2011年1月28日
新“国八条”来了2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研 究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议最后确定了包括 “落实地方政府责任，合理确定地区年度新建住房价格控制目标、
二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建设力度”等八项措施，被业内称为新“国八条”。
新“国八条”——具体内容序号 主要措施 具体内容 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府 要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本 地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩 大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公 平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住 房供应。 调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入 全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平 的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存 量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地 产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的 1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求， 在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业 银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
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进一步落实地方 政府责任 加大保障性安居 工程建设力度
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调整完善相关税 收政策，加强税 收征管
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强化差别化住房 信贷政策
新“国八条”——具体内容序号 主要措施 具体内容 各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不 低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地， 做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力 推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资 格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金
来源并提供相应证明。对擅 自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得 施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法 转让土地使用权行为。 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定 和执行住房限购措施。 未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目 标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关 部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相 关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。 对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性 消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
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严格住房用 地供应管理
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合理引导住 房需求 落实住房保 障和稳定房 价工作的约 谈问责机制 坚持和强化 舆论引导
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新“国八条”——政策解读政策之2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能 力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标
解读本细则相较之前政策有所突破，比较直接的给出了不同地区房价涨幅的合理范围。而其参考指标则主要依据 “地区的GDP、可支配收入、支付能力”,就上海而言，按照上海十二五规划，未来五年上海GDP年均增长8%来判 断，在不考虑货币发行和通胀因素的情况下，至少房价年均增长8%是完全可以接受的。具体来看， 宏观上来说，因其与“问责机制”挂钩，或将可以增强政府对不同地区房价走势的把握，对房价控制目标涨幅过 高的地区进行控制，一定程度上遏制房价出现非理性过快上涨。 对于开发商而言，在年度价格控制目标出来以后，其开发项目新开上市的产品价格策略必会受到一定的影响，而 在更大程度表现为价格预期下调。 就购房者来说，或将稳定其对于未来房价走势的预期，一定程度上缓解观望情绪，促进其下定成交。
新“国八条”——政策解读政策之对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍
解读相较之前的政策，二套房首付比例从不低于50%上调至60%,房贷进一步收紧必然会增加购房的成本，对市场需 求一定会产生消极影响。其影响分两个层面，第一是实际层面，即由于首付比例提高，买房者无力承
担首付而放弃购 房，第二是心理层面，由于对调控从紧而对房价预期发生变化而放缓购房。两个层面的影响共同作用下，市场可能出 现销量下滑。而是否能够促动房价下调，则需要视销量下降的程度而定。 然而，二套房的信贷收紧在控制投资投机的同时，也或将误伤普通的改善型购房需求，甚至于改善型需求的受 伤程度远高于投资投机型需求。由于投资投机购房的购买能力强，首付提升对他们的影响或许还在可接受的范围内。 而普通的改善型需求，完全是自住性的购房，他们支付能力相对较弱，此番增加到了60%,又将搁置部分此类住房需 求的购置计划。 由此，我们认为，这一措施对市场中低端项目的影响将大于高端市场。对中小面积的常规二房、三房的影响大 于大户型、豪宅。
新“国八条”——政策解读政策之加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目， 进行土地增值税清算和稽查
解读土地增值税的清算，对于部分企业而言，可能影响较大。由于部分企业原本较少考虑土地增值税的清算问题， 在企业运作的资金中也并没有为土地增值税特意安排资金。如果此次严格清算土地增值税，对企业而言将明显增加很 大一笔计划外的支出，对于企业的短期资金流会产生不小的影响。 从字面分析，此条款的影响面不会很大，其进行清算的重点仅为“定价明显超过周边房价水平的项目”,这基 本是针对高端市场，而对于外郊环、远郊等项目影响不大。 同时，我们也看到，本细则措辞尚留有余地，具体到落实执行过程，何为“明显超过” ,“周边房价水平”又 如何确定等，或将更多取决于政府等主观意愿，存在较大的可操作空间。