商业业态的影响而做出的。对于B地块用地性质的确定，主要是受“用地现状”的限制，如B地块与A地块同时开发，用地性质理应随A地块而做出调整。
地块MCb030-27
2、A地块规划设计要点确定的用地性质
在南京市规划局2005年2月1日针对A地块给出的规划设计要点中，对于A地块的用地性质确定为：商业、办公、市场。
“商业用地”范围包括：综合百货商店、商场和经营各种食品、服装、纺织品、医药、日用杂货、五金交电、文化体育、工艺美术等专业零售批发商店及其附属的小型工场、车间和仓库的用地。可见，“商业用地”已不同于原控规的“市场用地”。
同时还增加了办公用地。
同时，规划设计要点还明确了“A地块与B地块统一规划设计”，实际已确认了B地块与A地块相同的用地性质。可见，2005年时政府已根据建宁路的发展状况，已经对A地块、B地块的用地性质进行了调整。
3、关于增加酒店及酒店式公寓的建议
A地块独立开发的情况下，由于项目商业及办公用房的体量较小，所以，无需考虑与其相适应的配套。
随着A、B地块合并开发，项目用地面积约3.14万平米，项目建成后的商业、办公体量均较大，所以，为完善项目的自身配套，更好地适应市场的需求，建议在项目用地性质中加入与商业、办公兼容性非常好的酒店
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及酒店式公寓。项目建成后，将成为集商业、办公、酒店或酒店式公寓于一体的建筑综合体，各功能之间互为补充、互为受益，并进而成为建宁路上最为重要的标志性建筑之一。
另外，建宁路商业街的特点之一是周边集聚了大量的批发、零售商。根据有关机构的调查，截止2003年9月，建宁路沿线市场经营面积已达30万平米，金桥、玉桥、金桥装饰城、金海市场、鑫桥、大方国际家居等六大市场的摊位数量已达6700多个，经营者数量近5000人。另外还有大量租用周边办公、住宅展示其产品的中小批发商。根据建宁路的市场发展规划，近几年建宁路的商业总经营面积要达到100万平米，即经营面积达到原来的三倍以上，必将带来数倍的批发商、经营者。他们大多需要小面积、有形象的公寓进行临时居住，或展示产品。酒店或酒店式公寓是最适合他
另外，项目附近其他类型的人员对酒店式公寓也有一定的需求。 所以，本项目可适当调高酒店式公寓的配建比例。建议本项目配建30%的酒店式公寓。
除了市场需求外，酒店式公寓的建设，使城市治安管理、城市形象都可得到改善。
4、建宁路沿线地块用地性质调整状况
政府对建宁路沿线新建项目的用地性质，大多进行了调整，最典型的是两起2007年挂牌成交的地块，即2007年1月18日由金盛国际家居摘牌的，挂牌编号为NO.2006G83的地块(以下简称为“金盛国际家居地块”)，以及2007年4月由南京玉朗集团有限公司摘牌的挂牌编号为NO.2007G14的地块(以下简称为“玉桥三期地块”)。两地块用地性质调整情况如下：
金盛国际 家居地块 玉桥三期 地块 市场、仓储、商务办公及酒店式公寓用地。其中 挂牌用地性质 酒店式公寓总量不得超过地上总建筑面积25% 原控规用地性质 挂牌用地性质 原控规用地性质 市场用地 市场（商业、办公） 交通设施用地等 们的产品类型,且他们均具有一定的购买力。
5、本项目用地性质的建议
综上所述，根据项目特点及周边项目用地性质的调整情况，我们认为
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本项目的用地性质可调整为：商业、办公、市场、酒店及不高于30%的酒店式公寓。
（二）土地开发强度指标的调整
土地开发强度指标，主要指容积率、建筑密度、建筑限高等。 1、原控规确定的土地开发强度指标
原控规确定的A、B两地块的开发强度指标如下表：
用地面积 （公顷） A地块 B地块 2.00 1.27 1.5 / 40% / 容积率 建筑密度 （米） 24 作为已建项目未确定有关指标 建筑控制高度备注
2、A地块规划设计要点确定的土地开发强度指标
2005年2月，市规划局针对A地块的规划设计要点，提高了原控规指标，给出的开发强度指标如下：
A地块 B地块 用地面积（公顷） 2.00 1.27 容积率 2.0 1.2 建筑密度 35% 35% 建筑控制高度（米） 80 24
3、对以上土地开发强度指标的看法
我们认为，以上土地开发强度指标过低，这样会导致土地利用效率较低和开发强度不足。
原控规确定的土地开发强度指标，是针对大市场而确定的；A地块挂牌出让时，市场条件还不够成熟，所以给出的指标虽比原控规有所提高，但仍与目前的经济发展不相适应。
土地区位效益（位置级差地租）理论在很大程度上支配城市各项用地的空间安排、土地利用效率及开发强度。建宁路作为南京市第三商圈，商业发展必然带动相关行业发展，引起地价上升。这就需要通过提高土地开发强度指标来增加地块的开发建设强度，以防止土地利用不充分。
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4、建宁路沿线典型项目开发强度指标调整情况
由于建宁路沿线原控规指标大多过低，在近期出让或批准建设的项目中，均对原控规进行了调整。
① 南京信息大厦地块
南京信息大厦位于建宁路37号，由中国电子信息产业集团公司（CEC）投资，中国电子物资苏浙公司承建。项目用地面积10363平米，高约100米，总建筑面积51720平米，其中地上24层,建筑面积37934平米。大厦于2004年7月立项,2005年5月正式动工，计划2007年8月竣工并开始投入使用。
该项目的土地开发强度指标调整情况如下：
原控规指标 实际开发的指标 容积率 3.0 3.66 建筑密度 25% 35% 建筑控制高度（米） 100 100
南京信息大厦地块位置图
② 金盛国际家居地块
该地块位于建宁路南面,中央门加油站以西,南京化轻实业有限公司以东,用地面积39292.3平米,其中市政配套用地面积17213.4平米,实际出让面积22078.9平米。由南京金盛国际家居于2007年1月18日摘牌。
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该项目的土地开发强度指标调整情况如下:
D1-02 调整后的指标 原控规指标 D1-03 调整后的指标 4.0 40% 50 3.5 1.5 50% 30% 35 24 原控规指标 容积率 1.5 建筑密度 30% 建筑控制高度（米） 24
金盛国际家居地块位置图
③玉桥三期地块
该地块位于南京一建公司以西，金桥市场以东，玉桥市场以北，沪宁铁路以南。用地总面积为45394.8平米，其中绿化用地面积4265.1平米,道路用地面积为9772.7平米，河道用地面积5924.6平米，实际出让面积为25432.4平米。
该项目的土地开发强度指标调整情况如下: 东地块 调整后的指标 原控规指标 西地块 调整后的指标 1.6 45% 24 4.5 -- 45% -- 100 -- 原控规指标 容积率 -- 建筑密度 -- 建筑控制高度（米） -- 15