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（1）求该房地产未来5年收益的现值
400×（1-1/1.1）÷0.1 = 1516.32（万元） （2）假定该房地产当前价值这P，则该房地产第5年末出售收益的现值为
{P×（1+5%）-P×5%×30%}÷（1+10%） = 0.6426P （3）求该房地产当前的价值 P = 0.6426P+1516.32 P = 4242.64（万元）
4．某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年11月在该地块上建成建筑物B，--试根据以上资料用收益法计算B建筑物价格。
解：
（1）计算房地产年收益：400×30×12=144000元 （2）计算年费用：
土地使用税及房产税=20×400=8000元 管理费用=30×400×12×4%=5760元 年维修费用=1500×400×2%=12000元 年保险费=1500×400×0.2%=1200元 （3）计算房地产年纯收益：
144000－8000－5760－12000－1200=117040元 （4）计算土地年纯收益：2400×450×5%=54000元
5
5
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（5）计算房屋建筑物年纯收益：117040－54000=63040元 （6）计算评估值：d=1-10%=0.0196=1.96%
4663040×
轾1犏1-467.96%犏臌(1+7.96%)1=768596.98元
5．某城市内，有一宗住宅用地500平方米需要评估，-- 按以上条件，估算该住宅用地的单位地价和楼面地价。 解：
（1）确定地价指数
年、2003.2003.2003.2003.2003.月 地价指数 （2）比准价格
进行期日修正、容积率修正、位置修正、基础设施修正、交通修正、地势修正、形状和其他修正：
PA=1200×121×1.8×
1092.12003.2004.2004.12 8 10 1 2 3 4 10 100 101 102 103 109 111 119 121 98100×
99100×
98100×
98100×103×
10097100=1062.96
元/平方米
1031.8PB=1300×121×××1112.198100100×100×101×100×
10097100100100=1201.20
元/平方米
8
PC=1400×121×1.8×100×102×103×100×100×100=1352.25
1032.3100100100100100100元/平方米
PD=1100×121×1.8×
1191.897100×100×100×
10010098100×101×
10098100=1052.39
元/平方米
（3）运用算术平均法确定待估地块价格并进行年期修正
（PA+ PB+ PC+ PD）/4=1162.2元/平方米
1-1(1+8%)1(1+8%)501162.2×
1-=1162.2×1.0259=1197.43元/平方米
40委估地块评估总价=1197.43×500=598715元
单位地价：79.83万元/亩 楼面地价：1197.43÷2=598.72元/m2
6．某厂现使用的土地---476772．9平方米的土地使用权价格进行评估，现用成本逼近法评估该宗地价格。
解：
（1）土地取得费用
①土地补偿费=1200×6=7200元/亩=10.80元/平方米 ②安置补偿费=1200×10=12000元/亩=18元/平方米 ③青苗补偿费=1200×80%=960元/亩=1.44元/平方米 ④地上附着物补偿=10000元/亩=15元/平方米 以上四项
合计45.24元/平方米
（2）土地开发费=50元/平方米
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（3）税费=6.6+0.9+1.1+3+37.5=49.1元/平方米 （4）土地取得费利息=（45.24+49.1）×[(1+6%)平方米
[若按单利：土地取得利息费=（45.24+49.1）×6%×2=11.32元/平方米]
土地开发费利息=50×[(1+6%)-1]=3
12-1]=11.66元/
元/平方米
2 [若按单利：土地开发利息=50×6%×2×1=3元/平方米]
小计：11.66+3=14.66元/平方米
（5）利润额=（C1+ C2+C3）×资金利润率=（45.24+50+49.1）×10%=14.43元/平方米 （6）土地成本计算：
土地成本=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+资
金利润
=45.24+50+49.1+14.66+14.43 =173.43元/平方
米
（7）土地价格：P =土地成本×（1+土地所有权收益率）
=173.43×（1+15%）=199.44元/平方米
总价：199.44×476772.9=9508.76万元
注：土地由划拨进入股份制改组，其使用年限由无限期变为工业用地使用50年，则该工业用地的评估值为：
轾11-9508.76×犏犏(1+11%)50臌=9457.42万元
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7．待估在建工程评估值。 解：根据题设资料
（1）估算在建工程的完工程度：
完工程度 = 15%×100%+60%×60%+25%×0 = 51% （2）建筑工程预算造价： 400-150 = 250 （万元） （3）估算在建工程评估值：
在建工程评估值 = 预算造价×完工进度（%） = 250×51% = 127.5（万元）
第七章流动资产评估计算题答案
1．某企业对库存的一种燃料进行评估，--评估值是多少？ 解：
（1）库存燃料实际库存量： 50×（1-1%）= 49.5（吨） （2）计算评估值
评估值 = 燃料数量×（市场单价+吨运费+吨入库费） = 49.5×(4000+100+40) = 204930（元）
2．某企业在搞联营中，对其某在制品进行评估，--该在制品评估值为多少？
解：根据题设资料，为续用条件下的在制品评估，适宜采用成本法。
在制品评估价值 = 在制品数量×（单件材料消耗定额×材料