玉桥三期地块位置图
另外，本项目东北方斜对面，是位于规划管理单元编码为MCb030-33，地块编码为08的地块。地块“现状建设状况”为中国电子物资公司苏浙公司、江苏冶金招待所（以下简称“苏浙公司”地块）,用地性质为商办混合用地。该地块也给出了较高的开发强度指标。
我们将以上各项目调整后的开发强度指标及苏浙公司地块指标汇总如下：
项目名称 南京信息大厦地块 金盛国际家居地块 D1-03 东地块 玉桥三期地块 西地块 苏浙公司地块 1.6 4.5 45% 30% 24 100 20% 25% 4.0 4.5 40% 45% 50 100 / 20% 地块名称 D1-02 容积率 3.66 3.5 建筑密度 建筑控制高度（米） 绿地率 35% 50% 100 35 / /
5、对确定本项目土地开发强度指标的看法
由以上分析比较可见，如本项目条件允许，容积率应允许达到4以上。由于项目附近没有重要文物、重要景点（区）、重要建筑或其它一些需要对建筑物高度进行控制的因素，所以，建筑高度可控制在100米。建筑密度可根据《南京市城市规划条例实施细则》的规定，进行合理退让后，并根据项目实际情况确定。
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五、形体布局模拟及理想的控制指标 1、形体布局模拟
根据地块的具体情况，我们根据地块的用地性质为商业、办公、市场、酒店及酒店式公寓，建筑高度为100米，容积率不高于4，建筑密度不高于55%的标准进行形体布局模拟，结果证明，地块完全能够满足政府在建筑建造控制（建筑高度、建筑后退、建筑间距）及交通活动控制（交通组织、出入口方位及数量、装卸场地规定）等方面的规定。 规划依据：
1、 《江苏省城市规划管理技术规定》 2004版 2、 《南京市城市规划条例实施细则》 2003版
3、 《南京市建筑物配建停车设施标准与准则》 2003版 4、
《城市道路交通规划设计规范》
有关模拟情况见 “总平面意向图”及“体块意向图”。
总平面意向图
体块意向图
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2、理想的控制指标及调整后项目经济技术指标变化情况
根据模拟情况，我们认为较为理想的开发强度控制指标可确定为： 容积率：≤4 建筑密度：≤55% 建筑高度：≤100米 绿地率： ≥20%
依据以上指标所作的意向性方案与原控规条件下的意向性方案相比较，主要技术经济指标变化情况见下表。
主要技术经济指标变化情况表
总用地面 积(平米) 其中建设用地面积(平米) 总建筑面 积(平米) 其中商业面积(平米) 其中办公面积(平米) 其中酒店式公寓面积(平米) 容积率 (≤) 建筑密度 (≤) 绿地率 (≥)
原控规的意向性方案 A地块 B地块 合计 22090 17550.9 35101.8 17550.9 17550.9 0 2 35% 30% 9260 -- 11112 11112 0 0 1.2 35% 30% 31350 -- 46213.8 28662.9 17550.9 0 -- 35% 30% 控规调整后指标增加的意向性方情况 案 31350 -- -- 124374 50574 48600 25200 3.97 39.5% 30% -- +78160.2 +21911.1 +31049.1 +25200 -- +4.5% +0%
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六、控规调整对相关利益主体及已实施项目的影响 1、对A地块业主的影响
江苏建江房地产开发公司为目前A地块业主，该公司提交的开发方案至目前为止一直未获批准。该公司与政府初步协商后表示:进行合理的成本补偿后，政府即可将土地使用权收回，重新挂牌出让。同时该公司认为将A、B地块合并开发，并对控规进行调整，能使该地块得到更合理地利用。
2、对B地块业主的影响
B地块的土地使用权人为南京铁道职业技术学院。上文已述，该院同意将B地块与A地块统一进行挂牌以取得迁移资金。控规调整能使B地块的土地价值得到极大地提升，该院迁移资金更能得到保证，因此，控规调整对该院是有利的。
3、对路北地块采光的影响
该项目对路北地块采光的影响与南京信息大厦类似。由于建宁路道路宽度达60米，项目沿建宁路进行退让后，不会对路北采光产生较大影响。参见“项目日照分析图”。
项目日照分析图
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4、对东面小区居民的影响及对策 项目东面为已建成的绿城花园。
大面积的商业配套，必将给居民的生活带来方便。
项目控规调整后，建筑物高度增加，建筑面积增多，必将导致人、车流量加大，使周边交通受影响。可以通过合理组织交通，提高周边道路的通行能力等措施来减小影响。
项目控规调整后，将增大噪声对小区居民的影响。应做好本项目对东面小区居民的防噪规划，建立缓冲带或隔离带等。
由于本项目的高层建筑布置在绿城花园的西北面，所以，项目不会对住宅区内的采光产生不利影响。参见“项目日照分析图”。
5、对周边商业用房业主的影响
项目控规调整后，由于项目商业用房的体量增大，必将形成强大的集聚效应，吸引大量的消费者前来购物、休闲，从而带动周边商业的发展。红桥市场、绿城花园周边门面等都将从中受益。
6、对周边区域居民的影响
项目控规调整，项目体量增大，使周边的商业配套等增多，因而周边区域居民将从中受益。
总之，该项目控规指标调整后，只要采取合理的措施，不致对相关利益主体造成不利影响，更不会影响他们的权益。
七、控规调整后对城市设计及景观影响
由于控规调整后，用地性质、土地利用强度都发生了变化，致使建筑形式、体量、风格、色彩都将面临着变化。
控规调整后，该地块将形成现代化的，集商业、办公、酒店式公寓于一体的建筑综合体，将成为建宁路上，与第三商圈现代、繁华的整体形象相符的标志性建筑。只要在修建性详细规划及建筑单体设计阶段做好引导和控制，沿建宁路将形成现代化的街道景观和视线通廊，沿西面新规划道路，将形成现代化的商场景观。
在项目的西北与东南角，将形成两个大面积的广场，它们以及项目沿道路而形成的退让，不仅为商业活动和居民休闲提供了大面积的、开敞的公共空间，而且，其上具有使用功能和装饰美化作用的环境设施以及绿化，
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