纯居住型：
可分为原住型（南宁市的客户）、外来型客户（区内外欲移居南宁的客户）。 A、原住型 1）客户特征
● 年龄在30—45岁之间的事业成功人士，是同龄人中的佼佼者； ● 个性独立、思想前卫、乐于接受新事物； ● 社会地位与文化层面较高，闲暇时间多； ● 追求高品质的居住环境与生活环境； ● 目前居住区域以新城区居多。
B、外来客户 1）客户特征
● 区内各地成功人士，消费层次较高，有一定经济实力,认可本项目的生活
理念；
● 家庭居住人口多且居住人数经常变动的外地人； ● 意欲移居南宁，向往城市繁华；
2） 影响客户购买的因素
● 对居住环境及户型要求较高；
● 楼盘的社会影响力，是否代表时尚、现代，能否体现其社会地位； ● 对南宁市房地产市场有一定了解，主要通过电视、报纸广告及亲戚朋友
处了解。
自用投资结合型客户
本项目因户型面积较大，总价相对较高，且属于新区域住宅项目，预计长期投资型客户较少，短期投资客户（又称炒作型客户）相对多。 1）客户特征
● 以南宁市的客户为主，身份复杂，多为专业炒家；
● 资金较为雄厚，投资慎重理性，等候机会出手投资，属例行性购买客户； ● 爱读书看报，密切关注南宁市的城市发展热点，熟悉南宁市的房地产发
展状况；
● 对南宁市的房地产市场认知程度深刻，有一定的专业知识，善于发现有
潜质的物业，由于近期推出的新概念住宅成交及升值较为明显，看好本项目的升值空间；
● 以短线投资为主，力求快进快出，转手即赚钱，具一定的冒险性；
第四章 项目开发经营优势点与机会点分析
一、房地产投资项目开发经营机会形成模式
? 经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。 ? 经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优
势的结合。
? 经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势
点、竞争点、卖点。
二、项目开发经营优势点
本报告一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。
现对该项目真正的、突出于项目住宅市场的优势点集中如下。
1．项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。
①国家宏观经济逐步稳定，近年内我国房地产业还将进入一个上升繁荣期，本项目的开发经营期将正处于此阶段。
②房地产市场日趋规范，住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。
③臵业意识——古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。
2．项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模
①项目的自然环境，在南宁市得天独厚：面朝邕江，后有规划的一条水系，项目西面有一规划的小公园，是较难得的居住用地。可作为企事业单位人
员，私营、民营企业家理想的生活基地；
②本项目离市中心繁华去距离适中，2007年南宁大桥建成通车后，项目进出交通将更为便捷；
③项目占地规模适中，可开发建设中高档次的住宅小区，是臵业的理想地方。
3．项目所需投资规模中等，风险低，利润合理
本项目占地189亩，其中有30亩为电力局预留办公用地，实际住宅开发面积为159亩；电力局定向开发的职工住宅约占地99亩。本项目土地购臵费用约为8505万元（45万/亩），其中电力局拟出资7500万，剩余1005万由开发商承担；开发商另需承担项目的立项、报建、建设等费用。本项目定向开发的部分约占总开发量的63%，有效地降低了项目的风险。由于土地费用基本由电力局承担，项目的建设也可分批分期开发，降低了开发商所需项目启动资金投入，更降低了项目的风险。同时，更可以以较低的资金投入获得较丰厚的回报。 上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。
三、项目开发经营机会点
1、整个南宁经济快速增长，居民纯收入不断增加，近年来房地产市场一直十分火爆，有利于新项目的上马；
2、南宁大桥的建成，将使项目距离市中心的路程缩短一半，进出交通更为便捷，物业的增值可能性是显而易见的。未来几年里，周边配套设施将逐步完成，那么后项目销售将适逢其时。
3、项目区域位臵远离市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物
业便宜，而且未来几年，如一些党政机关将搬至潘龙区，项目区域内将又有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于项目未来的前景，而且整个项目的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。