根本性的变化，连锁超市、专卖店等均已得到较大的发展，玉桥市场也逐步走向商场化。
4、区域发展呼唤土地利用强度提高及相关配套发展
大市场的商业业态，决定了建筑物的高度较低、容积率较低、土地利用效率较低。大市场的服务对象及经营方式，决定了其内部硬件条件档次不高，建筑外立面形象不佳。
大市场逐步退出，使得建宁路沿线土地开发利用强度的提高成为可能；而建宁路沿线经济的发展，特别是因商业发展而拉动的服务业、商务办公、酒店及酒店式公寓等相关配套的需求，更使得建宁路沿线土地开发利用强度的提高成为必要。南京第三商圈的建设，需要一批现代化的商业设施及高档的商务办公建筑。
三、原控规基本情况及控规调整的必要性 （一）原控规基本情况及分析
根据江苏省城市规划设计研究院2006年5月完成的“南京市下关区总体发展研究及控制性详细规划细则”，项目所在的规划单元编码为MCb030-27，A地块的编码为01，B地块的编码为03。
下关区图则单元划分示意图
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项目东面为地块编码04及05的地块。
04地块用地面积1.86公顷，为已建的市场用地,目前用途为朗驰大厦及南京联运有限责任公司物流公司。
05地块用地面积0.99公顷，原规划控制指标为：容积率3.0，建筑密度25%，建筑控制高度100米，绿地率35%。地块原用途为建宁文化用品批发市场，现为在建的南京信息大厦。
项目南面地块编码为06，用地面积0.24公顷，用地性质为街头绿地。护城河从该地块穿过。
地块MCb030-27
项目西面，隔规划道路与本项目相望的，为占地7.46公顷的南京铁道职业技术学院用地，规划建设状况为已建。
项目北面，隔建宁路相望的地块，所在的规划管理单元编码为MCb030-25，地块编码为11，现用途为金桥装饰城，占地2.58公顷，规划建设状况为已建项目。
地块编码为12的地块，现状建设状况为南京西站建宁路货场，规划控制指标为：用地性质为市场用地，容积率1.5，建筑密度35%，建筑控制高度为24米，绿地率为35%。
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现将本项目地块与周边规划建设状况为“未建”的地块的规划控制指标列表如下：
规划管理单元编码 MCb030-27 地块编码 01 地块A 建宁文化商办混合MCb030-25 05 用品批发用地 市场 南京西站MCb030-25 12 货场 市场用地 3.22 1.5 35% 24 35% 0.99 3.0 25% 100 35% 现状建设状况 项目 市场用地 2.00 1.5 40% 24 20% 用地 性质 用地面积容积率 （公顷） 度 高度（米） 建筑密建筑控制绿地率 地块MCb030-25
我们认为，原控规对于“市场用地”的土地开发强度指标，是基于当时条件下，建宁路的商业业态是以金桥市场为代表的、经营方式为批发兼
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零售的大市场的业态的基础上而确定的。
随着建宁路区域经济的发展及主流业态的转变，市场对办公、居住等配套的需求也逐步增加，这就要求土地开发强度提高。如果仍沿用原控规的指标，必将导致极其珍贵的城市土地资源的浪费。
由于A、B两地块从统一规划变成了重新挂牌、统一实施开发，同时建宁路沿线经济的发展强烈要求提高土地利用强度，为取得较好的社会效益、经济效益、环境效益，我们认为，应对建宁路C2-01 A、B地块的控制性详细规划进行调整。
（二）控规调整的必要性 1、符合城市总体发展战略要求
南京市商业、办公畸形地集中在新街口及湖南路附近，其它地区的商业及办公由于种种原因一直未得到发展。这种畸形发展的状况，不仅加大了新街口、湖南路附近的人流、车流，带来众多的城市问题，也给群众的生活、工作带来了不便。
新街口车况 湖南路地区车况
建宁路附近经过多年的发展，已形成了较好的商业及办公用房的市场条件。随着城市的扩展和经济活动的增长，周边对办公用房及大体量的综合性商业用房具有较强的市场需求。控规调整后，容积率的提高使项目具有一定的体量，使商场更具规模，将来对消费者更有吸引力，从而能有效地分流城北片区的消费者，使建宁路沿线形成更具吸引力的，功能更趋完善的城市副中心商业街区。
同样，容积率的增加，增大了办公用房的体量，使项目标志性更强，更能吸引相关公司入驻。
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总之，项目控规的调整，能更有效地平衡市区商业及办公用房的分布，2、有利于区域商业及经济的健康发展
建宁路沿线的商业业态原来以大市场为主，到目前为止，其它的业态，如连锁超市、专卖店等，都得到了一定的发展，而大体量的百货商店却仍只有中央门附近的南京商厦。虽然玉桥市场逐步向商场化转变，但其档次、定位仍不能满足市场的需求。
该项目控规调整后，容积率增加，商场体量加大，这样能有效地解决本区域商业档次偏低，规模偏小的局面，达到大体量的商场与其它商业业态合理配置的效果，促进本地商业结构更趋合理，有利于区域商业的健康发展。
控规调整，用地性质增加了酒店及酒店式公寓，形成了区域商业的配套，有利于区域经济的和谐、合理、健康地发展。
3、有利于土地资源的合理利用
前面已有论述，建宁路区域经济的发展，需要提高土地开发利用强度。本项目用地性质及土地开发强度的调整，有利于土地资源的合理利用。
（三）控规调整的原则
本项目的控规调整，依据原控规的指标体系和编制基本原则，结合用地的实际状况和发展要求，综合考虑城市设计及景观、交通、配套设施及市政设施的承载能力以及对周边业主及已实施项目的影响，提出合理的控制指标。
四、控规调整规划论证 （一）用地性质的调整 1、原控规确定的用地性质
原控规规定A、B地块的用地性质如下：
A地块：类别代号为C26，即属于“商业金融业用地”“中类”的小商品市场、工业品市场和综合市场等用地。
B地块：类别代号为C61，即属于“教育科研设计用地”“中类”中的高等学校用地小类。
以上对于A地块用地性质的确定，显然是受原先大市场为建宁路主流
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促进南京市商业及办公用房的均衡发展。