再加上我们投资开发后的软硬件环境优势，以在未来的几年内吸引武汉近郊游客流量的15%计，其市场容量就近10个亿，再考虑到上述的土地资源的有限性及武汉城市发展的总体规划和进度，其市场潜力必将得到更大地发挥。
4、有的优惠政策给予的权限及瞻望。
根据湖北省及鄂州市政府的有关决议，XX湖旅游度假区在开发建设和经营上享有如下的政策扶持：
（1）XX湖旅游度假区享受省级旅游度假区及省级开发区的优惠政策。 （2）2002年5月30日，鄂州市人民政府专题会议纪要（22）号决定：湖北省XX湖旅游度假区开发有限公司对度假区24平方公里规划的具备“统一规划、统一招商、统一收费、统一开发、统一管理”的五个一权限。
会议还决定在XX湖旅游度假区坚持旅游业、高科技产业、房地产业并举的原则，走“统一规划、分步实施、滚动投资、立体开发”之路，实行资本的良性循环。 （3）（22）号纪要还决定度假区内水面由上市公司武昌鱼集团租赁给湖北XX湖旅游度假区开发有限公司经营。经营方向水上娱乐项目为主。
如果XX湖旅游开发区前期项目正式启动，我们相信，鄂州市政府必将会在办证（照）税收、价格基础设施配套，招商引资等各方面，给予大力的支持和政策优惠，以协助公司招商国引资，加快开发区的滚动开发和发展。
第三章 风险及对策
一、主要风险因素
1、经营风险
(1) XX湖的综合旅游环境对公司土地开发的影响
XX湖地区的自然风景资源、 旅游娱乐设施和景区内交通等旅游服务配套设施的维护管理、 安全保障和完善程度以及鄂州市旅游服务业整体服务水平，直接关系着XX湖对游客的吸引力，从而影响到XX湖地区的旅游客流量，而对客流量的预期将直接影响到投资者参与XX湖旅游度假项目的开发和经营的意愿。因此XX湖地区综合旅游环境的优劣直接影响到我们对XX湖总体开发策略的成功与否。
(2) 经营业务过于集中的风险
虽然XX湖项目的主要收益来源于土地转让，但土地转让成功与否的前提还是取决于土地的受让方（即参与XX湖旅游业的投资经营方）对经营旅游服务业的收入预期，其主要的业务收入将来自区内的物业和服务经营收入，若国内外旅
游市场发生不利于旅游业的变化，或旅游区的经营管理不善将给公司的土地开发经营策略造成消极影响。 (3) 环保风险
独特的自然山水风光是XX湖吸引游客的重要原因。目前, XX湖地区的自然环境保护较好:区域环境噪声达到国家标准，城市地面水、 饮用水源和饮用水质达标率分别为100％、96.2％和100％， XX湖水质达到国家地面水二类标准。 但不排除XX湖地区可能由于环境保护不善而使自然环境恶化，影响XX湖对游客的吸引力, 另外，也有可能因国家环保政策的变化而使环保方面的投资成本增加，从而影响到经营业绩。
2、区域间的旅游业竞争风险
随着人均国民收入水平的不断提高, 旅游将成为一个消费热点。近年来旅游业发展迅速， 武汉周边地区都在积极开发各具特色的自然及人文旅游资源。因此， 越来越多的旅游景点的建设和开发可能会使我们面临来自其他旅游区域的更多的竞争。由于受到国内外其他旅游市场的竞争，进而影响我们的开发进度、销售业绩和盈利水平。
3、市场风险
XX湖旅游季节性波动较大,淡旺季明显。在旅游淡季公司旅游设施将出现一定程度的过剩，会给公司在度假区的直接经营项目带来一定压力。另外，房地产开发竞争风险随着房地产开发升温，周边地区房地产商都会开发出与XX湖市场定位相近的楼盘项目，因此房地产商之间不可避免的会产生激烈的竞争，从而带来竞争中的风险。因为各种因素的影响造成开发牧业不能按设想卖出，形成一定的空置率而造成的市场风险。
