很多企业变相批地，如物流企业，借市政府辅助物流之际，批地名建物流，实做房产。 消费是感性的，市场在同一时期对庞大的消费群宣传房子紧俏，房价不涨，不抢才怪。 ⑤信息传播的暗示效应。 2005年，两项信息的宣布对房地产市场产生了很大的影响，对房价的上涨起到推波助澜的作用。 一是公安部门宣布深圳总人口达到1200万人，而此前公开的信息是700万人；二是多次政府高规格会议包括年底首次全市规划工作会议，都宣布深圳土地资源匮乏，房地产供地严重不足。 政府及其部门的公开宣示具有权威性，这对房地产市场形成很大的心理暗示，即房地产供应不足，但需求旺盛。 二、2006年深圳房地产发展趋势展望深圳关内住宅均价逾万元政府再次调控时机已到。 随着调控的持续，房地产开发模式将逐渐改变，金融对房地产市场的制约作用将更加突出，开发贷款和消费贷款增速的放缓，将起到抑制房地产投资增长的作用。 如果今后不出台更严厉的调控措施，估计2006年房地产投资增速将与2005年持平。 受税收政策限制和拆迁规模控制的影响，投机性需求和被动性需求会继续减少，加之随着前几年开工的商品房逐渐进入完工阶段，商品房竣工面积增速将有所提高，房地产供求矛盾将有所缓解，2006年房地产价格将在2005年的基础上趋向缓和的小幅上升。 一房地产融资方式呈现多元化趋势长期以来，我国房地产开发采用的是典型的香港模式，即开发商利用大量银行资金买地、建房、卖房，然后再开始新一轮循环。 在这个过程中，房地产开发资金主要来自银行的土地及开发贷款、预收款、银行按揭贷款、
施工企业垫款，而开发商自有资金比例甚低。 经过政策调整后，土地使用趋于透明，但是资金的制约日益明显。 近几年国家有关监管部门对房地产开发企业资金实力提出了越来越高的要求，先是清理工程拖欠款，接着房地产开发资本金比例提高，存贷款基准利率提高，个人房贷利率及按揭成数提高，继之招拍挂后的国有土地出让金的限期缴清，直到最近人民银行建议取消期房销售，资金成为房地产行业面临的最大挑战旧的融资渠道受阻、资金链日益趋紧。 在这种形势下，房地产业正由土地运营向金融运营转变，而房地产更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品，以银行贷款为主导的间接融资将转变为多元化融资模式。 从近两年的情况来看，房地产企业的融资活动空前活跃。 据有关调查统计，2004年，房地产基金投向房地产资金超过7亿美元，2005年，房地产基金投向房地产资金将达到28亿美元；2004年，全国30家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，2005年，房地产信托募集资金将达到220亿元。 可以看出，随着调控的持续，房地产企业融资更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品。 同时，海外地产基金也纷纷进入中国迅速发展的房地产市场，像摩根士丹利、-盛阳地产基金、地产、美林投资银行等著名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。 二房地产投资增速趋稳，供给量有所增加就全国而言，基于2005年采取的一系列宏观调控措施整体上已收成效，来年再次出台专门针对房地产市场的政策的可能性不大，可能比较大的是一些
金融、产业政策的出台会顺势影响到房地产业。 在深圳，基于2005年市场发生逆转，调控政策并未收到实质性成效，因此继续出台调控政策是毋庸置疑的，关键是看政策的针对性、力度和成效。 目前已明确的政策有增加土地供应等。 从短期看，深圳房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓。 可以预计，随着宏观调控政策作用的继续显现，2006年房地产投资的增长幅度将继续回落。 一方面，在宏观调控政策的惯性作用下，房地产开发贷款和消费贷款增速将继续放缓，直接影响房地产开发的规模和施工速度，发挥抑制投资增长的作用。 另一方面，海外资金和民间资金将继续流入房地产市场，资金偏紧状况将有所改善。 