山东同济置业有限公司 可行性研究报告
成本利润率 7.18% 六、项目优劣势分析
（一）项目优势 1、资金优势
2、人脉优势 3、大盘效应
博兴目前尚没有一个真正大型的、高档次居住社区。我公司开发的产品可起到营造博兴第一社区，打造居住典范的龙头效应。绝佳的位置、良好的居住氛围将会吸引更多的人群来此居住。
4、竞争压力小
目前新区无新开楼盘，已建楼盘销售均已接近尾声。在此时机投资本项目，市场竞争压力较小。
（二）项目劣势 1、资金压力大
本项目总成本8.3亿元，一期贷款1.69亿元，二期贷款1.16亿元，贷款额度较大，且一期二期贷款的间隔周期为1.2年，资金周转压力过大。一旦一期销售不畅，将极大影响二期开发。
2、项目属新区，各方面配套不成熟
本项目周边地区均为开发，政府配套设施尚不完备，居民还不能坐公交上班、购物，孩子上学也不是很方便。
3、项目宗地上有110KV高压线路经过，对本项目开发肯定会带
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来很大影响，具体何时能迁移，存在不确定性因素。
4、博兴各政府机关团购住房的热潮基本上已接近尾声，届时能否还有单位前来购房，存在不确定性因素。
5、本项目暖气由于供气单位容量不够，不能供应，需我公司自行解决居民供暖问题
七、未尽事宜
1、报告中预估的各机关、企业及村镇潜在的住房需求套数，能否全部转化为有效需求，都在本小区购买住房，不能准确估计； 2、本项目小高层、高层住宅占大多数，客户是否能接受高层住宅，没有市场可供参考，无法准确把握（目前博兴市场一共有7栋小高层住宅，均以团购方式出售，未对外销售）。
3、本项目销售，按照本公司销售考虑。若找代理公司销售，本项目成本将至少上升40元/平方米。一般而言，在面向全省乃至全国区域市场时，找代理公司销售较好。博兴市场属县域市场，面向本地销售，区域很窄，找代理公司意义不大。
4、通过对市场的了解，多层一层带院的住宅，能很大提升一层住宅的价格，很好卖（新区尚没有此类型的住宅）。能否我们规划时考虑此种类型住宅，需和主管部门进一步磋商（现规定可能不让）。
5、规划条件中开发期限为两年。近40万平米住宅2年内投放市场，博兴市场接受程度有限，销售压力过大。能否延长开发周期到4年左右，需和博兴政府部门进一步协商。
6、本项目西临规划中的学校，现在尚未开始建设，如能加快其
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立项和建设步伐，将会对本项目的销售起到很大的推动作用。
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二〇〇八年十月二十六日
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