以欧美为辅助市场；国内游客则应以武汉、黄石、鄂城及湖北为主要市场，以华中乃至全国为辅助市场，将其建设成为国内一流的大型旅游度假区。
3、建筑文化及理念
绿色和人类有着不解的缘分，世界上最有诗情画意的城市，绿地标准当然其中，现代化大城市的评价值，绿色覆盖率不可缺少。由于生态气候的变化，可持续发展的要求，人们对自然的亲近，给当地建筑带来了越来越大的变化和要求。在开发建设中，谁能营造出一个以绿色为主基调的，符合生态环境理念，符合人们对大自然追求的环境，并将其溶入建筑风格中，形成一种文化，谁就抢得了先机。作为地产界的主力——宝安集团，应充分利用XX湖开发区的这一特点，围绕“绿色”“生态”“环保”等理念，来吸引各类地产商、投资者和作为吸引客户最佳的湖景别墅区。
三、开发步骤
XX湖度假区的开发建设应在统一规划的前提下，以项目为单位分期、分块进行：
1、以土地开发为主，通过对开发区内统一规划，按照规划分别按近期、远期来对道路、供水、供电、通信设施、绿化、拆迁、土地平整、劳动力安置等基础设施投资建设，为今后的招商引资提供一个良好的外部环境和硬件基础。
2、搞好有关道路、水电、通信、餐饮及高级会所的配套。随着武汉市东湖开发区的不断发展中国生态及海
创业园的建成，其中的部份人以及周边大专院校的高收入人群迅速增长，给这些人提供一个环境优雅的休闲，交流的场所十分必要。而武汉市目前仅有汉口一个金银湖高尔夫球场，从地理位置上，XX湖高尔夫球场离武昌这边最近，优于汉口的金银湖，因此应迅速恢复。
3、近期除恢复高尔夫球场，先上一批投资少，见效快的短平快特色旅游项目；如：水上观光巴士和娱乐城项目；按照动态立体旅游、观光、娱乐相结合，特色旅游活动为主线，以参与性与趣味性为特点，抓好招商建设一批特色旅游项目；开辟水面广种荷花、菱角、开展水上游；开展湖上垂钓项目；开展农业生态参观、农村吃、住、玩旅游项目；开展花木、盆景、果树采摘。培养项目各类学生的夏令营、冬令营活动基础上等。这样投资少，见效快，用其收益再投入，以达到快速启动，快速收益，滚动开发的目的。
4、按照开发区不同的功能要求，搞好近中远期规划。结合XX湖的自然景观和
环境条件，重点做碧水、蓝天、绿地及生态环境和人文景观的文章，逐步招商开发具有特色的，能适应不同层次人群需求的溶合当地环境特点的别墅区、山庄、商住区，同时做好策划，宣传和招商，促使政府出台优惠政策，搞好投资环境，以此来吸引投资者和开发商。
5、积极与东湖高技术开发区，有关大专院校、中国光谷及海外学子创业园联系，力争先在XX湖区域设立分支机构，然后逐步招商引资，并力争国外有关实力的海外集团、财团参与，按照远期规划，建设1－2个著名的高新技术工业园区，使之成为开发区的主要支柱，提高XX湖开发区的国内外的知名度,以便更好的吸引资金和开发商，走上良性循环的发展道路。
6、引进大财团资金高科技技术
由于有了良好的软硬环境，在远期可以考虑引进大财团资金和新技术，建成1－2个知名的高科技工业园，作为XX湖开发区今后发展中坚力量。
四、远景目标
1、XX湖旅游度假区将是一个以旅游观光、度假、娱乐为主（近期）以商贸、金融、科技博览，水上运动等多功能为一体（中期）；以天然的生态环境，人之景观和地理条件兴建的武汉市新兴卫星城镇和高科技工业园区（远期）。度假区的建设力争做到立足国内，面向海外，按照国际旅游市场需求，高标准、大规模开发建设和旅游度假区；按照一级卫星城镇高标准的建设有特色的生态环境居住区；利用紧靠中国光谷和湖北省葛店经济技术开发区的优势来建设符合国际标准的高规格的高科技工业园区。
2、武汉东郊最佳的湖景别墅区
