将直接导致社会及经济资源向这些区域集合，也就直接导致中国城市商业地产开发快速的 发展，导致整体市场接近饱和或局部过剩； 第二、在当前住宅市场限购的市场背景下，众多房企将视线转移到商业地产，开始谋 求战略转型，一定意义上也导致商业地产开发群起而上，导致商业地产开发面临同质化， 供应过剩的风险。尽管从企业自身的角度而言，企业是试图通过战略调整与转型，实现其 整个企业体系内部现金流结构中投资商业地产的资金与投资住宅地产、其他产业的资金可 以互动，并且这两者之间能够实现良好互补，但是，从整个市场的角度来看，就会面临总 体上商业地产开发同质化与供应过剩的风险。 因此，从上述角度分析来看，我们也不难理解部分城市开始发布政策，提前预警和调 整商业地产开发风险。比如今年年初苏州市就出台商业地产“限售”和禁止售后包租”政 策，防范在商业地产领域出现企业或项目经营风险；2014年6月，杭州也将对商业综合体 布局的问题区域进行差别化调整，部分区域将严格控制新增大型商业综合体的开发。而这 两次政策的出台为近期地方政府发布的政策之中首次提到“规避商业地产投资风险”的 要求。 最后， 通过对35个大中城市的城市基本面与商业地产供需基本面两项指标进行交叉 分析，同策咨询研究部最终得出35个大中城市商业地产投资价值结果。 同策咨询研究部总监张宏伟认为，从上述分析结果来看，城市人口多，产业经济基础 强，对于商业地产具有强大的人口和经济支撑，并且商业地产供需较为平衡的城市成为开 发企业、金融机构等优先进入的城市，比如北上广深等一线城市、杭州、福州、南宁、武 汉、宁波、西安等二线城市。 而对于城市人口较多，产业经济强，对于商业地产具有强大的人口和经济支撑，但商 业地产供给过度，短期市场压力较大的城市，对于开发企业、金融机构等来讲则成为其重 点关注的城市，比如天津、重庆、成都等。 对于城市人口相对较少，经济基础较为薄弱，但商业地产供需较为平衡的城市，对于 开发企业、金融机构等来讲则成为其选择性进入的城市，而这类城市还不在少数，并且大 多数位于中西部地区。比如南宁、海口、青岛、济南、石家庄、郑州、南昌、太原、兰州、 乌鲁木齐。 对于城市人口相对较少，经济基础也较为薄弱，商业地产供给过度的城市，对于开发 企业、金融机构等来讲则成为应该重点规避的城市。比如合肥、厦门、沈阳、大连、长沙、
哈尔滨、昆明、贵阳、呼和浩特、西宁、银川等城市。 35个大中城市商业地产的城市投资价值 总之，从《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》分析来看，企业或金融 机构等市场主体投资商业地产，应该谨慎为之，不可盲目投资。尤其是在今年银行信贷紧 缩的市场背景下，企业融资成本高，资金面普遍紧张，商业地产的投资、开发风险更大， 如果没有比较稳妥的市场布局策略与资金面的支持，开发企业极有可能在这一轮市场发展 过程中陷入僵局。电商冲击、同质化严重 商业地产如何突围谋求创新核心提示：未来三年全国商业物业供应面积将超过3,700万平方米，占现有总存量的64%。与此同时， 伴随今年调控政策将继续从严的势头，可以肯定，一段时期内，商业地产的热钱将大量涌入，推动商业地 产的快速发展。伴随住宅限购政策继续从严，为探索新的利润增长点，不少房企及投资者将注资的目 光投向商业地产，一时间，被催热的商业地产步入了发展的快车道，林林总总的商业地产 遍地开花。但稍事走近便不难发现，商业地产自身的发展还存在诸多瓶颈，其中以同质化 现象最为严重。不管是商场设计、品牌引进、店面铺陈还是商场的营销手段及运营方式， 似乎都可以用“差不多”来形容，长此以往，便失掉了顾客对于商场的依赖感，使得商场 人流量逐渐下降。在时下电子商务浪潮的冲击下，商业地产如何与自身的优势及特有资源 相结合，打造出让人耳目一新的项目、提升客户粘性则显得尤为重要。 商业地产开发速度加快 同质化问题凸显 出于对商业地产的看好，万达、中粮、华润、龙湖、远洋、永泰地产等都陆续加码商 业地产的开发与建设，就连以往只专注住宅产业化的万科也开始试水商业地产，并称今年 在科广场系列及生活重心两条产品线上将有8-10个项目陆续开业，商业地产储备达到数百 万平方米。 据盈石集团研究中心统计显示，未来三年全国商业物业供应面积将超过3,700万平方 米，占现有总存量的64%。与此同时，伴随今年调控政策将继续从严的势头，可以肯定， 一段时期内，商业地产的热钱将大量涌入，推动商业地产的快速发展。
但与此同时，另一组数据也不容忽视。 据中国电子商务研究中心发布的 《2013年(上)中国电子商务市场数据监测报告》 显示， 2013年上半年，中国电子商务市场继续高速增长。截至2013年6月，全国电子商务交易额 达4.35万亿元，同比增长24.3%。去年“双十一”期间，阿里天猫便创下了350亿元交易额 的电商单日销售记录，与去年191亿元的销售额相比，同比增长83.35%，销售额超过10月 份我国日均社会消费品零售额693亿元的50%。 由于电商与传统商业激烈对决，不少人因此发出了未来传统商业到底能以何种速率、 走多远的疑问。虽然长线来看，以往由传统商业主导的商业格局将发生怎样的变化还不得 而知，但随着商业地产开发速率加快，全国商业地产同质化的问题会尤为突出，大规模、 成批量开发的商业地产就如同在流水线上标准化的产品，毫无新意可言。一定程度上，这 将不利于商场长久运营、维系客源，是资源浪费的另一种表现。 顾客粘性降低 开发企业谋求差异化运营 针对商业地产同质化的现象，记者在本次采访中，挑选男性、女性年轻上班族各五位 做跟踪采访，以便进一步来分析他们当下的购物行为。在采访对象被问到他们当下主要是 以和何种方式进行购物时，其中8位采访对象表示主要是通过网络来购物，再细分的话， 男士则一致偏向网络挑选合适的商品。而当他们被问到为什么不去线下体验购物时，得到 的回答除了工作忙、 商品价格高、 居住地离商场较远外， 现在各商场入驻品牌都大同小异， 逛商场没什么新鲜感，远不如在线购物节省时间。 在中关村一家网络公司工作的徐颖便是对商业广场抱有这类看法的典型。 徐颖，今年31岁，从事视觉设计工作。由于接触网络较早，徐颖于2009年便热衷于网 络购物。在她看来，逛商场是最浪费时间的一种方式。她认为，网上品牌商铺一般都会有 折扣，实在不行，也可以找人代购。“现在除了奥特莱斯这类名品打折的商场外，其他无 特色、离家远、交通不便的商场我一般都很少逛。”徐颖说道。 的确， 现在有徐颖这种想法的人为数众多。 不少开发企业也意识到了这种问题的存在， 积极调整运营策略，寻求差异化的运营方式，以求维稳客源。 在盈石集团研究中心总经理、英国皇家特许测量师学会中国区发言人张平看来，现在 一些商业购物中心在品牌引进环节就存在一定的误区，比如一谈到品牌引进，运营管理者 首先想到的就是奢侈品，认为这样便可以提升整个项目的形象及定位，但目前多数奢侈品 的引进都建立在业主支付高额装修补贴的基础上，而不少商场却并没有因为引进了奢侈品