同时，国家将强化扩大居民消费政策，为了满足广大中低收入群体的住房需求，国家将继续鼓励对普通住房和经济适用房的投资建设，因而，普通住房的投资增加将成为房地产开发投资增长的主要动力。 由于房地产行业产品生产周期长的特点，房地产市场供给表现出很强的惯性。 由于2005年国家继续加大对房地产市场的宏观调控力度，使房地产供求形势发生了变化，价格预期改变，加之房屋建设周期不能拖的过长，房地产开发商为降低投资风险，将加快建设速度，确保已开工项目按时竣工。 三非理性需求继续减少，自住性需求将逐渐回暖随着调控政策的不断完善和落实，投机性需求将会继续受到抑制。 同时，深圳关内改造与拆迁规模受到控制，由此产生的被动性需求也会有所下降。 但在汇率调整幅度不大的情况下，一些国际热钱仍会对深圳房地产市场投资感兴趣，因此，外资对
房地产市场的投机仍然存在。 由于房地产调控效果逐步明朗，消费者的心理预期开始恢复正常，观望心态正缓慢转变。 2006年自住性需求将逐渐回暖。 首先，随着我国经济继续快速增长，居民收入水平将会有较大提高，居民消费重点会转向住、行等方面。 居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。 其次，与工业化相伴随的城市化进程加快，大量农村人口流向城市，同时，经济发达的大中城市还吸引了大量经济、技术、科技人才，将形成巨大的住房需求。 四房地产价格涨幅将趋向缓和2005年以来，出台的系列调控措施，其政策效果将在今年继续显现，房地产价格仍会上涨。 但总体分析，房地产价格大幅上涨的可能性不大。 根据上述对房地产供给和需求的判断，2006年商品房供给量将有所增加，自住性需求逐渐回暖，随着房地产市场供求形势和房地产市场结构进一步得到改善，2006年深圳房价将继续上扬，预计上半年房价涨幅较大，下半年将放缓。 关内外的房价差距将缩小。 价格拐点可能出现在明年底或后年上半年。 三、完善深圳房地产市场的政策建议要使房地产既成为深圳经济的火车头，同时又避免出现投资和房价过快上涨给深圳经济带来的风险，就必须进行以制度建设和体制改革为中心的综合治理。 现在的房地产形势距离房地产市场规模基本适度、结构基本合理、价格基本稳定的宏观调控目标还有明显的差距，要坚定不移的保持现有调控政策的力度和方向，在有保有压、区别对待的原则下，防止房地产开发投资规模和价格增长出现反弹。 同时，
加快财政税收体制的改革，加快房地产融资体制的改革，建立起房地产业持续健康发展的长效机制。 一建设节约型社会，推动节地、节能建筑1、大力发展节地建筑。 一方面要加大房地产闲置土地的清理力度，盘活和利用存量土地，不仅要征收超过合同约定开发期一定时期土地的闲置费或无偿收回使用权，还要探讨建立土地闲置超过一定规模和期限的房地产开发企业的退出机制。 另一方面要鼓励发展小户型低房价住房，保证大多数居民能够买得起房屋，更好地解决中低收入阶层的住房问题。 2、大力发展节能建筑。 要实现经济社会可持续发展的战略目标，发展节能建筑刻不容缓。 首先，需要强制性地执行现有的法规和节能标准。 通过建立新闻披露制度和市场清除制度，对不执行国家建筑节能设计标准的设计单位和建筑单位进行披露，并给予一定的处罚直至清除出市场。 其次，改革供能方式，实行集中供热、分户计量。 第三，建立一整套经济激励制度，唤起全民的节能意识，推进节能建筑的发展,进而实现我国建设事业的可持续发展。 二对自住性购房需求和投资投机性需求区别对待，有保有压住房消费是我国城镇居民消费结构升级中最大的热点，也是构成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。 保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键之一。 因此，房地产市场调控需要进一步明确对消费性购房需求和投资投机性需求的区别对待政策，继续保持对居民自住的消费性购房的信贷支持和税收优惠，同时，要重点加强对投资和投机性购房交易行为的税收征管，适当提高交易环节和保有环节的