二、农房“革命”的意义
1、增加农民的融资渠道，促进农村经济的发展
在工业化，现代化的今天，农民的生产方式已经发生了很大的变化，不再局限于粮食生产，发展起许多新型的生产方式，如建农产品基地、土地规模经营、养鸡养鸭等等，但是，农民要创业，都离不开融资贷款。但是，由于农民没有可抵押的资产，在现有金融体制下，农民是很难在金融机构融资；在非正规金融机构融资，又很难满足农民的融资需求。农房“革命”使得农民可以拿自己的农房进行抵押获取贷款，或者将自己的农房进行转让，获得收入，这在很大程度上解决了农村的农资问题，拓宽了农民融资的渠道。农民获得融资后，不仅用于日常生活使用，更重要的是用于发展农村企业，这为促进农村经济发展，提高农民收入和生活水平做出了大贡献，也即为解决“三农”问题做出了大贡献。
2、将极大的促进我国土地制度，房地产制度，金融体制的健全
虽然农房“革命”本身并不代表着土地制度、房地产制度和金融体制的健全，但是，它作为一个很好的引导因素、激发因素，能很好的带动相关制度的革新。如果农房在政府与政策的允许下，能像城市房地产一样顺利进入市场流通，不可避免的要突破现有的宅基
①国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知，国办发[2007]71号．2008年1月8日公布．
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地制度，房地产制度，农村金融制度的制约，政府必须对现有的制度进行必要的制度创新，使得这些制度更合理，更“经济”，使其不再成为制约经济发展的障碍，能极大的满足农民的利益，符合经济发展的要求。
3、使得农房参与市场流通，优化资源配置
我国农村房地产是一块“处女地”，却存在着非常大的潜力。不仅较城市有着优美的环境，而且供应充足。随着城市人口的剧增，城市住房长期处于一种供不应求，房价惊人却有涨无跌的状态（详见表4），使得人们“望房兴叹”。而如果开发了农村这块当房地产市场，不仅能解决剧增的住房需
表4：商品房价格变化率
年份（年）2000 2001 2002 2003 2004 2005
商品房销售面积（万米2）18637 22412 26808 33657 38232 555769
商品房销售额（亿元）3935 4863 6032 7671 10376 18080
商品房销售价格（元/米2）2111 2170 2250 2279 2714 3242
房价变化率（%） 2.86 2.77 3.7 7.29 19.08 19.45
商品房销售价格指数0.8 1.8 3.4 5 9 7.7
数据来源：中国统计摘要．2006年．
求，对暴涨的城市房价也能有一个很好的缓冲，而且能优化资源配置，使得经济更充分的市场化发展。
三、农房“革命”成功的基础——制度创新
关于制度创新，新制度经济学家有很多种论述[11]，本文总结的制度创新为：制度创新者通过成本-收益分析，为获得追加利益而变革或优化原有制度，或者为获得新的利益而创造出新的制度的行为。由于制度本身可以分为正式制度和非正式制度，这里的制度创新主体不一定为国家或者政府，也可以是没有任何权利去用法律政策来规范新制度的一般人。制度创新客体可以为原有制度，也可以为世界上从未有过的制度。制度创新的目的是为获得额外的利益。以下所述制度创新，均基于以上定义。
（一）制度安排
以下的制度安排包括农村土地制度，农村金融制度以及农村房地产市场的安排，它们共同作用使得农房＂革命＂从理论变成现实。首先，将已获得宅基地属于某个集体的农民进行一下分类，分别是：对农房没有任何交易的农民；将农房进行转让的农民；将农房进行抵押的农民。其次，对农村的宅基地要有一个科学的定价（本文不作讨论）；再次，对农村地区的金融结构进行相应的改革，允许农民用农房进行抵押而获取贷款；不改变农村土地使用权集体所有的土地制度；允许农村进行转让等房地产交易。对这三类对农房有不同作为的农民进行制度安排如下：
第一，对第一类农民，仍实行宅基地无偿使用制度。农村宅基地使用权的取得是无偿的,是国家给农民的一种福利。只要符合法定的申请条件,就可以取得宅基地使用权,而且使
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用权人不需要支付使用费[12]。
第二，对第二类农民，如果其将农房转让给其所在集体外的人时，在进行房屋转让后必须给村集体一定数额的押金，这个押金数量等于该农民所使用的宅基地的价值。用于对村集体宅基地使用权“外流＂的补偿；如果其将农房转让给其所在集体的其他人时，则无须向村集体缴纳任何的现款，并且其获得的只有房屋的价钱。
第三，对第三类农民，在其进行房屋抵押取得贷款后，必须给村集体一定数额的押金，押金数量等于该农民所使用的宅基地的价值。如果该农民如期还上贷款，农房仍归农民所有，村集体必须如数退回农民缴纳的押金；如果该农民未能如期还上贷款，被抵押的农房归向其提供贷款的金融机构所有，则村集体无须退回农民的押金。
（二）新制度下农房＂革命＂的制度经济学分析以下通过量化的成本——收益分析，来说明上述制度安排下农房“革命”的可行性。
假设：农民甲的宅基地价值为Ｐ宅，房屋价值为Ｐ
房，总价值为Ｐ＝Ｐ
宅
＋Ｐ
房
；农民
通过房屋抵押获得贷款额为Ｐ
贷；农民向集体缴纳的押金为Ｐ
押
＝Ｐ
宅
；农民通过农房“革
命”获得的附加价值为Ｐ
附；农房转让给乙；村集体获得的损失为Ｐ
损
。
①第一类农民：Ｐ
附=0；Ｐ
损
=0；
②第二类农民：a.若甲与乙同集体，则Ｐ
附=Ｐ
房
；Ｐ
损
=0；b.若甲与乙不是属于同一集
体，则Ｐ
附＝Ｐ－Ｐ
押
＝Ｐ
宅
＋Ｐ
房
—Ｐ
宅
＝Ｐ
房
；Ｐ
损
=0；
③第三类农民：a.若农民如期还款，由于Ｐ
押＝Ｐ
宅
，且Ｐ
押
归还，则Ｐ
附
＝Ｐ
贷
；Ｐ
损
=0；
b.若农民未如期还款，由于Ｐ押未归还，则Ｐ附＝－Ｐ押＝－Ｐ宅；Ｐ损=0。
从以上的表达式可知：第一类、第二类以及第三类农民中的第一种情况都会从农房“革命”中获得正的附加价值，而第三类农民的第二种情况获得了负的附加价值，该附加价值即为制度创新的成本，因金融活动的风险性而不可避免。综上所述，通过成本—收益分析，可得出结论：农房“革命”的制度创新是有效的。