新新家园的房子，并向中国建设银行北京海淀支行申请按揭贷款。2000年11月17日，银行向陆先生发放个人住房贷款455万元，贷款期限10年，月还款4.9万余元。陆先生以其购买的北京万泉新家园房屋作抵押，北京万泉花园物业开发有限公司承担连带保证责任。起初，陆先生主动交了一段时间的房屋贷款，然而自2002年9月起，他却不再向银行交“月供”了。由于陆先生已经逾期七个月没有交“月供”，银行遂向北京市第一中级人民法院起诉，请求法院判令解除按揭贷款合同，陆先生偿还贷款本金及利息，并由万泉物业公司承担连带还款责任。经审理，法院判令陆先生偿还银行360余万元本金及利息，万泉物业公司承担连带保证责任。开发商被迫承担还款义务，替业主偿还381万元欠款。随后，替人还债的房地产开发商在履行担保责任后，向法院申请行使追偿权，向拒不支付“月供”款的购房人讨回这笔巨款。最终双方当事人达成和解协议，由房地产开发商退还购房款，同时业主将已购商品房退还给开发商。
3、业主停供、断供贷款，又因其他债务导致尚未过户的房屋被法院查封，房地产开发商不仅面临被追究保证责任，而且因房屋被查封面临承担保证责任后无法追偿的危机。
如本文开头所讲的案例：一位贷款购买期房的业主因生意上的债
务纠纷，招致法院查封了业主还未办理产权过户的房屋(即房屋产权还属于房地产开发商)，银行眼见房屋被封欲起诉已数月未还款的业主和承担保证责任的开发商。上述纠纷中有几个问题：首先法院查封
业主购买的尚未办理产权的房产依据何在?这是一个存在较大争议的问题。因为根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣柙、冻结财产的规定》第2条、第19条规定，法院查封房屋原则上应以登记为准，对预售房屋的查封有“被执行人已全部或部分支付价款并实际占有该财产”的特殊要求。但根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条，法院对“被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋”和“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”可以进行预查封，预查封效力等同于正式查封。根据这个规定，法院查封底业主尚未办理产权过户的房屋又是有依据的。
其次的问题是：不管法院的查封究竟有无道理，由于业主未领取房屋所有权证，该房产名义上的产权人还是开发商，因此如果法院真的进入执行程序，采取拍卖、变卖等形式处理该房产，在操作上还确实有一定问题和难度。在此状态下一般的解决办法是：开发商与购房人解除房屋买卖合同，开发商收回所售房产，同时将购房人尚未偿还的银行贷款，返还给银行，剩余部分的房款应属于购房人所有。但在此又有一系列问题，开发商在签约和解约的过程中，发生了以下一系列的费用和损失，这些费用和损失如何处理：1.包括印花税、销售人员佣金、交易手续费等等，开发商能否从剩余房款中先行扣除?2.这一过程使开发商已经发生的一系列房产价值增值活动又回到了起点，
需要重新处理该房产，今后新发生的费用如何处理?3.在解约前，购房人一般已经入住了一段时间，这段时间的房屋占用是否可以收取费用?按什么标准?4.如果是毛坯房，而购房人已经装修，对装修如何进行处理?5.这种解约并不是购房人违反了《商品房买卖合同》而导致的合同解除，开发商能否根据购房合同中的违约条款，追究购房人的违约责任?具体说，能否扣除购房人的定金或违约金?以上问题，由于没有明确的法律规定，如果买卖双方又没有事先约定，处理起来会很困难。
三、预售商品房按揭贷款开发商保证风险产生的原因分析
1、业主受经济能力所限无法偿还、业主因意外事故或疾病等失去还款能力，更多的情况是，家庭收入扣除基本生活费用外不足还款。
如上海市住房抵押贷款违约因素的实证分析中，中低收入家庭所占比例远高于高收入家庭，其中，家庭月收入小于3000元的占违约案的一半以上。而我国目前的按揭的借款时间偏短，还款压力大，在借款期内由于某种原因导致收入大幅度减少，就有可能造成违约还款。
2、恶意欠债不还
我国缺乏个人破产制度。在国外，一旦欠债不还，贷款人就不可能从任何一家银行手中借到钱，生活开销与职业选择都会有许多限制。在国内，按揭这种购房方式刚出现时，购房者都非常老实地偿还
贷款，但是，当购房者意识到采取反担保的贷款方式中，是开发商承担责任，个人拖欠银行贷款并不会受严厉的处罚后，违约现象就开始萌芽了。
3、业主与开发商的矛盾所致
近日，某银行起诉业主李先生偿还房贷及利息共计100多万元，房地产开发商承担连带保证责任。而业主李先生在法庭上辩称，入住四年至今尚未拿到房产证，并且开发商当初承诺的地下车库、绿化等多项配套设施均没有实现。他之所以中止还款，是因为考虑到继续还款将会给自己带来巨大风险。
4、业主投资行为，节省投资成本有很大一部分业主买房不是为了自己居住，而是为了投资。
看一则案例：2002年7月，业主刘某与北京松瑜花园房地产公司签订房产买卖协议，以数百万元购买了一套住房。但让房地产公司为难的是，尽管在购房协议中双方约定“应共同办理房屋过户手续并相互积极配合”，可刘某在接到办理产权证的书面通知后，耗了一年多就是不肯办过户手续。无奈之下，房地产公司将刘某告上法院。 在法庭上，刘某认为办理过户手续的时间比较长，而且还要为此支付31万元的各种税费，这对于有意将房屋转手的他来说“会发生不必要的费用”。因此，刘某才没有办理手续。同时刘某认为，只要自己在房屋贷款上按时交纳不拖欠，房地产公司就不会承担担保责任的风险。
四、预售商品房按揭贷款中开发商保证责任风险防范
在预售商品房中为业主提供保证的开发商经常面临承担保证责任的风险，一旦业主不按约定偿还贷款，而又无任何财产可供执行时，开发商就被迫走向前台，不得不向银行偿付巨额贷款及利息，更难以让开发商接受的是，通过银行提起的诉讼，开发商在偿付贷款后，还无法当然取得商品房的抵押权，向业主追偿全部损失难上加难。在充分认识风险之后，防范风险更为重要，我们认为，开发商至少可以采取以下措施防范或相对降低保证责任所带来的风险：
1、首先开发商一定要有这么一个意识：协助购房人办理房产过户
登记和抵押登记手续，不仅是开发商的一项义务，也是开发商保护自身合法权益的一项权利。我们经常遇到购房人在办理产权手续的环节上与开发商发生纠纷，许多开发商也认为房子已经卖出，后续的麻烦事能拖则拖，其实由上述的纠纷可以看出，协助购房人，特别是贷款买房的购房人办理房产过户登记和抵押登记手续，看似是开发商的一项义务，实际上也是开发商保护自身权益的一项重要权利。希望开发商能意识到，只要抵押登记没有办理完毕，开发商就一直在为购房人担保，而且根据银行的借款合同，这种担保一般都是连带担保责任。一旦购房人出现了问题，贷款银行依据规定，是不会去处理有关房产的，最省事的办法是直接向开发商主张权利。
2、在《商品房买卖合同》中设计解除条款。从上述纠纷中房地