佛山市“三旧”改造专项规划（2009—2020）
第五章“三旧”改造实施机制
第一节 政策保障机制
第三十八条 完善改造前评估
1．建立评估程序。属近期建设项目库内的项目，由实施单位向镇政府（街道办事处）申报确认后，报区三旧办审定；非近期建设项目库内项目，需由镇政府（街道办事处）对改造项目预案进行初审后加具意见，报区三旧办审定后，由区人民政府报市人民政府批准；改造项目预案由区三旧办组织公示。同意后由有关部门召开评审会议进行评估，后报区领导小组审定。
2．明确评估内容。审查改造项目是否属于年度实施计划，实施计划由市、区人民政府编制，有条件的其他各级政府也可以编制计划，对不属于计划内的项目必须提交论证报告；评估项目是否属于本专项规划的改造范围、能否达到改造标准、改造的必要性与可行性；评估社会、经济、环境的综合效益；旧厂房改造项目应重点评估产业主题。
3．实施项目库更新机制。将年度改造计划中的项目列入项目库，各区应对2009-2012年需要打包上报的项目进行严格甄别、科学选择；对于2013-2020年的上报项目库确需增加或调整项目的，对年度改造计划中每年每季度的实施情况进行评估，对入库但还未启动改造的责令退出，并重新论证新的改造项目作补充，通过动态的管
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理做到论证一批、淘汰一批、开工一批、建成一批。
第三十九条 设定项目准入门槛
1．鼓励城区内的“三旧”改造“优二进三”，凡项目符合市、区重点扶持发展的行业，可享受相应的扶持政策。鼓励旧工业区改造发展金融服务、现代物流、会展业、商贸流通、旅游餐饮娱乐、商务服务和科技服务等现代服务业。如因产业发展需要，在工业区内适度增加配套的办公、物流配送等生产性服务业用地及生活服务设施的，可享受工业地价优惠，其面积比例不超过工业总用地的7%。
2．明确旧城镇改造主体准入条件。旧城镇改造项目用于商业开发，需开发商具有二级以上开发资质，在房地产开发史上无不良记录。取得开发权的企业，满两年建设面积未达总一定比例或已投资额不足的，政府将项目无偿收回。
3．改造后仍为二产的项目必须属于《佛山市产业结构调整指导目录（2007-2020）》中“鼓励发展类”的范畴，并且产业投资强度、土地产出、创税额、人均增加值率必须达到相关要求。改造后的工业污染物排放需百分百达标，新建、改建、扩建项目的能耗指标不得高于国家和省规定的产品能耗限额标准，水耗不得高于国家和省规定的标准，应严格点源的识别和治理，改善和控制工业污染，满足环境保护的要求。
4．对旧村居改造进行分类引导，培育和发展特色主导产业。城区内或周边的村居，鼓励发展现代城市社区和服务业；城郊的村居承接城镇产业转移，产业用地必须统一规划。人文资源丰富、具有
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岭南特色风貌的村居可引导开展生态、休闲、观光和旅游度假等多种形式的非农业经营活动。
第四十条 提供规划条件
1．改造项目指标确定应严格按照《城乡规划法》规定的“在规划区内出让国有土地，必须在出让前由规划主管部门依据控制性详细规划提出设计条件作为出让条件。”列入改造范围的“三旧”用地，必须编制控制性详细规划和改造方案。对于没有编制控规的“三旧”用地，由主管部门根据总规、项目情况编制控规，主要内容包括：（1）土地开发模式；（2）拆迁户的利益保障；（3）参照本次规划确定地块用地功能和建筑容量控制指标；（4）改造项目的环保要求；（5）改造项目的热环境、风环境以及交通影响等影响评估。
2．对于一些重点项目或用地规模较大的项目，首先由市三旧办对项目进行重要性评估，如列为市重点项目的可根据《广东省城市控制性详细规划管理条例》的规定，因国家、省或地级以上市重点建设需要使用土地的，须以经批准的规划设计条件为依据。
3．确实需要调整控制性详细规划的，由改造主体提出申请、专题论证报告及调整方案，按以下规定执行：（1）符合用地兼容性的地块用地性质调整，报城市规划行政主管部门审批同意后执行。（2）地块相关指标的调整，按照《广东省城市控制性详细规划管理条例》的相关程序执行。（3）管理单元内个别地块的用地性质与相关指标确需调整的。用地性质必须在符合土地兼容性的前提下在本管理单元内的其他地块中进行平衡，相关指标的调整不应超出规定调整的
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幅度，报城市规划行政主管部门审批同意后执行。
第四十一条 实施拆迁保障
1．利用土地出让金收益建立土地储备基金，用于支付征地补偿安置和拆迁补偿费用。结余资金应逐步提高用于基础设施以及廉租房建设。同时在储备基金中确定一定比例的资金作为储备风险基金，预防可能的资金风险。
2．明确拆迁补偿方式选用原则。（1）按照同地同价原则，及时给予失地农村集体组织和农民合理补偿。原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用，纳入统一规划、改造，土地升值的收益由村集体、旧村居民和开发商共同享有。（2）城郊旧村改造采取实物补偿方式。实现农民宅基地与承包地分开、搬迁与土地流转分开，以宅基地置换城镇房产，以土地承包经营权置换社会保障，保障农民的就业和生活。（3）政府在市区建回迁房，恢复并延续社区环境，避免中心城区阶层空心化。
3．政府通过储备的闲置土地作为专用的“空转”指标用于建设拆迁安置房，待回迁房或改造项目建设完成后再回迁。
第四十二条 完善土地市场
1．政府加强土地储备和资产管理，集中分散土地，盘活城镇存量土地，收购和储备范围应根据《关于加快建立和完善土地储备制度的通知》（粤府办（2003）34号）第十一条执行。
（1）土地储备机构与银行合作。采用“打包”、“托管”等方式，
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盘活抵押土地资产。将贷款企业在银行的抵债土地转为储备土地。
（2）创新土地收购储备方式，实行弹性储备。收购储备时可分期支付补偿金。支付首期款后，土地使用者仍可继续使用，政府不收取任何租金，但禁止一切新建设。直到政府决定开发时，政府再支付第二期全部补偿金。
（3）规范收购资金运作，土地储备资金由财政部门监督，来源包括由财政部门直接垫资作为启动资金、以土地作为抵押向银行贷款后通过招标、拍卖出让土地等形式收回的资金以及储备土地经营性收入。
2．明确集体土地征收原则。
（1）位于城市规划区内和以下因为国家和城市建设需要确需征收的土地使用类型：国防、军事用地；城市基础设施、公益事业用地；国家或省重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；抢险救灾修建永久性建筑物和其他设施用地。
（2）除参与村集体组织分红外，村民应纳入城市居民社会保障体系，推进社区管理建设，包括：实行征地补偿准备金制度，在征地前将补偿费用存入国土部门开设的预存专户；解决农民就业培训；与城镇基本养老保险制度适当衔接，对达到退休年龄的被征地人员，户口“农转非”，并为其一次性缴纳养老保障统筹费，安排一定比例的留用地发展村集体经济。
（3）用“空转”方式使城中村集体用地转国有，政府不需赔付征地补偿费，农民也无需缴纳土地出让金继续享有土地使用权，但
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