用系统分析的方法对中国住宅房地产开发利润做出评价 [摘要]
政府、业内人士、专家学者、民众等社会各界纷纷对当前居高不下的房价发表看法，观点各不相同，见仁见智。社会上目前对房地产行业的负面评价相对较多,而企业经营以获取利润为根本目的，企业要生存要发展，盈利是其基础，对企业作评价时，我们以其盈利能力和应对环境变化的能力为主要依据。笔者在文中就房地产利润如何计算、对利润水平及其形成机制、决定和影响因素阐述了自己的观点。国家剑指商品房住宅不断出台调控新政，而开发商却并不担心卖不动房子，而只是为没有土地供其开发而发愁。楼市调控政策对市场的冲击有限，笔者在关注房价未来走向的同时，倡导房地产行业树立正确的责任观，重塑社会形象。
[关键词] 系统分析；住宅房地产；开发利润
一、 住宅房地产开发利润计算方式
开发利润是由销售收入减去各种成本（包括费用及税金）后的余额。 售价（即销售收入）在成本法中是未知和需要求取的，而开发利润则是事先可以测算的。就整个房地产业平均水平而言，它是相对稳定的。开发利润的测算需要把握如下几点：
1、开发利润＝房地产价值-（土地成本+开发成本）-（管理费用+销售费用）-投资利息-销售税费，它是所得税前的。
2、开发利润是开发商在正常条件下所能获得的平均利润，而不是个别开发商希望获得的利润或最终获得的实际利润。
3、开发利润计算时以一定基数和同类房地产开发所要求的平均利润率相乘。其计算基数及相应利润率有如下几种：
（1）综合考虑土地取得成本和开发成本为基数计算，利润率是直接成本利润率，直接成本利润率＝开发利润/土地（取得+开发）成本
（2）综合考虑土地取得及开发成本和管理费用为基数计算，其利润率是投资利润率，投资利润率=开发利润/[土地（取得+开发）成本+管理费用]
（3）综合考虑土地取得及开发成本、投资利息和管理及销售费用为基数计算，相应的利润率是成本利润率，成本利润率=开发利润/[土地（取得+开发）成本+投资利息+（管理+销售）费用]
（4）仅考虑开发完成后的房地产售价，其利润率是销售利润率，销售利润率=开发利润/开发完成的房地产售价
因此，计算基数不同，相应利润率的内涵也不同；反之，不同的利润率也应采用相应计算基数。理论上，同一个住宅房地产开发的利润，不管用何种计算基数进行利润率测算，结果都应当相同。 二、中国住宅房地产开发利润水平分析
在利润水平上有房地产开发利润的资产利润率和销售利润率两个指标。 1、 依据权威资料分析
笔者利用国家统计局2010年前对国民经济进行普查的资料进行测算，结果显示，住宅房地产开发的净资产利润率2010年19.7%，销售利润率是18.9%。在国民经济当中排第三位，从普查资料来看是中游偏上水平，第三到第四。中国老百姓视住房问题为“最大民生”，本届“两会”的议案提案跟住房有关占近一半。计划经济时代，住房是实物分配的一部分，并不是商品；住房市场化是在改革开放之后，除了要满足当时的需要，还必须满足之前的需要，因此住宅房地产市场前二十年相当于是在还前面几十年的欠债；而目前，住房市场不但供需两旺，甚至有时出现供不应求的状况。
统计资料显示，去年12月份，全国70个大中型城市新建住宅的销售价格同比上涨了7.6%，其中商品住宅的销售价格上涨了8.5%，同上月相比，新建住宅
的销售价格上涨了0.3%，商品住宅的销售价格上涨了0.3%，笔者认为，合理房价的同比涨幅应当“跑过CPI，赶不上GDP”，但以目前来看，全年房价总水平仍可能不合理。
2、与其他行业利润率间的横向对比
笔者就房地产业、电力燃气业、制造业2005-2010年资产利润率情况和销售利润水平进行了横向对比，以期准确反映中国住宅房地产开发利润水平。房地产开发2005-2010年销售利润水平稳步上升，在05年，其销售利润水平居全行业前三名。不过从净资产利润率进行考察，它2005-2010年却一直位于采掘业、电力燃气业之后。
3、对上市公司的数据进行分析
笔者采集了从05-10年上市公司的部分数据，房地产利润率总体水平徘徊在24.2%-36.8%之间，净资产利润率徘徊在8.4%-16.5%之间。按销售利润进行考察，其利润率居中上水平，高出房地产上市公司销售水平。但以净资产利润率进行考察，，总体来说处于偏下的水平。
