业公司发生了严重冲突，这种情况的出现，一方面可能是由于物业公司没有对相关工作做好宣传，与业主进行有效沟通，听取业主意见，从而使业主产生了误解，自己的工作产生了失误，另一方面，也与业主没有冷静处理问题有关。其实，业主委员会委员名单的最后确定，并非是由物业公司成立的筹备组单独一方决定的，不论业主委员会产生方式采取的是一般方式还是公告方式，只要业主积极行使投票权，业主委员会成员的确定最终还是掌握在业主手中，并且，业主的权利还有相关房管行政部门的监督审批权作为保障。因此，在处理该类问题时，不论是物业公司还是业主，都应冷静处理，积极沟通，成立有利于小区物业管理的业主委员会才是双方的共同目的。如果业主与物业公司纠纷不断，最终受到损害的不单是一方，而是双方。
（三）物业管理企业的权利和义务。物业管理企业的权利和义务主要体现在物业管理法律法规和物业服务合同中。主要权利应包括如下几项：1、依据法律制定物业管理公约、住户手册、员工手册等住宅小区的规章制度，依法和约定对住宅小区进行管理。2、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业。如选聘专业保洁公司等。3、依照物业服务合同和有关规定，对食管小区住户约定物业管理费用。4、对区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为进行制止，并根据情节向国家有关行政管理部门报告。5、要求业主委员会协助进行物业管理。如遇业主不交物管费时，可以要求业委会督促其限期缴纳。主要义务应包括：1、以为业主和使用人服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益的统一。摆正企业和业主、使用人的关系，不片面追求经济效益。2、物业管理企业应遵守物业管理法律、法规，严格履行合同。3、接受房地产行政主管部门及工商、公安等行政管理部门和物业所在地人民政府的管理、监督。4、组织和协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动。
第六节：其他法域物业管理法律制度及其比较研究 一、 外国和中国香港物业管理立法的概述。 （一）法国的物业管理立法概况。
法国最早在民法典中规定建筑物区分所有权的是1804年《法国民法
典》的第664条，它为物业立法奠定了理论基础，开辟了19世纪各国在民法中对物业管理进行立法确定了先河。第一世界大战后，随着住宅短缺和建筑物共用部分的日益重要，民法典中规定的区分所有权已不适应新形势的需要。1938年法国制定单行的物业管理法律——《有关区分各阶层不动产共有之法律》。该法律规定了区分所有权人团体关系之设立及解散、有关区分所有权之间法律关系、区分所有权规约的追加或修改等。1965年法国立法机关对1938年的规定进行了修改，加上1967年颁布的行政命令，编纂了《法国住宅分层所有权立法》，沿用至今。其内容详尽，是现代各国物业管理中具有代表性的一部法律。该法律规定了区分所有权的定义及机构、物业管理者的义务和责任、管理团体之债权及专有场所的改良、增设附属设施的行使等内容。该法律团体法理的精神深植于物业管理中，加强了物业所有人集会的功能，对于多数表决管理的普通共同义务，以2/3多数决定特别重要事务。
（二）、美国的物业管理立法概况
美国1961年通过了《国家住宅法》，1962年美国联邦住宅局制定了《公寓大厦所有权创设之形态法》标准规范，供各州立法时参考。1968年国会通过了《新住宅法案》。在美国，物业设有专门的管理机构并拥有一批高素质的专业人员。美国各级政府机构中，都设有房产管理局，其职责是制定房地产法规并监督检查。美国的房地产经纪人协会物业管理学会（IREM）是负责培训注册物业管理师的组织，其总部设在芝加哥，有100多个地方分会。任何一个管理师只有在达到IREM制定的严格标准以后，才能注册管理师（CPM）证书。此外，全国有影响和规模的物业管理协会和组织还有国际设施管理协会（IFMA），主要负责对物业设施的管理，BOMA则代表在物业管理过程中业主或房东的利益。在美国，只要具备申请资格，符合法定条件，任何人都可以申请成立物业管理公司。
（三）、日本、新加坡物业立法概况
日本于1962年4月4日颁布了《有关建筑物区分所有权之法律》（俗称《公寓法》），该法规定了物业所有权人的权利及其权限、先取特权、共用部分之共有、共用部分变更及其管理、管理人及权限与任务及规约、集会、社区准用及罚款的规定。随着经济的高度发展，日本于1979年和1983年两次对《公寓法》进行了修订。修订后的日本建筑物区分所有权法的第一章第四节为“管理人”，内容包括管理人的选任和解任、管理人的权限、管理所有、委托规定的准用及区分所有权人的责任等；第五节为“规约及集会”，内容包括规约事项，规约的设定、变更及废止，关于集会的召集，决