4、政策性风险
虽然鄂州市政府已决定将旅游业作为鄂州市的主导产业，并加快旅游业的发展， 争取在较短时间内使之发展成为鄂州市的支柱产业， 本项目作为主导产业中的重点会得到市政府的全力支持。 市政府赋予我们在土地开发和旅游资产及项目优惠政策，期望将其培养成鄂州市旅游产业的主要经营者以。 但我们不能保证该项政策永远延续。
5、项目投资风险
尽管本项目投资经过了充分论证，但是从项目设计到施工有一定的周期， 涉及的环节也较多，在此期间， 如果出现一些人力不可抗拒的意外事件，或某个环节出现问题， 或对市场预测出现偏差，或整个宏观经济形势发生较大变化，
都将会影响项目的进展或效益。
二、主要风险对策
针对以上风险，我们将积极采取以下措施， 将风险降低到最小程度：
1、经营风险对策
(1) 针对综合旅游环境对客源影响的风险，首选要做好旅游区的规划和管理，避免因规划的缺陷和管理的不善而使整个旅游区硬件档次和服务水平的下降。另外公司除对基础性的设施投入外，可以安排资金投向于XX湖地区的旅游客运车船的更新改造和餐饮娱乐场所的投资建设，以提高这些旅游服务配套设施的安全性和完善程度；同时也将加大对区内经营管理人员和员工的培训， 提升整体服务水平的提高， 以吸引更多的游客前来XX湖观光、游览、娱乐。
(2) 针对本项目提供的经营业务过于集中的情况，可利用我们旅游服务涉及范围广的特点，逐步向旅游景点开发、旅游贸易、旅游工艺品等旅游相关行业拓展，为投资方和参与者提供更多的选择，增强其抗风险能力，从而也增强了度假区的吸引力。
(3) 针对环保风险,鄂州市委市政府已采取如下有力措施来保护XX湖地区的整体环境：
禁止污染严重的工业企业在鄂州市建设投产， 至今鄂州市已处理、关闭了污染严重的工厂，整个梁子湖流域严禁工业排污， 并逐步做到污水全部进入管网，不直接排放；在开发经营埸所的同时规划和建立垃圾转运站和处理站， 生活垃圾处理率达到80％；加大沿岸的植被保护力度， 湖边地区完全实现绿化。
2、行业风险对策
针对来自其他旅游区域的激烈竞争，我们在对外宣传和自身定位上突出“XX湖的蓝天、碧水、绿地、阳光”这一自然旅游资源的独特性和不可替代性， 以凸现自身的竞争优势，吸引各地游客来XX湖旅游。 同时我们将联合相关行业和机构向上、下游扩展，形成以XX湖度假区为核心的从上自下的产业链，尽可能地吸引资金参与形成规模效应， 以进一步巩固和扩大客源市场。
3、市场风险对策
(1) 针对XX湖旅游业淡旺季较明显的特点，公司可在开发规划中制定相应对策，将度假区规划开发与未来不同的旅游产品相结合； 由于XX湖旅游业的淡旺季并非完全取决于气候和季节，而是与 “目标消费人群的可支配时间”的长短有较强的相关性。 “老年人旅游”和“商务旅游”等潜在游客群体在旅游淡季的可支配时间往往较充裕。公司应加强对“老年人旅游”、 “商务旅游”、 “环
保旅游”和“康复旅游”等旅游品种的市场拓展力度，来补充常规客源的不足，力争做到“淡季不淡”。
(2) 通过加大投入、统一规划、规模开发的方式，提高竞争门槛，将土地的开发和楼盘建设与度假区的自然景观优势相结合，树立公司品牌，提高现有旅游设施及服务的技术含量和档次，加强与楼盘相关的旅游新产品开发，创造新的卖点。
4、政策性风险对策
(1) 虽然鄂州市政府对XX湖开发大力支持，并承诺了一系列优惠政策，尽管如此， 我们仍将充分挖掘自身潜力，增加收入，降低成本，以增强抵御风险的能力。
(2) 近期，国务院关于提高中低收入家庭的收入和增加国家公务员及事业单位职员的工资水平的政策， 将普遍提高国民的收入水平，有利于提高人们的旅游消费支出，从而使度假区的投资开发项目直接受惠。
