山东同济置业有限公司 可行性研究报告
3、周边乡镇的需求情况
博兴各乡镇房地产业起步较晚，目前仅经济较发达的兴福镇建设有国宾花园。其余仍在筹划当中。本项目周边尚未发现旧村改造项目。通过了解，周边乡镇村民在城里购房的欲望并不强烈，比不上桓台。但是村民中在博兴县城厂矿企业以及服务业工作的年轻人正慢慢兴起了在城里购房的势头。
博兴现有九个镇，每个镇的政府工作人员、镇医院（每个镇20人左右）、镇教委及学校的教师（每个镇400人左右）均存在潜在购房需求的可能性。
因博兴新城区规划正在实施之中，随着新城三路、新城四路的规划建设及新城一路二路向北延伸等基础设施的完善，拉近了博兴郊区西北部村镇与城区的距离，附近乡镇的公务员和教师也存在在城区购房的潜在需求。本项目周边有5个村：王楼村、许营村、伏栾村、西伏村、东伏村，居住人口约2600人，由于距离本项目较近，如能合理引导这部分的居住理念，吸引其进城居住，将带来不少潜在客户。 4、个体经营业户及其他
个体经营业户，是先富起来的部分人群，有一定的购房需求。
分析：以上几类需求人群，因工作不一样，收入差别较大。整体而言，普遍接受房款总价20万元左右，总价30万元的房子也有60%以上的接受程度，总价30万元以上的房子接受程度较小。
总价30万元以内的商品房，三室户型明显比二室户型好卖。
四、项目定位及规划
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（一）、项目定位
根据以上调查和分析的结果，我们建议，本项目初步定位为： 中高档居住小区，以优美的园林景观、合理的规划布局、新颖的建筑风格来提升楼盘品质。
目标客户群体：政府公务员、金融业、个体户； 企业职工，附近村民 力求吸引各阶层人群前来居住。
（二）、规划指标
根据《博兴县规划局建设用地规划设计条件通知书》（滨规
条【2008】007号）文件之规定，本项目可建设多层、小高层、高层住宅，多层不超过6层，高层总高度不超过行政中心办公楼。根据滨州规划院做的初步规划方案：5层住宅46栋；11层住宅19栋，17层住宅8栋；公建配置幼儿园、超市、会所、服务性商业网点。
项目具体经济技术指标如下：
项目 总用地面积 建设用地面积 总建筑面积 多层 其 中 小高层 高层 公建 数量 264998 397.497 376000 135000 139000 92000 10000 单位 平方米 亩 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 12
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车库及储藏室 居住总户数 容积率 建筑密度 绿化率 45000 2746 1.41 平方米 户 % %
五、项目投资分析
（一）投资成本分析
根据以上的经济技术指标，对项目进行成本分析
序号 1 土地成本 2 前期工程费 2.1 地质勘探费 成本项目 单 价 (元/m2) 460.21 263.8 2 总价 (万元) 17304 9918.97 75.2 备注 起始价+契税 含高压线的迁移、回填废弃水渠的土方等 2594元/栋楼 13
2.2 三通一平费 15 564 2.3 规划设计费 2.4 施工图设计费 2.5 地形图测量 2.6放线费 2.7 建设用地规划技术服务费 2.8 城市技术规划技术服务费 2.9 水泥专项基金 2 10 0.1 0.53 1.27 住宅：2 公建：2.9 2.5 75.2 376 3.76 19.97 47.7 73.2 2.9 94 - -
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2.10 综合开发管理费 2.11 定额测定费 2.12 墙体基金 2.13 城市基础设施配套费 2.13 防雷审核检测费 2.14 人防费 2.15 环评费 2.16 监理费 2.17 质量监督费 2.18劳保基金 2.19 建筑垃圾费 2.20 地沟排水费 2.21 招标代理费、交易费 2.22 抗震费 2.23 交易手续费 2.24 测绘费 2.25 电器检测费 6 1.22 8 120 1.2 40 0.4 8 0.85 31.75 0.8 0.8 3 1 3 1.36 1 多层： 950 小高层：1300 高层： 1450 公建： 1450 100 2039.04 7.98 26.6 225.6 45.87 300.8 4512 45.12 1504 15 300.8 31.96 1193.8 30.08 30.08 112.8 37.6 112.8 51.13 37.6 12825 18070 13340 1450 3760 76667.97 300 1000 住宅平均造价*0.3% 建安造价*0.1% 每宗土地5万 0.07%*造价 可缓交50% 房管局征收 开发期4年 14
3 建安工程费 4 小区基础设施配套建设费 直接费用合计 5 不可预见费 6 管理费用 - -
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7 销售费用 8 财务费用 项目总成本合计 15.96 131.38 2220.96 600 4940 83507.97 1%，自己销售 贷款明细见附表 说明：因土地是否由第三方拍卖公司拍卖情况不详，以上土地成本中不包含土地拍卖佣金。（佣金估计在300万元左右）
（二）投资利润分析
1、销售收入预估
根据调查新区所有楼盘目前的销售价格，结合本项目的情况，预估本项目届时预售价格及收入如下：
物业类型 销售单价（元/㎡） 销售面积（㎡） 销售收入（万元） 合计 多层住宅 小高层住宅 高层住宅 2300 13500 31050 2550 13900 35445 2600 92000 23920 97525万元 车库 2300 18000 4140 储藏室 1100 27000 2970 2、项目静态投资分析
序号 1 2 3 4 项目 销售收入 项目总成本 营业税等各税金 项目纯利润 单 价 （元/平米） 2593.75 2220.96 213.21 159.58 总价 （万元） 97525 83507.97 营业税等5.6%；土备注 8016.76 6000.2 地增值税2%；企业所得税预提2% 15
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