议事项的限制、表决权等；第六节为“管理团体法人”，内容包括管理团体法人之成立、名称、管理团体法人之理事、监事、监事的代表权，管理团体法人事务的执行等。应该说，修订后的《公寓法》成为当今日本物业管理中的一项基本法律。
新加坡政府有关部门针对居民住宅及物业管理，制定了很细的规章制度，并形成法律，不管是物业管理公司还是居民都必须依法遵章行事。新加坡建屋发展局是负责实施政府建屋计划和统筹物业管理的职能部门。早在1967年，该局就制定了“土地所有权法案”，之后又经过多次修订。该法案共有158章，其中就规定了土地开发商在建造住宅时必须遵守的条例。在业主方面，新加坡法律充分保障了房屋拥有者的权利义务。如各个业主不得侵犯公共空间，私搭乱建要被课以重罚。装修引起楼下住户漏水等，当事人必须负责赔偿损失。社区或公寓的公共事务，如增添或减少公共设施，公共设施的使用收费与否、收多少，是否要增加物管费等，最终都以投票方式决定。物业公司只是被雇用的对象，一切依合同办事。如果表现不好，社区管理委员会有权立即将其解聘。
（四）、我国香港的物业立法概况
香港虽属英美法系，但其关于建筑物区分所有权制度却与英国现行法律有很大的区别。1970年香港政府制定的《多层大厦（业主立案法团）条例》，建立起一套具有地方特色的物业管理制度。但由于成立“业主立案法团”法律限制太多，对法团的授权不足。因此“业主立案法团”自治管理的模式发展较慢，效果也不明显。经过多年的讨论和修改，1993年5月8日香港政府颁布的《建筑物管理条例》（香港法例334章）正式生效，为香港物业管理的正常动作提供了完善的法律构架。
二、物业管理法的比较 （一）立法模式的比较
世界各地由于在社会经济制度、社会组织体系、文化传统、经济发展程度及物业管理发展历程等方面存在诸多不同，因此物业管理法律规制的基础与模式也不相同。大致可以归纳出以下几类模式：
1、民法模式。以意大利和瑞士为代表，即在民法典中设一定条款，用以规范物业管理中的法律关系。如意大利新民法典的第1117条至1139条关于共同部分和管理人员等规定。其优点在于以民事基本法形式确立了物业管理法律制度，其缺点是无法详尽物业管理的诸项制度。鉴于此，多数学者认为此种模式敝大于利，不足为取。因此，目前世界上采取此种模式的为个别国家。
2、住宅法模式。以英国、加拿大、澳大利亚、新西兰等国为代表，主要是制定一部住宅法，对各种类型住宅的所有、出租等法律关系进行专门调整，将物业管理融入其中作为一部分。如英国于1957年制定的《住宅法》。此种模式优点大致如民法模式，其缺点主要是将物业管理局限于住宅，非住宅物业则无法律调整。这种方式和我国当前有的地方物业管理立法相似，此种住宅法模式难以适应对各种物业类型进行规范的需要。
3、建筑物区分所有权模式。以德国、日本、法国等国为代表，专门制定建筑物区所有权示，其中设专章或专节对物业管理进行调整。如1962年日本颁布的、后经两次修订的《有关建筑物区分所有权之法律》。该种模式将物业管理法律作为建筑物区分所有权的三大要素之一加以规定，提示了物业管理法律关系与建筑物区分所有权的内在联系，特别是对明确物业管理中各当事人的法律地位具有重要意义。其内容日趋具体和完善，符合历史发展逻辑，因此，该种模式被越来越多的国家所采用。
4、物业管理法模式。此种模式以我国香港和台湾地区为代表，专设物业管理法，统一规制物业管理法律关系。这种立法模式将物业管理法律关系从区分所有权法中独立出来，集中规定，具有显著的特色。从世界历史上看，此种立法模式为关于物业管理立法的最新模式。其关于物业管理的立法带有一定的人法因素，为其它模式的立法所不具备，具有较大的优越性，更符合物业管理的目的。目前，不论是从国家立法还是地方立法，我国基本上都属此种模式。
（二）、物业管理法律的比较 1、外国物业管理法律的特点。
从上面对有关国家物业管理模式的概况分析，我认为，目前外国和我国香港的物业管理法具有以下特点：
A、具备完备的社会基础和法律基础。市场经济国家，业主具有较强的私权意识，如消费意识、有偿服务意识、等价交换意识、按质论价意识等。这些意识体现在物业管理上，一方面，业主自愿通过接受市场方式，聘请有资格的物业管理经理人经营管理物业。另一方面，业主积极参与物业管理，对物业管理的有关事项积极发表意见，并按照一定的议事规则作出决策，配合、监督物业管理工作。
市场经济国家或地区以市场规则为基础的物业管理法律体系比较健全，无论采纳何种立法模式，这些国家和地区对物业管理的方方面面都有具体法律规定。在物业管理中所涉及的大部分法律关系，如业主与业主的关系、业主大会和业主委员会的产生和性质以及业主与物业管理企业的关
