2015年宁夏大学生数学建模大赛
承 诺 书
我们仔细阅读了大学生数学建模大赛的竞赛规则.
我们完全明白，在大赛开始后参赛队员不能以任何方式（包括电话、电子邮件、网上咨询等）与队外的任何人（包括指导教师）研究、讨论与赛题有关的问题。
我们知道，抄袭别人的成果是违反大赛规则的, 如果引用别人的成果或其他公开的资料（包括网上查到的资料），必须按照规定的参考文献的表述方式在正文引用处和参考文献中明确列出。
我们郑重承诺，严格遵守竞赛规则，以保证大赛的公正、公平性。如有违反大赛规则的行为，我们将受到严肃处理。
参赛队号（打印）： #10150 参赛学校（打印）： 宁夏师范学院 我们参赛选择的题号是（从A/B/C/D/E/F中选择一项填写）： A 参赛队员 (打印并签名) ：1. 2. 3. 指导教师（打印并签名）：
日期： 2015 年 6 月 7 日
评阅编号（由组委会评阅前进行编号）：
2015年宁夏大学生数学建模大赛
编 号 专 用 页
评 阅 人 评 分 备 注 评阅编号（由组委会评阅前进行编号）：
评阅记录（可供评阅时使用）：
银川市住宅房价格影响因素的实证分析与预测
摘 要
近年来我国房地产价格持续上涨,影响房价变动的因素及它们的影响程度已经成为热点问题。本文以银川市住宅房价格为研究对象,通过建立线性多元回归模型，测算出过去几年银川市的商品住宅价格,并与当年的住宅市场实际价格进行对比,验证了模型的科学性与严谨性,判定了相关影响因素对银川市房地产价格的影响程度,并提出了一些促进银川市房地产市场持续健康、稳定发展的建议。 首先介绍了论文的选题背景及研究意义；简述了银川城市的概况和住宅房地产市场分布及开发现状；接着归纳出影响住宅房价格五个重要的因素，并对银川市常住人口、人均可支配收入、建安成本、房地产开发投资和政府保障性住房的支持量等方面进行分析,并对2008-2014年中影响因素的数据进行收集分析何处理。
其次通过总结银川市场的影响因素及影响方式,建立银川房地产价格的多元线性回归模型,并运用了Microsoft Excel和MATLAB软件进行数据的平均分析和相关参量的求解,分析出影响银川市房地产市场的显著性因素和负相关量。
最后对银川市住宅房价格变动发展趋势进行了实证分析和模拟预测,围绕银川房价的影响因素,对模型进行评价分析和推广，并提出了一些针对性的促进银川市房地产市场健康而有序发展的政策建议。
关键词： 影响因素 住宅房 实证分析 回归方程
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一、问题重述
随着中国城市化进程的推进，银川的房地产市场得到了快速的发展。房地产产业已经成为了国民经济的支柱产业之一。无论是政府、房地产开发商、房地产投资者，还是普通居民都十分关注房地产市场的发展，商品房价格变化已成为社会焦点之一。李克强总理在第十二届全国人大三次会议2015 年政府工作报告指出，“主动适应和引领经济发展新常态，坚持稳中求进工作总基调，保持经济运行在合理区间。”刘慧主席在宁夏回族自治区第十一届人大四次会议2015 年政府工作报告指出，“稳步发展房地产业。坚持市场调节为主、政策引导为辅，支持各市采取有效措施，释放改善性住房需求，合理引导房地产市场预期，促进投资和消费平稳运行，有效化解存量，切实防范风险。经过多年的发展，房地产业已成为银川市经济的重要支柱产业，为银川市经济社会发展做出了重要贡献，并在国家宏观调控下不断沿着更加健康稳定方向发展。
二、分析问题 2.1银川市城市概况
银川市位于黄河上游宁夏平原中部，东以黄河和明长城为界，与内蒙古鄂托克前旗毗邻；西依贺兰山，与内蒙古阿拉善盟为邻；南接吴忠市；北连平罗县。地域范围在北纬37°29′～38°53′,东经105°49′～106°53′。银川市地形分为山地和平原两大部分，西部、南部较高，北部、东部较低，略呈西南──东北方向倾斜，平均海拔在1010～1150米之间。
银川属中温带大陆性气候，年平均气温8.5℃，日温差12～15℃，年平均日照时数2800～3000小时，是全国太阳辐射和日照时数最多的地区之一。年平均降水量200毫米左右，无霜期185天左右。主要气候特点是：四季分明、春迟夏短、秋早冬长，昼夜温差大。银川市行政区划面积7080平方公里。 2.2银川市住宅房地产市场分布
银川市住宅房地产市场分布如下图一所示：
图1
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银川市辖3个市辖区、2个县，代管1个县级市。银川市面积9555.38平方千米， 其中贺兰县和永宁县的住宅房面积最多，西夏区和兴庆区住宅房面积次之，但是随着经济的发展，住宅房的面积不断地发生变化。 2.3银川市住宅房市场现状
得益于国家西部大开发的政策，银川市已日渐成为西北重要的城市之一 在构建“西北最适宜居住城市”的过程中，银川房地产业迅速发展。2009年，在全国一线城市房地产市场价格疯长的情况下，银川市房地产市场也呈现出房地产交易量增长，房地产价格持续大幅上升的局面。住宅房地产市场需求旺盛，新增供给也如雨后春笋一般，住宅房地产价格增长速度快、幅度大，年平均增长率为12.98%，租金年平均增长率为7.23%。
在住房分配货币化、住房消费信贷扩展和各地促进房改政策的推动下,居民的消费观念发生了很大变化,对住房消费的投入迅速增加,购房积极性大大提高,新的消费热点正在逐步形成.突出表现是个人购房比例大幅度上升.银川商品住宅销售面积中,个人购房比例从1994年的46%提高到1998年的86.63%。住宅房销售面积、销售额个人所占比重已经达到86.59%和81.31%,比去年同期分别上升9.41和11.92个百分点。集团购房比例下降,个人购房上升到主导地位,已成为住宅市场发展不可逆转的新趋势。
三、对影响因素的实证分析
3.1城市人口
人口是对房价影响的首要分析因素。房地产需求的主体是人,人口需求直接决定着房地产的供给,对房地产价格有着很大影响。我们对2008-2014年银川常住人口数进行数据搜集，得到结果如下表一所示：
单位：户、人 人数 平均人总户数 总人口 年份 口 2004 437498 1377924 1354026 2005 454690 1405971 1405971 2006 476191 1446816 1426393 2007 495822 1487934 1467375 2008 526860 1654282 1635438 2009 558103 1701839 1678061 2010 636737 2004456 1853149 2011 698216 2025741 2015099 2012 704568 2045695 2136545 2013 719642 2072669 2316204 2014 732657 2105858 2613218 表一 银川近年年来人口变化情况
房地产价格与人口数量的关系非常密切,房地产价格与人口数量的呈现出正相关关系。当人口量增加时,房地产的需求量就会增加,房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时,房地产的需求量就会减少,房地产价格也就会下落。特别是在城市由于外来人口和流动人口的逐年增加,房地产的需求量也逐渐增加,从而促进房地产价格的上涨。
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