自古以来，人类就择水而居，正因为有了水，才有了绿色。而XX湖旅游度假区，正是这样一个最佳之地。其规划的24平方公里面积，水面就占5.5平方公里，比例达23％左右，因此XX湖的开发，具有战略布置，而非单纯意义上的房地产开发。而且，此地域又是紧靠特大城市武汉，距长江游地区的黄石市、鄂州市、黄冈市、咸宁市也在几十公里以内，有武汉东郊之利，因此XX湖的开发应有远大的前景。
应从实际出发，按照XX湖的特色来进行开发和建设，应选择对大自然景观即非掠夺又不过度浪费的原则，围绕湖区，建设错落别致又能四季见绿见水的别墅群，做为开发商的重中之重。我们认为，就当前武汉市的实际情况参考今后一定时期的经济发展来看，建设高尚别墅并非是很多高科技含量的建筑材料和技术，而应在于一些细微之处的设计构思上。在造型、结构、人居环境等方面围绕
水、绿来做文章。一般应以两层为宜，如果建三层会因为每套面积过大而出现销售困难。在别墅建筑密度上，如何最充分利用地形势总建筑面积最大化而又不致因为过度拥挤，样式千篇一律而影响购买者的和人空间而打消购买念头，使开发商和购房者都满意的双赢局面，显得最为关键。别墅群的销售对象应锁定距离最近而收入又相对较高的武汉市东湖高新技术开发区的白领阶层和大专院校的高收入人群。
总之，要充分利用XX湖地区空间开阔，空气清新，蓝天碧水阳光绿地的天然生态环境特点，建设成武汉市东郊最好的别墅群来吸引购买者。
3、高尔夫球场及高级会所
高尔夫球运动英文名称含有“在碧绿草地和阳光中呼吸新鲜空气的户外活动”之意。GOLF－高尔夫，其开头字意为GREEN，同时也有氧气OXYGEN、阳光LIGHT、步履FOOT，同为人的生命不可缺少部分而为人们所追求。随着人们生活水平的提高，高尔夫球场将为居住在XX湖高级别墅区的主人与国内外政、企、商界精英、文化艺术及其它社会名流或亲朋好友提供一个休闲、交际、健身等活动的绝好去处。
除此外，还应建一个提供交流服务的能达到五星级水平的高级会所及其配套设施，以及提供完善的现代化的信息咨询服务中心。包括中西餐厅、酒吧、高级套房、学术会议厅等。这样才能为XX湖的住户，旅游观光者随时提供一流的服务，便捷的信息及休息、休闲、健身、交流活动的场所，会所和高尔夫俱乐部还可以介绍贸易伙伴，组织公关活动和交流活动。可以定期举办科技、文化、经济、体育等专题讲座，提供各类需求信息和人际交往，进行网上贸易活动等。为XX湖的长期滚动发展提供了一个合适的场所。
第五章 投资估算与资金筹措
一、投资需求估算：
土地开发项目的实施、运作需投资固定资产人民币11.22亿元；另加上租赁、管理、财务及高尔夫球埸项目等需配套流动资金人民币19766万元，共计需投入资金人民币131966万元。
项目的资金运用分为五个部分：第一部分是土地、绿化及基础设施；第二部分是水面租赁；第三部分是高尔夫球埸；第四部分是水上观光巴士；第五部分是项目营运的有关费用。各部分费用构成如下： 1、土地平整及开发成本：
（1）土地及附着物补偿其它安置费，两年内按6500元／亩计算，五年后根据国
家级地方的法律法规和有关标准计算，预计每五年此项支出上升10％。 （2）土地办证税费，目前国家土地征税10000元／亩的标准，另鄂州市政府于根据开发区优惠政策，适当予以优惠估为9000元／亩，五年后根据国家及地方法律法规将会每五年上升10％。
（3）房屋拆迁补偿费，区内现有居民2000多户及几所中小学可由鄂州市政府出面安置，以每户150平方米计算每平方米400元，则平均为： （200×40×400）÷28000＝4285.7元／亩 （4）五通成本