系等，均在法律上得到阐述或体现。这些完善的立法也有利于物业管理的发展。
B、物业管理的管理体系和运作体系比较健全。物业的管理和运作体系比较健全，相关规定明确具体，对出现的纠纷和问题建立了一套适用的磋商、调解机制，对业主大会的成立、性质、运作、表决程序，物业管理公司的先聘，物业管理费的使用、监督，物业管理的民主决策机制以及物业管理纠纷的解决等均有明确的具体的规定。
C、政府管理与业主自治相结合的管理体制。政府在物业管理中发挥重要作用，但政府一般不直接干预物业管理，而是多以详尽、完善的法律法规规范物业管理各方关系人的行为与责、权、利。此外，一此国家和地区政府通过社会中介组织实现对物业管理待业的规范和管理。如韩国的住宅管理协会、日本的高层楼宇管理协会、电梯管理协会、住宅管理协会等。与此同时，物业管理中还充分体现了业主的自治权。如业主大会或相关机构如法团等在物业管理方面具有充分的决策权。物业管理公司与业主的关系是雇用关系，业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司。
D、物业管理公司专业化、市场化程度高。A、物业管理专业化。这此国家和地区的房屋及其设施设备的维修保养及时，楼宇及周围的环境卫生清洁，绿化养护工作到位。物业管理行业的社会化、专业化程度较高，物业管理企业与一些专业公司如清洁、保安、空调保养维修等公司的分工与协作关系紧密。由于市场竞争激烈，物业管理公司与各专业公司签订的合同到期时，物业管理公司有权对专业公司进行招标更换，以取得客户的满意及获取更大的经济利益。物业管理专业化水平高的另一个表现是其社会分工的程度也高。物业管理与社会其他水、电、气、维修等行业的分工和协作关系紧密。特别值得关注的是，在一些比较小的住宅或大厦中，业主们比较容易地通过这种高度专业化的社会分工实现自我管理。B、对物业管理企业和管理人员要求较高，并重视对人员的培训。社会对物业管理企业及其从业人员有严格的要求，通常要求物业管理企业及春从业人员有严格的要求，通常要求物业管理企业必须持有特别执照或经营许可证，从业人员必须经过一定时间的物业管理课程学习，并经国家承认的培训机构考试合格后才能担任项目经理职务，有的国家还规定要再经过一定年限的实践，才有资格挂牌开办物业管理企业。C、各依据国情确定有特色的物业管理。各国（地区）的物业管理模式均结合自己国情，符合各自特点。因此，不能统一要求，这也就形成了世界上各个国家间不同的物业管理模式。
2、我国目前物业管理法律的特点
我国的物业管理法律的现状大致有如下几点特点：
A、立法层次低。国家制定的物业管理政策主要体现在建设部颁发的有关法规中。这些法规主要有：《城市新建住宅小区管理办法》、《全国优秀住宅小区管理标准》《、城市住宅小区达标物业管理服务收费暂行办法》《、全国城市文明住宅小区达标考评（试行）》等等。直到2003年5月28日才由国务院通过了《物业管理条例》，由此我国才有了第一部全国性的物业管理法规，这部《条例》的颁发，填补了我国在物业法律方面的空白。
B、地方立法活跃。自从1994年6月《深圳经济特区住宅物业管理条例》出台之后，全国各大中城市迅速跟上，随即上海、广东、江苏、河南、广西、江西等20多个省市都相继出台了自己的物业管理条例。
C、物业管理体系不协调、不配套、不平衡。我国各地的物业管理发展不平衡，物业管理立法滞后。我国的物业管理早在20世纪80年代初就已起步，至中、后期已有了一定的发展，但物业管理的立法却到20世纪90年代中期才出现，并且各自为政，导致整个物业管理的不协调、不平衡。虽然有了国务院颁发的、全国统一的《条例》，但要在短时间内完全消除这些现象，将各省自已制定的物业管理法规按《条例》进行修改、建立完善的配套法规、实施细则也非易事。
从以上特点我们知道，目前我国的社会基础和法律基础尚未达到完善的程度，物业管理的管理体系和运作体系远未成熟，物业公司的专业化、市场化程度还很低，政府管理和业主自治的管理体制还刚刚蒙芽，因此，我国的物业管理法律尚处于起步阶段，要达到先进国家的水平还有一段路要走，但这样可以更好地借鉴世界上任何国家先进的物业管理法律经验，走洋为中用的道路，“放出眼光，自己来拿”，根据我国的国情加以运用。这样假以时日，我国完善的物业管理法律体系一定会早日成功构筑。
经过上述的比较分析我们不难发现，目前我国的物业管理水平尚处于初级水平，不要说与物业管理法律完备的欧美等国家相比，就是和自己的特别行政区相比，都落后很多，存在诸多问题，因此必须加强对我国物业管理方面存在的法律问题进行深入研究，加快物业管理方面的法律建设，使我国的物业管理法律尽早起向完善，与一个崛起的大国相称。