山东同济置业有限公司 可行性研究报告
博兴县行政中心以北2008-007地块项目
可行性研究报告
一、项目基本情况
（一）项目概况
博兴县行政中心以北地块位于博兴县新城二路以东，新城一路以西，博城一路以北，博昌一路以南，东西长615.79米，南北宽430.94米，宗地呈长方形。土地编号为2008-07，宗地面积264998平方米（合397.497亩）。为符合省国土资源厅关于房地产开发用地单宗供地不得超过150亩的规定，博兴县国土局将此宗地划分为三个地号进行整体拍卖，具体出让情况如下：
土地编号 2008-07-A 2008-07-B 2008-07-C 土地面积 容积率 134.41亩 不大130.83亩 于 132.25亩 2 建筑密 度 不大于 30% 绿地率 不小于 35% 用途 居住 出让 保证金 年限 3000万 70年 3000万 3000万 博兴县国土资源局将于2008年11月7日上午9点公开拍卖此宗地，保证金需在11月5日17点以前到账。出让金分三期缴纳：第一期：由竞买保证金折抵出让金；第二期：于12月10日前再缴纳8000万元；第三期：剩余的于12月25日前缴清。
（二）宗地现状
宗地地上无建筑物及构筑物，绝大部分为杂草，部分地方有小树苗。自西向东有条宽约10米，深约3米的水渠斜跨本项目宗地，局部较深的地方有水，南北向也有条水渠。关于水渠的走向，调查人员咨询了土地局相关人员答复是废弃水渠，可以随意处置。
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宗地自西北向东南方向有条110千伏的高压线穿过，对本项目开发会造成影响。通过咨询土地部门得知，需由开发商自行协商电业局处理。
（三）区域配套情况
本项目所处区域，水、电、有线、通讯等基础配套设施齐全（主管线基本在新城一路上），但暖气、天然气主管线尚未敷设到本项目宗地附近（距离本项目最近的阳光小区现无法通暖，采用壁挂炉取暖）。
博兴暖气供应量不足，工业用气现都无法全部满足。估计本项目暖气届时没有供应。
天然气博兴有好几家公司，比本项目位置更远的阳光小区都已使用上天然气，本项目届时天然气可以供应。
本项目3公里生活便利圈内，公共服务性设施主要有： 学校：博奥双语学校(贵族学校，小学)、博兴二中（初中、高中）、滨州市第二高级技校、试验中学（初中）
医院：怡和医院 商业：北关商贸城
其他服务性设施：县新华书店、县植物园、市民健身广场
（四）区域交通状况
本项目四邻道路，目前尚未通公交车。项目东侧新城一路、南侧博城一路、西侧新城二路均已建成并通车，居民出行便利。行政中心南侧博城二路已通公交车。
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二、项目所在区域现状及发展规划
（一）、博兴现状
全县总面积900.78平方公里，辖一个省级经济开发区、三个街道办事处、9个镇，448个行政村。全县总人口48万人。其中城区面积约10平方公里，城区人口约6.5万人。
经济：2007年，完成生产总值130.02亿元，财政总收入13.56亿元，其中地方财政收入7.17亿元。城镇居民人均可支配收入13000元，农民人均纯收入5205元。目前，已培育形成了石油化工、粮油加工、纺织、机械制造、厨具等主导产业，是“中国厨都”、“中国优质西红柿之乡”、全国草柳编工艺品出口基地、全国最大的植物油加工基地、全国最大的不锈钢厨房设备生产基地、长江以北最大的黑白铁批发加工集散地。
（二）、博兴城区房地产市场运行情况
1、博兴开发企业及项目
根据实地调查并结合网上资料，目前在博兴有项目并正进行房地产开发的企业主要有以下几个：
序号 单位名称 注册资金 资质等级 法人代表 在建开发项目 1800万元 三级 程 波 阳光花园 项目地址 1 博兴县城市房地产综合开发公司 2 博兴县晔基置业有限公司 新城二路西侧 博城三路南侧 2084万元 三级 郭 强 御景苑小区 - -
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山东同济置业有限公司 可行性研究报告 3 博兴县恒丰置业有限公司 4 山东国汇房地产开发公司 5 博兴县新怡和置业有限公司 6 山东长河豪门投资置业有限公司 1000万元 暂定 泥春新 风和日丽小区 国宾花园 博城四路南侧 兴福镇国宾花园 新城二路西侧 新城一路东侧 1000万元 暂定 林吉丛 1000万元 暂定 张泽文 名士豪庭 三级 朱昌河 美景天城
2、博兴县城区房地产市场运行情况
博兴房地产市场，起步于新区的开发建设。在新区未开始建设前，博兴住房市场以各单位自建住宅为主。国家禁止福利分房后，各单位改为集体购房或职工集资购房的模式来解决职工的住房问题，此种状态一直延续到现在。
目前，博兴房地产开发，在旧城区以拆迁改造、零星插建项目为主，一般楼盘体量较小，3-5个楼，基本没有园林景观，销售以本公司自己销售为主流。新区开发，随着各大局、学校、行政中心开始立项或建设，以天苑小区、明珠小区、西隅小区、欧亚花园为代表的楼盘如雨后春笋，纷纷开始动工建设。随后，随着新区建设步伐的加快，城市基础设施的逐步完善，购房者意识到城区中心已经西移，纷纷在新区买房，形成了一个购房热潮。新区楼盘供应量较小，满足不了如此大的需求量。很多开发商看到此种状况后，纷纷到新区征地，阳光小区、名士豪庭、风和日丽、豪门美景天成等小区陆续投放市场，部分缓解了博兴缺房的局面，博兴新区的房地产开发，达到了一个新的
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高度。
从市场了解的情况来看，博兴新开的楼盘不多，目前还不能完全满足客户的需求。造成每开发一个楼盘，便能销售一个楼盘的局面，没有积压的商品房。
由于现在住宅市场需求大于供给，各个楼盘预售的情况都非常好，基本上项目交工前均能销售完毕（少量楼盘顶层带阁楼有少量剩余），好楼层（1—3层）基本在主体封顶时即能销售完毕。
总体而言，博兴住宅需求市场潜力较大，房地产开发市场前景看好，商品住宅以预售为主。 3、博兴城区房地产销售情况
根据了解，博兴近两年每年住宅的平均销售量在15万平方米左右，商品房销售以预售为主，各个楼盘普遍销售良好，新开楼盘没有剩余房现象。
4、博兴开发用地土地状况
通过咨询博兴国土局用地股相关工作人员，我们了解到博兴06年以来公开拍卖的土地共有两宗：
06年拍卖博兴二中原操场院，31.68亩，46.8万元/亩； 07年拍卖博兴酒厂西厂，99.65亩，53.8万元/亩。 从侧面了解的信息：现开发的小区原来取得的价格
05年阳光小区用地：15万元/亩左右
06年豪门美景天成小区用地：17 -19万元/亩之间。
很多土地都没有经过公开拍卖方式，而是通过其他方式取得，其
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