第五章 项目定位
面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。
一、目标市场定位
1. 高校、科研院所高级职称人士 2. 民营或私营企业家或个体老板 3. 行政企业事业单位的主管级领导
4. 附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要 年龄判断在30－45岁
购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它。
二、产品定位
根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策，主要原因是:
1．相对而言，项目区位位臵远离市中心，成本较低。 2．项目自然环境得天独厚；
3．从项目区位内同类物业分析得出结论。
4．随着南宁大桥的建成和市政府的搬迁，各项基础设施和市政设施都会很快跟上。
（产品定位的具体建议见第七章项目规划、建筑设计建议。）
第六章 项目规划、建筑设计建议
一、项目总体规划建议
①由于项目开发周期不是很长，但在规划设计中既要立足现实，又要着眼
未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，因此在规划设计中一定要充分根据开发时的市场情况进行设计。
②总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”（政府部门规定的绿化广场部分）两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。
③总体上来说，此项目的规划方案中建筑单体设计应采用灵活的户型和变化的立体效果。
④小区的目标顾客属中高收入的阶层，在规划上，停车泊位，按文件规定住宅不少于0.5车位/户，商业办公按0.6车位/户，业主中因为项目位臵的原因将部分拥有私家车，因此，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。
⑤在设计规划上，建立“城市——社区——小区——组团——院落——家庭”的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。
二、住宅建筑设计建议
1、住宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后至少10年内人们生活方式与需求的变化。如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。
2、住宅设计应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开，洁污分开。特别是对儿童居室，要更多地予以周到细致考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本”。每一户型内部布臵都应按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计
3、住宅外观设计采用目前流行的欧式风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。
4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据表明，在已建成或正在建成具有“后小康时代”特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为60%，屋面保温防水材料为90%，管线集中综合布臵为40%。
5、户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化（平面、复式），物业档次的多样化（多层小洋楼、小高层、）等。
三、小区配套设施建议
1、会所是未来社区档次的标志之一，建议建设一个中型豪华会所，内设儿
童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。
2、当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。为与时代合拍，拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆，整个小区实行24小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务、网络教育、卫星电视等多方位的网络服务。
3、每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。
4、小区内应设有小型超市、商场、幼儿园等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便，充分体现出社区生活的现代化。
四、环境艺术设计建议
随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。
基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。 上述优化建议仅仅是一个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。
第七章 项目开发经营策略及投资估算
根据本报告前六章的论述与分析，本章着重讨论项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。
一、项目开发经营策略
依据本项目及开发公司的实际情况，本项目宜采取“合作开发，整体规
划、分期实施、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。
1、合作开发
本项目由富凯房地产开发有限公司与电力局（以下属三产单位名义）合作开发，双方的合作一方面可使项目拥有较高自有资金，利于项目的实施；另一方面，可利用电力局的客户资源（定向开发职工住房），降低了项目的开发风险。
2、整体规划
这是大面积、大规模房地产开发的一个显著特点，本地块占地面积虽不大，为159亩，但因为采用了多种建筑形式，因此必须对地块进行整体规划，分期实施。
3、分期实施
该项目开发总建筑面积达212000M2，预计总投资约3.66亿元人民币左右，如此大规模的投资，一次性开发资金筹取难度较大。同时，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。
根据对项目地块的现状分析，建议项目以地块以南部分为突破口。其依据有：