小结：
◎ 2005年前3季度，除2季度受国八条影响，供应及去化量收缩比较严重外，
1、3季度供求关系正常，总量增加趋势明显。
◎ 住宅物业在市场上受到追捧，商业、办公物业现状堪忧。
◎ 琅东板块称雄楼市，价格、开发规模、项目品质等成为南宁楼市的风向标。
三、有利投资经济形势成因分析
1、中国东盟自由贸易区的形成
南宁以其得天独厚的地缘优势，既区别于云南省所具有的同类概念，又作为中国西部经济区、华南经济区与现东盟北部经济区的中心地位，建立起面向东南亚的全面发展战略，其发展潜力是惊人的。南宁—凭祥的高速公路已基本建成。对房地产发展的重大意义在于其未来所面对的将是一个区域性的国际市场。
2、西南大通道的形成
从成都到北海的高等级公路已全线贯通，往广东的两条高速公路的全通也将为时不远，大流通、枢纽城市的格局正成雏形。南宁对中国西部和南部地区的集聚和幅射能力将会倍增，区域性的资源、资金等将会在更深层次、更大范围以南宁为中心的重组与分配. 自然，市场对房地产的需求将会增加。
3、国内会展中心城市的定位成功
随着南宁国际会展中心的落成以及“两节一会”的举措,定位于国内会展中心城市的南宁,会展业的发展对其总体经济的发展将起到极大的推动作用.南宁对全国市场的辐射能力也将得到提高。
4、城市化进程的顺利
作为省会城市, 作为城市化程度较低的广西的首府， 随着城市化进程的逐步加快， 南宁的人口数将从目前的150万人，2020年增加到300万人的中期规划要求。广西的城市化程度将从目前的20%提高到20年后的50%。显然，人口增加对房地产业则是重大利好，因为消费者对住房和商业物业的需求必将随之增加。国内其他一些城市有着同样的历程，如成都、重庆、厦门。对比国内其他一些城市高达50%的外地居民购房的现象， 南宁目前约40%的比率正反映出城市化进程对房地产发展的巨大潜力。
5、南宁 “中国绿城”计划的实施成功
将推动南宁城市各个方面的综合发展与进步，使城市在区域经济中心的地位得到强化，使这座城市以其特有的居住环境吸引大量的居住消费者。 小结：
南宁市作为中国大西南的出海大通道枢纽城市及中国—东盟自由贸易区桥头堡的地位，在国内、国际上的政治经济地位日益凸显，因此城市建设也相应需要提升到一个国际化城市建设的新的高度，在全国房地产业进入调整期的情况下，南宁市的房地产行业连续数年保持高速健康的发展，吸引了国内外大资本的入驻，如马来西亚东方资本集团与广西航洋投资集团联合投资达28亿元的香榭里花园、大连万达集团投资达11亿元的万达商业广场，以及新加坡财团投资开发的180亩荣宝华商城等。加剧了房地产激烈的竞争，使南宁市房地产业加速了与国际市场接轨的进程。
第三章 项目周边物业市场调查分析
项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，蟠龙半岛区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，蟠龙半岛住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。
该项目位于南宁市蟠龙半岛，现在先对蟠龙半岛房地产市场作简要的概述。
一、投资地块的地理环境
土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位臵，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场价值，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。
1.土地性质及地理位臵综述
地块面积：净用地面积106000平方米，近似不规则的三角形，较平整。 该地块位于蟠龙新区，远为农田，整个地块较平整，无丘陵、小山包，且地块的延伸四周也大致是一望平原
2.地块自然景观及环境质量
2.1自然环境
以下为地块四个方向的环境情况：
1.南向：规划水系，多宗尚未开发的住宅用地。
2.北向：邕江水系，柳沙半岛。 3.东向：南宁大桥及规划道路。 4.西向：规划中的市政公园。
地块周边地势平坦，自然环境优美，邕江蜿蜒而过，无工业污染。尚未进
行大规模地产开发，堤园路南岸绿化美化工程及市政规划的绿地、休闲广场、公园等，整个片区的景观环境将得到进一步提升。
二、蟠龙区域分析
1.基础设施状况分析
1．1交通状况
目前蟠龙新区道路建设中，南宁大桥也尚未通车，从市中心过蟠龙新区必须绕行江南区才能到达，路程较远。正在根据目前规划路网图显示，蟠龙新区主路网由环半岛提园路及三横三纵组成，预计在南宁大桥通车后，主要道路建设将同期全部竣工，这将大大缩短蟠龙新区与市中心的距离，车程约在20分钟左右，距离城市副中心金湖广场的距离也将缩短到车程10分钟左右。但由于新区建设过程将有3年左右时间才能达到基本居住需求，预计公交配套至少在2008年前后才能基本完善。
1．2人文环境及生活配套设施
目前蟠龙新区的人文环境及生活配套设施尚属空白。
三、项目周边主要物业分析
1．项目地区总体规划及土地出让情况
（附图）
2．项目地区开发现状及态势
蟠龙新区目前尚无开发项目，根据自然条件及区域环境，柳沙半岛是目前南宁市市场上具有一定可比性的区域。柳沙半岛与蟠龙新区一桥之隔，由于历史原因多年来未进行房地产开发。去年以来开始进行开发，柳沙半岛首个项目半岛香隔里拉以全高层建筑中大户型入市，销售情况良好，每平米销售均价2800元左右，实现了柳沙半岛房地产开发的开门红，在此区域的后续项目也加快进度，整个柳沙半岛成为南宁又一方高档居住区的开发热点。蟠龙新区与柳沙半岛自然条件相似，规划条件更佳，估计在2、3年之内道路交通，配套逐渐完善之后，新区房地产项目将以较高的姿态进入南宁楼市，但以目前条件来支撑房地产开发，实际价值难以体现，初期价格将比较低。
四、蟠龙区域消费者调查分析
在后期市场推广中，将对目标消费群体作具体的分析了解。目前只能依据
从事房产多年经验加以粗浅的判断。
项目依托于地理位臵优势及周边优异的景观条件，结合整个项目的时尚、高档定位，我们主要对住宅部分的目标客户进行分类分析，营造出清晰的市场形象。
自用型客户
由使用用途可分为纯居住型和自住投资结合型。