a 道路市政工程费，小区内共计铺设水泥路面宽2米道路38公里，4车道15公里，另由庙岑按武黄高速公路车道8公里及市政设施先计费用为15000万元折合每亩单价15000万元／28000亩＝5357元／亩。
b.. 给水工程投资4000万元折合每亩单价4000万元／28000亩＝1428.6元／亩。 c…排水工程费用约为5000万元，折合每亩单价5000万元／28000亩＝1785.7元／亩。
d…通电工程，旅游区内需修总配电房一座分配电房10座，工程投资初步预计为9000万元，折合每亩单价9000万元／28000亩＝3214.3元／亩。
e…通电工程费预计为5000万元，折合单价每亩5000万元／28000亩＝1785.7元／亩。
f…绿化工程费用及小区公用设施费用16000万元，折合单价每亩5000万元／28000亩＝1785.7元／亩。
以上合计：40071.3元／亩×28000亩＝11.22亿元。 2、水面租赁费用：
2002年5月30日鄂州市人民政府专题会议纪要（22）号决定度假区内水面由武昌鱼集团租赁给湖北XX湖旅游度假区开发有限公司租赁价格为28万元／年，由此推算：
水面租赁支出折现为28万元×20×0.618＝350万元。 3、高尔夫球场项目投资和经营支出：
完善现有高尔夫项目会所及配套娱乐项目投资约500万元，年均经营及维护支出约为80万元／年，折现为80万元×20×0.618＝1000万元，此项支出为1500万元。
4、水上观光巴士项目
利用XX湖良好的自然环境、广阔的水面资源, 良好的水上航运条件, 开通联接各个景点的水上观光巴士航线,增加XX湖夜游内容; 开展XX湖垂钓游、橡皮艇等水上娱乐项目。
具体的建设内容为:
建两个水上观光巴士专用小型码头; 建十艘30客位的小型观光游船; 购置垂钓木舟、橡皮艇各20艘; 建配套的旅游服务设施; 对周边环境进行园艺绿化整治。
项目的建设期约为一年，总投资为1000万元，年均经营及维护支出约为100万元／年，因此经营支出折合为100万元×20×0.618＝1236万元，此项支出为2236万元。
5、度假区营运的有关费用：
管理费用：每年费用800万元／年，整个度假区开发经营管理年限为20年左右。
800万元／年×20×0.618年＝9888万元
销售费用：按总收入2％计算。16.6亿×2％＝3320万元
财务费用：在前期投资项目未形成收入之前，需依靠贷款资金周转，按在建设期前五年内年均贷款10000万元，平均贷款利率取8％，则年利息800万元，折现后财务费用为800×5×0.618＝2472万元。
合计费用：15680万元。
以上五部分总投资预算为：1＋2＋3＋4＋5＝131966万元。
二、前期项目的投资需求与资金来源。 1、项目启动的资金需求：
由于XX湖旅游开发区规划的面积达24平方公里，面积十分广阔，而且建设周期长达近20年，需要投入的资金数额巨大，因此开发应是分步骤、有阶段、流动式的。上述投资预算是以28000亩用地的开发和20年的经营费用为基础计算得出，在实际的项目实施上则必须是分步实施、滚动投资的方式，若以现有地区较为成熟的地盘为先期开发对象、以20年建设周期分摊，按一般同类项目的资金投资运用情况计算，估计首期头二年内资金的净投入量约为投资总额的30%，即约需4.5亿元。在这4.5亿元的投入中，如果利用好工程施工中的资金调度安排，至少可以用80%的资金完成100%的工程量，另20%的余额可从项目经营收入中周转支付，因此开发建设中资金投入和来源的计划和管理非常重要。 2、公司对项目开发资金来源：
按上述4.5个亿资金的80%，即3.6亿，再加上10%的备付金，所需资金来源按4个亿计划安排。