土地出让金：按滚动开发原则，将目前较成熟地盘进行先期开发后再出让，此类土地约占总面积的20%
即5600亩，预期收入为：5.5万元／亩×5600＝3.08亿元 高尔夫会员证收入： 500万元。 水上观光巴士收入： 200万元。
其它项目的经营收入：（如水面租赁收入、客房场所经营收入、其它服务项目收入等）500万元。
以上合计尚有资金缺口约8000万元，此资金须向银行贷款解决。
第六章 投资收益分析
XX湖度假区开发的投资收益主要来源为对土地的开发经营。通过对道路、供水、供电、通讯设施、拆迁与劳动力安置、绿化等基础设施投资建设，为投资者创造良好的投资环境以实现土地的升值，并向投资者转让土地使用权实现主要经营目标。 一、项目收入估算： 1．土地出让金收入：
土地为不可再生资源，以前武汉市周边县经济开发区的出让金比较武汉市汤逊湖旅游开发区12万元／亩，武汉市黄陂滠口工业开发区16万元／亩。鄂州市XX湖旅游开发暂定为5.5万元／亩，旅游区内可以出让的土地面积为28000亩。 5.5万元／亩×28000＝154000万元＝15.4亿元。
由于上述计算土地出让金是以5.5万元／亩情况下，此定价与目前市场实际情况相比偏低，因而计算结果是投资大而收益小，经计算，地价与收入关系为：每亩出让金上调10％，则收入上调9.1％，所以可以看出地价是决定收益的关键。 2．水面租赁收入：
XX湖区水面5.5平方公里，水面租赁按年均租金65万元计算，水面租赁收入折现（折现率按0.618）。 65万元×20×0.618＝750万元
每亩出让金上调10％，收入上调9.1％。 3．高尔夫球场项目收入：
按国际上高尔夫球的经营惯例，经营收入有： ⑴会员证收入约为900万元。
⑵经营收入场租费，消费及客房服务费收入100万元／年，折现约为：100万元×20×0.618＝1250万元。
⑶其它服务项目收入折现收入10万元×20×0.618＝125万元。
合计：2275万元。
4．水上观光巴士项目收入：
以国内同类项目经营情况为参照，项目建成后, 预计年新增销售收入600万元，折现收入约为600万元×20×0.618＝7416万元。 5。投资咨询及会议接待业务收入：
作为开发区的重要组成部分，为提高对客商的服务能力，拟开展投资咨询业务，包括土地开发转让咨询、项目咨询，提供可行行研究报告等系列服务及咨询，并开展会议接待、中小型展览业务，拟投入先期费用200万元，预计年度收入200万元，折现约为：200×20÷0.618＝2472万元。 以上五项收入总计为：1＋2＋3＋4＋5＝166297万元。
二、投资收益分析： 1、静态投资收益：
税前利润＝166297万元－131966万元＝34331万元 我方占全部股本的65％。可分取税前利润22315万元。 2、主要项目投资回收期：
高尔夫球埸 预计每年税后利润200万元，投资回收期4年，投资利润率
25％。
水上观光巴士（税后利润200万元，投资回收期为3.79年，投资利润率为26％。）
咨询业务（税后利润80万元，回收期两年半。）
主要项目产生投资回收效益表
项目名称 土地开发 高尔夫球场 水上观光巴士 投资咨询 投资总额万元 滚动开发 1500 2200 200 本次资金投入 500 1000 200
产生效益时间 2003年 2003年 2003年 2003年 投资回收期 4年 3.79年 2.5年
武汉市经丰投资咨询公司
2002年9月28日