因为严重的信息不对称，民众受舆论及各种信息的误导拼命看房，房价有增无减。因为当前房子是裹挟着泡沫、价格畸高的必需品，是刚性需求而非弹性需求，所以国务院三令五申打压房地产的升温现象、中央着手调查城市房屋的空置率。
三、 中国住宅房地产开发利润水平形成机制分析
“房地产是暴利行业”是当前人们的一个普遍看法，要确认一个行业是否存在暴利，必须同时具备两个要素：一是手段不正当，二是利润巨大。
（一）房地产利润的来源
1、市场监管。2010年风风火火的调控政策对住宅房地产市场产生了相当可观的影响，多重调控因素的角力，让开发商、购房者各打各的“小九九”。房地产开发商开始进军保障房，提高周转率，考虑到楼市新政对住宅房产销售造成
的影响，众多房地产公司选择了快速周转策略，并将投资向保障房的开发倾斜。笔者分析认为，建造保障房成本较低，宣传、销售费用有限；有稳定需求，可以快速周转资金。更重要的是，保障房获得银行贷款更加容易，甚至自有资金比例可以低至20%以下。在成本控制得当的情况下，用自有资金测算回报率，保障房的利润率相当可观。
2、开发商对调控政策的应对策略对利润的影响。1983年以前地价较低，有些开发企业通过开发自有土地，形成社会供应量，房价上涨后，部分形成了房地产开发企业的利润。当前，根据国家的调控和引导方向，开发商也开始向住宅房地产之外的商业地产、工业地产进军。国家调控新政剑指商品房住宅，在一轮接一轮的楼市调控之后，各种猜度开始抬头，甚至开发商也无法摸清楼市脉搏。随着2010年的结束，人们开始对住宅房地产开发的利润进行反思，对调控效果质疑和批评的声音逐渐增多。
3、供求关系。对中国房地产开发利润，可以利用市场供求关系来解读我国近年来住宅房地产利润的飞速增长。笔者认为，应该把注意力更多地放在供求关系的力量对比上。 而不是社会上有些人所说的价格的上涨完全是开发企业的单方面行为，事实上远非如此。
2010年是典型意义上的政策调控年，加上银行收紧信贷的影响，地王反复诞生，一方面是号称“史上最严”、 “范围最广”、“速度最快”的政策调控紧锣密鼓，但在另一方面却给人的“雷声大、雨点小”的实际效果，虽然当前房地产处于调控过程中，市场整体情绪低落，但是这个行业仍然显示出旺盛的活力，这种现象令人深思。
（二）利润率水平分析
1、自2005年以来，房地产上市公司平均净资产水平在20个行业中处于中游偏上水平，但是利润率水平明显偏上。
2、房地产上市公司的盈利水平既不是最高也不是最差。根据近几年的情况，西部地区一些企业净资产利润率水平明显高于中东部地区；从企业层面看，房地产上市公司的盈利状况也有较大差距，有的公司经营业绩良好，也有的公司连年亏损。
（三）利润实现方式分析
房地产业利润的主要实现路径是资本垄断及非市场垄断，此因我们可以从资本垄断及非市场垄断这两个方面来评价房地产业的垄断。
1、 房地产的基本属性
其基本属性是资本垄断。在西方房地产是典型的第三产业，而在中国只能算作第二产业。但仍然必须大资本的运作。近年来的超低利率和尚未完善的金融市场让房地产商得以用少量资本控制大量金融资源，并获得超额利润。在采取“挂拍招”办法后的而土地供应更造成了只有大资本才能够占尽先机的局面。这种情况使资本的门槛造成了房地产垄断性的实际，并致使其暴利化倾向愈演愈烈。
2、 房地产的重要特征
中国当前制度尚不十分健全，房地产以非市场垄断为重要特征。
（1）土地制度的缺陷使得土地增值收益向房地产业大量流入 。在土地的流转过程中存在大量超额利润，政府和开发商共同瓜分了这块巨大的蛋糕。国务院发展研究中心课题组的调查表明：土地增值部分的收益，仅20%-30%留在乡以下，农民补偿款仅占5%-10%,市政府获得土地增值的20%-30%；房地产公司拿走40%-50%。在过去几年的房地产巨额利润中，土地低廉的成本占据了相当大的比重。
（2）房地产风险向银行转移，而收益却由开发商攫取。我国现行房地产税制存在许多问题，国家正在着手从税收方面展开调控。以前税种虽多，但税收的减免也多，税基窄，税收调节难以发挥作用。
3、税收对房地产利润的影响