八．市场局限性分析
1、 合川区作为重庆市北部区域中心大城市，区域商业中心的特征尚不突出。作为城市经济的支撑产业，合川区商业经济的规模还不够大，影响力还不够宽，商业档次还需要提高。 2、 合川区建设大城市的宏伟目标，对市级商业中心的规划布局和建设提出了更高的要求。 3、 重庆市对区域性中心大城市赋予了更大的管理权限，提供了更大的发展机遇，同时也提出了更高的发展希望。 4、 城市发展已由过去重点开发合阳老城，转为向南屏片区不断扩展。随着大学城的建设，城市也将向西扩展。整个合川区未来的发展也不单单局限在合川区核心区内，整个主城各片都有了自己发展的方向。 5、 在国内众多大中城市拉大城市框架、新城建设日新月异的同时，城市商圈变迁与兴衰成为人们关注的焦点。众多城市正在演绎着快速成长的神话：因一条路崛起一座新城、因一座新城引发一次经济中心的大迁徙、因一个CBD带动一次新商圈革命。商圈繁荣，表征着城市的繁荣！合川区的城市发展需要商圈的带动！ 随着合川区城市发展重心的日渐南移，象征城市形象的商圈怎能不跟上城市轴线南移的脚伐，高歌南进？当我们仔细审视我们生活多年的老城市时，我们迎面撞上了这样的疑问：如果北城商圈尚未饱和，那南屏商圈又以何来吸引消费？新商圈的兴起，是否必然以旧商圈的没落为代价？
6、周边生活配套：由于是新开发区，周边配套还较欠缺，特别是与主城相比，休闲和购物等配套相当欠缺。
7、交通劣势：公交车少，出行到主干道正在修建中，便利度低。 8、拆迁：合川区大量拆迁预计在2011年结束，如无拆迁的刚性需求支撑，合川区房地产整体市场需求会受到较大影响。
9、市场行情：由于09年和11年的火红，大量项目面市，如市场
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风向标转向，客户观望气氛产生，难免产生价格战，而本项目所处地段，容易受到其它项目的价格侵略。
九、结论与建议 1、
商业形象价值不足，具有较大的提升空间。
2、 受经济环境，人口组成等历史原因的影响，目前合阳商业中心区的形象不够突出，档次、价值感略显不足。且商业的整体规划显得较为凌乱，如农贸市场、批发市场等人流较多、较杂的商业分布在中心区，影响整体的购物环境。 3、
钓鱼城的发展，带来产业结构赋予南屏商业发展机遇。
4、 大学城的规划，钓鱼城的整体开发打造，有利于调整改善合川现有的产业结构，借助产业结构的调整，能够有效的促进经济的发展，提升人们的消费水平，增加对于商业的消费需求，对于本项目而言无疑将起到较大的促进作用，使商业的成熟速度进一步提升。 5、
新兴开发区的背景，决定了南屏的商业具有极大可塑性。
南屏作为合川主城新兴的开发区域，肩负着促进合川发展的重任。行政中心的搬迁，大量房地产开发商的进驻，充分代表着大力发展南屏的决心。因此相比于合阳的成熟商业氛围而言，南屏具备了较强的可塑性，城市商业的升级，商务、休闲产业的发展都必将在南屏片区实现。
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十、附件： 1、 市场调查问卷
合川区2011年房地产市场调查问卷
您好！重庆邮电大学移通学院经管系市场调查小组正在开展2011年合川区房地产的需求状况调查活动，需要您的配合！非常感谢！
调查目的：了解潜在客户对现在房地产市场的态度及顾虑 ，掌握潜在客户在购房过程中关注的要点 ，为相关决策提供依据。 问卷编号 访问时间 访问员 访问结果 ————————————基本情况—————————————
1、性别： A 男 B女 2、婚姻状况 ：A未婚 B 已婚 3、出生年代：
A C
60年代 80年代
□ □
B D
70年代 90年代
□ □
4、您的家庭成员人数：
A C
一位 三位
□ □
B D
二位 四位及以上
□ □
5、家庭月收入：
A C
3000元以内 5000-7000元
□ □
B D
3000-5000元 7000元以上
□ □
6、事业状态
A C
起步阶段 成功阶段
□ □
B D
发展阶段 说不清楚
□ □
————————————主体部分—————————————
1.请问2011年，您是否有购房的意愿：
A
是
跳至3
B
否
跳至2
2.请问您暂时没有购买意向的原因是：（结束访问）
A
房价过高持观望态度 □ D 已购房 □
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B C
不准备在合川购房 □ 暂时购买力不足不能购买 □
E
其他 □
3.请问您打算什么时间购房：
A
三个月以内
B
三到六个月之间
C
下半年
4.请问您准备在什么地方购房：
A
区中心
B 乡镇内
C
其他地方
5.请问您具体在哪个区域内购房：
A D
合阳城 □ 工业区 □
B E
南津街 □
C
钓办处 □ 其他 □
高校园区 □ F
6.请问促使您购房的主要原因是：
A
投资
B
自住
C
改善居住条件 D其他_____________
7.请问影响您购房选择的因素有：（多选,并按重要性排序）
A D G J
房屋价位 □ 交通状况 □ 地段升值潜力 □ 其他 □
B E H
居住环境 □ 国家政策 □ 子女教育 □
C F I
配套设施 □ 开发商品牌 □ 工作便利 □
请按重要性排序（前三项）：_________________________
4500-5500
C
5500-6000
D
6000以上
8.请问您觉得合川区合理的房价是多少（元）：
A 3500-4500
B
9.请问您是通过何种渠道了解房产信息的：
A D G J
实地考察 □ 广播广告 □ 杂志广告 □ 房展会 □
B E H K
咨询别人 □ 网络广告 □ 街头传单 □ 其他 □
C F I
电视广告 □ 报纸广告 □ 户外广告 □
10.请问您对房产政策的重视度是：
A 非常重视，主动了解
B 一般般，偶尔了解
C
无所谓，不了解
11.请问物业税的调整对您购房决策的影响程度如何：
A
影响很大
B
影响一般
C
没什么影响
12.请问银行存款准备金的调整对您购房决策的影响程度如何：
A
影响很大
B
影响一般
C
没什么影响
13. 请问禁止捂盘惜售的政策对您购房决策的影响程度如何：
A
影响很大
B
影响一般
C
没什么影响
14.请问二套房首付比例上调的政策对您购房决策的影响程度如何：
A
影响很大
B
影响一般
C
没什么影响
15．请问您看重小区的哪些配套：
A D G
交通配套 □ 自然景观 □ 娱乐配套 □
B E H
学校配套 □ 商业配套 □ 其他 □
C F
医务配套 □ 园林配套 □
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16.请问您感觉合川区未来房价的走势如何：
A 上升
B
稳定
C
下降
D
其他
17．请问您目前的住房结构为：
A D
一居室 □ 四居室 □
B E
两居室 □ 别墅 □
C 三居室 □ F 其他 □
18. 请问您购买的首选是新房还是二手房：
A
新房 结束答题
B
二手房
继续答题
19.请问您购买二手房的原因:
A D
价位低 □ 现房居住 □
B E
子女教育 □ 配套设施完善 □
C 工作需要 □ F 其他 □
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