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第五章 机器设备评估计算题答案 1．某型号压力机
要求完成下列计算：（1）该设备的重置成本 （2）该设备的实体性贬值 （3）该设备的功能性贬值 （4）该设备的评估价值 解：
（1）计算重置成本
根据物价上涨指数分别求出2000年各组成部分的重置
价格：
压力机=35×150%/120%=43.75（万元） 基础及安装=4.5×（1+100%）=9（万元） 运杂费=1.1万元
2000年12月该设备重置成本=43.75+9+11=53.85（万元） （2）计算实体性贬值
实际使用年限： 5×120%+5×95%=10.75 （年） 实体损耗率： 10.75/（10.75+3）=78.2% 实体性贬值额： 53.85×78.2%=42.11（万元） （3）功能性贬值
（5－3）×2（1－33%）×[1-(1+12%)=2.68×2.4018 =6.44（万元）
-3]/12%
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（4）计算评估价值
P=重置成本－实体性贬值－功能性贬值 =53.85－42.11－6.44 =5.3（万元）
4．某企业10年前购入一台锅炉，
要求：（1）计算该锅炉的重置成本 （2）估算该锅炉的各种贬值 （3）确定该锅炉的评估价值。 解：
（1）计算重置成本 = （68000+8400）×（1+2%+8%）=84040元
22 （2）有形损耗 = [84040×（1－3%）+2000]×10=37963.09（元） （3）功能性贬值= 2×800×（1-20%）×(P/A,10%,12)=1280×6.814=8721.92（元）
（4）该锅炉评估值= 84040－37963.09－ 8721.92=37354.99（元）
6．某进口机器设备，评估基准日时的FOB价为25000美元，国外运输保险费为103美元，国内运杂费率为3%，关税税率为16%，增值税率17%，银行手续费率为0.5%，外贸手续费率为1.5%。评估基准日美元对人民币汇率为8.3，试计算这台进口机器设备的重置全价。
解：
该进口设备的CIF价=25000+103=25103美元
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关税=CIF×关税率=25103×16%=4016.48美元 增值税=CIF×（1+关税率）×增值税率=25103×
（1+16%）×17%=4950.31美元
银行手续费=FOB×银行手续费率=25000×0.5%=125
美元
外贸手续费=CIF×外贸手续费率=25103×
1.5%=376.55美元
国内运杂费=FOB×评估基准日汇率×国内运杂费率
=25000×8.3×3% =6225（元）
该设备的重置全价=CIF价+关税+增值税+银行手续费+外贸手续费+国内运杂费
=（25103+4016.48+4950.31+125+376.55）
×8.3+6225
=293167.12（元）
第六章房地产评估计算题答案
1．甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营，甲方出地5000平方米，并出资300万元；乙方出资5000万元参与建设。投资比例为4：6。已知规划开发项目的建筑容积率为4，覆盖率为50%，单位建筑面积造价为1100元/平方米，单位建筑面积各项税费为200元/平方米。
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求：（1）该地块的单位面积地价，楼面地价。
（2）该建筑物每层平均分摊地价（设每层建筑面积
相等）。
解：
（1）设土地价格为x 元
该地块的单位面积价格=3033.33=6066.67元/平方米
5000x+3005000=46x=3033.33万元 即地块总价为3033.33万
楼面地价=3033.33=0.1517万元/平方米=1517元/平方米
20000或：楼面地价=土地单价/容积率=6066.67=1517元/平方米
4（2）容积率=建筑总面积
土地总面积建筑总面积=土地总面积×容积率=5000×4=20000平方
米
建筑物占地面积=土地总面积×覆盖率=5000×
50%=2500平方米
建筑物层数=20000=8层
2500建筑物每层平均分摊地价=3033.33÷8=379.17万元
2．某宗地为一待开发建设的“七通一平”空地，土地面积1000平方米，
要求：用假设开发法评估该宗地1998年3月的总地价、单位地价及楼面地价。
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解：
（1）计算房地产出售总价现值 5000创1000+(1+10%)324001000轾30%犏+30犏(1+10%)臌(1+10%)50%(1+10%)0.5+20%(1+10%)1
=1412.73（万元） （2）计算总建筑费用现值 500犏犏轾50%(1+10%)臌0.5+30%(1+10%)+1.520%(1+10%)2.5=447.18（万元）
（3）计算税金
1412.73×5%=70.64（万元）
（4）计算土地所有权评估总价（土地总价） 土=1412.73-447.18?(1地
1+10%+20%评估
6% 20%)-70.64值
6%+10%+20%+6%?10% =558.37 (万元) （5）土地单价：558.37÷1000=5583.7元/平方米
合每亩：5583.7×666.67=372.25万元/亩 （6）楼面地价：5583.7÷7=797.67元/平方米建筑面积
3．预计某房地产未来五年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年未计划将该房地出售，出售价格预计比现在增值5%，出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。折现率为10%。试估算房地产当前的价值。 解：