私有住宅转让后仍用居住的；3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；4）同一宗土地上部部门分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；6）根据城市规划土地使用权不宜出让的；7）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的基础情形。
值得注意的是，在这种情况下，划拨土地使用权也并非直接进入土地二级市场进行交易。而是政府土地管理部门与新的受让人之间应建立起新的划拨土地供应关系，其土地使用权证上所注明的土地使用权获得方式仍为“划拨”。
依据《房地产管理法》第三十九条，《解释》的第十二、十三条进一步规定了一定条件下，划拨土地使用权转让合同的性质转化。
《解释》第十二条：土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
按照《房地产管理法》第三十九条第一款的规定，政府同意当事人转让划拨土地使用权的，并不是先将土地使用权收回后再出让给新的受让人，而是办理转让审批手续的同时与新的受让人办理土地使用权的出让手续，但是并未对划拨土地使用权转让合同双方当事人之间的权利义务关系加以确定，依法律原划拨土地使用权人的利益就得不到保护。《解释》第十二条通过转性的方法对此做出了明确规定，在受让方与政府之间办理完成土地出让手续之后，原合同的双方当事人之间就不再是土地使用权的转让合同关系，而转变成了
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经济补偿合同关系。该合同的效力得到肯定，只是性质发生了变化，不影响原划拨土地使用权人获得收益的权利。至于经济补偿的标准，《解释》并未给出任何规定，亦不在本文的探讨范围之内。
《解释》第十三条：土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
与上条不同，本条适用于《房地产管理法》第三十九条的第二款规定的情况，即由于法定原因，有批准权的政府决定不办理土地出让手续，而将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的情况，进一步明确了此种情况之下，原划拨土地使用权转让合同双方的权利义务关系为经济补偿合同关系，不再是土地使用权转让合同关系。因为原转让合同受让人本应支付土地出让金，但是却低价获得了划拨土地使用权，而原转让合同的出让人却须上缴土地收益金，因此从公平的角度出发，《解释》规定，将原转让合同效力继续保留，只是在性质上转换为经济补偿合同，以平衡双方利益。 （二）以划拨土地使用权作为投资合作开发房地产合同的效力认定
《解释》第十六条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拔土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。
对此规定的理解，可从以下两个方面着手：
1、划拨土地使用权不能直接作为出资与他人合作开发
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房地产。划拨土地的特殊性，决定了划拨土地使用权的利用方式及程序要受到国家的严格控制，最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（法发1996第2号）第18条就规定了：以划拨土地使用权作为投资与他人合作建房，要求当事人不但必须办理合建审批手续，也需要按照土地使用权转让的规定办理土地使用权变更登记手续，否则合同应被认定为无效。因为要合作开发房地产，必然涉及到土地使用权的转让，这其中反应出的此类合同的效力认定标准与划拨土地使用权转让的认定标准（详见上文）完全一致。因此，划拨土地使用权要作为出资开发房地产，首先就应该符合划拨土地使用权转让的所有标准。
2、该条《解释》在否认未经有批准权的人民政府批准的以划拨土地使用权作为出资的合作开发合同的效力的同时，也提供了一定的补正办法。由于现实中以各种形式将划拨土地非法开发或交易的情况非常普遍，地方政府为了当地的发展考虑，对此也往往采取宽容的态度，即使事先未经批准，地方政府最后一般在收取一定的土地出让金后，予以补批准。对于这种现实情况，如果一刀切的认定合同无效，将会带来大量的纠纷，与地方稳定不利。因此，本条的效力补正途径，正是权衡利弊之后不得已的办法。
（三）合作开发房地产合同的效力认定
合作开发房地产合同在合作开发合同中所占的比例非常大，且相关法律法规较多，情况也比较复杂，鉴于此，本文中特将合作开发房地产合同的效力认定单独探讨。
1、房地产合作开发合同主体资质对合同效力的影响 《解释》第15条规定：“合作开发房地产合同的当事人
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一方具备房地产开发经营资质的，应当认定为有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。”由以上法律法规可得知，合作开发房地产合同当事人中至少有一方应具有房地产开发资质。
如果签订合同时当事人均不具备房地产开发资质的，合同也并不当然无效。《解释》第十五条同时也规定：“起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”此条款表明了立法者在认定合同无效时的谨慎态度，合同是双方意思自治的产物，而且房地产开发合同需投入大量的人力物力，如果轻易认定合同无效，将会给当事人乃至社会带来巨大的财富损失。
2、合同中合作各方的关系对合同效力的影响 以土地使用权作为出资的房地产合作开发合同，投资各方之间的关系应该是共同投资，共享利润、共担风险。如果合同中约定某一方不承担经营风险，则根据《解释》，对合同的效力应作如下认定：
（1）第二十四条：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”
（2）第二十五条：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”
（3）第二十六条：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。”
（4）第二十七条：“合作开发房地产合同约定提供资金
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的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。”
上述合同有一个共同特点，即表面上看打着合作开发房地产的旗号，实际上双方的法律关系却是土地使用权转让、房屋买卖、企业间资金拆借或者房屋租赁，由于以上所列四种行为分别受到许多法律法规的严格限制，因此在实践中，为了规避这些强制性规定，此类伪房地产合作开发合同非常常见。《解释》对这类伪开发合同的认定标准，最重要的并不是合作各方是否都实际参与开发的经营管理，而是合作各方是否承担经营风险。因为根据《解释》第十五条，只要有一方有开发资质，合同即可被认定为有效，因此，合作其他方可以不具备房地产开发资质，当然也就不必须实际参与经营管理。而如果有一方不承担经营风险，那么对于这一方来说，该合同实际上是一个旱涝保收的合同，投入固定的投资，收取固定的收益，完全不具备合作开发合同的实质内涵。《解释》中的这几条，即为了防止当事人规避相关法律，而采用转性的方式，将此类伪合作开发合同直接认定为其实际所体现的法律关系的合同。至于被转性后的合同的效力，则需要根据不同的法律法规中关于转性后合同的相关规定，对其重新加以认定。
（四）以土地使用权作为出资的合作开发合同被认定无效的法律责任
根据《合同法》第58条规定，一旦合作开发合同被认定为无效，双方应尽量将彼此之间的权利义务关系恢复至合同义务开始履行之前。如果无法恢复原状，则应该依据公平的原则予以折价补偿。并根据双方过错程度，承担对对方的损害赔偿责任。
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