3.2建安成本的变化
随着社会生产力水平的提高，物品的价格突飞猛进。从房价的构成来看： 房价=地价+建筑安装成本+各种税费
建筑安装成本是构成房价的主要部分,是生产建设住宅时的原材料费用和人工费用。根据调查的情况,大多数城市的建筑安装成本占房价的比重略高于地价,土地费用约占房价的比重约为30%,而建筑成本占房价的比重约为32%。建筑材料的上涨,尤其是钢材、水泥等主要建材价格的上涨,必然推动建筑安装成本的提高,从而导致房价的上涨。根据银川统计数据信息网的数据资料得到变化情况。 如下表二所示：
2008-2014年银川市 建安成本的变化
年份 20142008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 建安成本 年 单位（元\\ 2300 2248 2398 2456 2840 3276 3698 m2） 表二
3.3经济发展及收入水平
影响房地产价格的经济因素很多,主要包括一个国家或地区的经济发展状况,银行的利率水平,居民的收入、消费水平、房产投机客的炒房行为、财政收支状况等。有关研究表明,房地产价格总体水平与地区经济发展状况成正相关关系,因此,国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数及就业水平等经济因素都影响房地产价格。根据银川统计数据信息网的数据资料得到资料，统计如下表三所示：
2008-2014年银川经济规模及市民收入变化情况
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 “十五”年均增长率 七年均增长率
表三
经济总量市民人均收增量（亿增量（亿元） （亿元） 入：亿元 元） 5637874 6442421 7926140 8012369 8215960 8625202 8913651 12.6 13.1 1160491 804547 148319 169521 192265 203219 232654 - - 14458 15715 17073 19302 21389 25361 28364 9.5 14.7 1473 1257 1358 1502 1756 1932 2013 - - 4
GDP被认为是衡量国民经济发展情况最重要的一个指标。GDP的增长水平代表经济发展速度,决定当地的人均收入水平,反映了居民购买力的增强,购买力增强又直接促进住房需求的增加。物价变动也会直接影响到房价,一般物价上涨,房价会随之有更大幅度上涨。
消费率又称最终消费率，是指一个国家或地区在一定时期内（通常为1年）的最终消费（用于居民个人消费和社会消费的总额）占当年GDP的比率。它反映了一个国家生产的产品用于最终消费的比重，是衡量国民经济中消费比重的重要指标。
资本形成率亦称投资率，通常指一定时期内资本形成总额占国内生产总值的比重。 固定资本形成总额指常住单位在一定时期内获得的，并减去处置的固定资产的价值总额，且其使用年限在一年以上，不包括自然资产。固定资本形成总额分为有形固定资产形成总额和无形固定资产形成总额。
2008-2009年银川市GDP的最终消费与资本形成情况 年份 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 最终消费 总额（亿元） 217.65 231.26 256.21 289.36 292.65 301.56 328.94 消费率（%） 42.1 35.9 37.5 39.8 42.3 45.3 49.2 总额（亿元） 398.46 资本形成资本形成率率 77.1 （%） 556.15 576.32 586.21 599.32 612.32 632.1 86.3 89.6 91.2 95.2 96.2 98.4
表四
3.4房地产投资总额
今年以来，银川市房地产市场继续保持平稳、健康发展态势，市场主要呈现出开发投资增势强劲、施工规模不断扩大、市场销售稳步增长的特点。由于外来人口数的变化，导致银川人口大幅度的上升，此外建安成本的增长也使平均销售价格走向上升的必然趋势，因而住宅房房地产投资总额也会发生大幅度的变化。
统计结果如下图所示：
5
2008年-2014年银川市房地产业及住宅业总投资额
图2
3.5政府住房政策
住房保障制度是为了加快建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，在中央继续宏观调控不动摇的前提下，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，加快构建以政府为主体的基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，是保障房实现广大中低收入群众住有所居的最终目标。
保障房是从中央政府到地方政府都在关心的大事，而在普通百姓眼里，住房更是头等大事。2011年，银川市共完成5500套保障性住房开工建设任务，其中建设廉租房2000套，公共租赁房1500套，经济适用房1300套，限价商品房700套。今年，银川市政府将进一步加大保障房建设力度，将建设保障性住房6000套，其中，新建廉租住房1000套、公共租赁住房3000套、经济适用住房2000套，保障房数量比上年增加500套。
四、模型的假定，建立和验证
4.1模型的假定
我们将影响住宅房地产价格的众多因素按照一定的标准分为需求因素和供给因素两大类,分别从需求和供给两个角度进行研究,并分别建立数学模型对城市房地产价格的相关数据进行分析。为了便于进行分析,我们将对下述模型中房地产研究的范围做出界定。
(1)房地产类型
居住类房地产是大量存在的房地产形态,本文以居住类房地产的价格作为分析对象。 (2)房地产市场
本文以增量交易市场作为分析对象,暂不考虑存量市场。 (3)研究阶段
配合国家近期出台的各项政策,我们拟将研究阶段限定在2008年—2014年。
6
(4)房地产价格影响因素
影响房地产价格的因素众多,其中有些因素难以量化,且在数据采集上有一
定得困难,我们在这里选取了人口状况、人均收入水平、房地产投资情况以及建安成本和政府保障性住房的支持等六个因素来进行分析。 4.2模型的建立
4.2.1分析整理数据
对影响因素做数据统计分析，结果如下表：
五个影响因素的数据统计
建安成本房地产开 人均可支（元内容 常住人口发投资政府保障配收入（亿 （万人） 性住房量 ） （年\\亿元 年份 元） 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
表五
利用附件的数据用新建 Microsoft Excel 工作表求得2014银川的每平米城市住
159.2 179.8 183.27 199.3 204.63 208.74 212.89 14458 15715 17073 19302 21389 25361 28364 2300 2248 2398 2456 2840 3276 3698 78.6 99.5 160.82 210.7 265.2 318.6 376.9 3541 4236 4923 5500 6821 7423 8006 宅房的平均销售价格，其他数据利用信息网查得如下：
住宅房的平均销售价格 年份 平均销售价格 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 3500 3723 3820 4612 4856 4996 5579.56 表六
7
根据数据绘制散点图如下图所示：
2008-2014年住宅房平均销售价格
平均销售价格60005000400030002000100002006200820102012201420162018 年份
图3
由上图可知，平均销售价格和以上因素基本上线性相关，分析如下：
第一步是在数据条件的基础下，研究需求影响因素对住宅房地产价格的影响,第二步是利用上述资料绘制出住宅房的平均销售价格的变化图像。通过这样两方面的研究,试图找出住宅房地产价格与上述六个影响因素之间可能存在的数量关系。我们选取有代表性的变量,多渠道获取可靠的数据。
4.2.2房价变动影响因素模型的函数关系
首先选取城市人均可支配收入、常住人口数量、住宅年销售面积以及建设成本、房地产开发投资、政府保障性住房的支持量为解释变量,以住宅房地产销售平均价格为被解释变量,具体如下:
Y:采用城市统计部门公布的每平米城市住宅房的平均销售价格。单位为元/平方米。 X1:城市区常住人口,一个城市的常住人口相对来说比较稳定,能够比较全面的反映该城市的人口规模,选取单位为万人。
X2:人均可支配收入,采用城市城镇居民家庭人均可支配收入为变量,该统计指标单位为元。
X3:建安成本,单位为元/平方米。 X4:房地产开发投资,单位为亿元。 房地X5：政府保障性住房的支持量。
平均销售价格8