5、项目投资风险对策
为了保证项目投资工程顺利进行，一定要周密论证、科学计划、系统安排，具体可采取如下措施：1成立专门领导班子，加强管理、统筹规划；并聘请旅游系统的专家作顾问，现场指导；实施了员工前期培训，储备相关技术和人才；保持和加强与鄂州市有关部门的协调沟通，以确保项目的顺利进行；加强新项目营销策划和宣传推广。
第四章 度假区开发规划
XX湖的开发战略设想是：以XX湖开发为依托，以旅游需求为导向， 实施土地开发和旅游产业一体化经营战略， 形成有力拳头参与市场拓展和竞争。以土地开发、旅游项目经营为主，提高开发区招商引资的实力和旅游设施档次，完善旅游配套功能，创旅游精品，树公司品牌。 一、公司的发展规划
XX湖的开发与公司的发展结为一体，从公司的发展来说，其目标主要分为三个阶段：
第一，自我完善阶段：
充分发挥现有资源优势, 凭靠资金实力、优质的服务、大胆推陈出新的作风和符合时代潮流的创意，加快土地开发规模，扩大XX湖旅游市场规模，丰富提高旅游设施及服务的品种、档次和质量，培育新的利润增长点。 第二，树立名牌阶段：
在继续强化和优化内部经营管理体系的同时，合理、求实、量力的加大投资力度，以土地开发经营为主、立足旅游市场，通过投资及收购兼并，有步骤地向相关产业扩展，开发和投资周边县市的旅游资源，创造名牌的旅游度假地和服务项目，成为湖北最具实力的旅游度假基地。 第三，持续发展阶段：
在经营管理体系日臻完善和提高的同时，依托蓬勃发展的旅游业，利用良好的社会知名度和地缘资源，将业务幅射和渗透到与旅游产业相关的行业和地域，并占有一定的市场份额。 逐步发展成为以土地开发、物业经营和旅游产业为主体的多功能一体化企业集团。
二、XX湖开发的基本思路
选择XX湖这个环境和地块来发展项目，绝非偶然，因为但凡有水的地方，才会有城市，有活力，但凡有缘的地方，才会有生命、有生机。蓝天、碧水、绿地、阳光，这些组成人的生命必需的条件是自然形成、缺一不可，而同时符合这些条件的地方，特别是在大城市周围，是少之又少。随着经济的发展，人们生活水平的提高，享受生活质量、关注健康成了人们最重视的问题之一，在城市近郊去度假休息的人会越来越多，此外随着人们收入的提高，搞投资买第二套房也成了一种趋势，同时满足市民这几个要求的地方为数不多，其中之一就是XX湖旅游度假区。可以说XX湖是上天赐给我们的最后一块宝地，在开发XX湖的规划中我们将遵循如下总体思路：
1、充分利用自然环境资源
XX湖旅游度假区应充分利用现有的自然风光与环境条件，适应海内外旅游者由单一的静态观光向多种动态观光与娱乐相结合的变化趋势。依托武汉、黄石、鄂城、黄冈等周边城市，组织多种形式的专项，特色旅游活动，重点突出水乡风光、回归自然的特点。
2、开发建设成多种功能、可适应不同层次旅游者需要的度假圣地
根据XX湖旅游开发区周边城市人口及旅游资源，考虑经济和旅游业的当前需要和今后发展，本着开发和经营相结合的原则，开发适合针对各类人群的旅游项目和设施，如针对一般居民的假日双休游，针对高级白领或收入较高阶层的打高尔夫球活动或高级会所的商贸洽谈活动，针对外国旅游者的中南民风民俗旅游活动等，以吸引不同层次的旅游者。规划设计可按近期（五年）内达到海内外旅游者200万人次，其中外国旅游者10万人次，中期（十年）内外旅游者300万人次，其中外国旅游者20万人次，远期（二十年）内外旅游者400万人次，其中外国旅游者40万人次。海外旅客以港台来汉投资人群及东南亚为主要市场，