场，正在紧锣密鼓地进行改造。如今这个集购物、餐饮、休闲娱乐于一体的10万平方米的大 型高端购物中心正吸引更多人的目光。 李小明表示，在商业地产扎堆的今天，商业地产开发企业必须“修炼内功”，提升项目 品质、注重用户体验，以产品品质、产品优势吸引客户，从而在商业地产市场上赢得突出表 现。 “这就是我们要改造国海广场的原因，国内商业地产将不断去粗存精、优胜劣汰、更新 换代、不断升级。”在李小明看来，一个成功的商业地产项目永不过时的信条就是好地段、 好服务、好体验。IN882008年高调开业的风光不再， 原乐天银泰百货商场现已更名为“IN88”， 楼体外立面的 LOGO 已更换。相关人士介绍，更名或许与乐天方的撤资有关，改名的同时也意味着转型。 开业近六年，IN88进行了三轮重大调整。开业初期，曾独家引进多个韩国一线品牌，并 推出韩式服务引客。但由于“金街”以游客为主，韩系品牌的认知度不高，商场在2011年无 奈更换了百余家韩国品牌，转型高端商场。2011年底，商场再次进行品牌调整，虽然仍有韩 系零售巨头“乐天”之名，但“韩范儿”已经愈加淡薄。如今再度丰富奢侈品牌阵容，已经 是商场的第三次巨变。 记者实地走访 in88(原乐天银泰)发现，包括商场外围及内部，商场所有 LOGO 及标识都 已经变为“in88”。1-2层聚集了诸多国际名品，除了 Burberry、Tiffany&Co、Coach 几家 大牌已经开业，一层大部分店铺及整个二层基本在紧锣密鼓地装修。此外，3-8层均正常营 业。业内观点周鹏：商场应时刻求变朝阳大悦城与永旺百货分手成了零售业焦点事件。 但事实上， 朝阳大悦城的调整并非业 绩不好，而是为了追求更高目标。 去年，朝阳大悦城年销售额近11亿元、日均客流近5万人，这对一个刚入市不久的商业 项目而言是一个理想的成绩。在这样的基础下，朝阳大悦城主动求变，是希望强势业态更加 纯碎，以此强化核心竞争力。 通过此次品牌调整，商场的餐饮区更加纯粹，引入了绿茶餐厅、西贝西北菜等，成了名 副其实的“京东美食聚集地”。同时，通过引入优衣库等时尚品牌，朝阳大悦城的时尚潮流
度也得到了有利的补充。 随着近5个月的改造升级结束， 朝阳大悦城将清退永旺百货等品牌留下的约3万平方米经 营面积，引入了包括 MUJI、CKjeans 等品牌。在强化时尚品牌阵容的同时，朝阳大悦城还补 充了儿童业态，包括玩具反斗城、小鬼当佳和 mothercare 等。至此，与大悦城有“捆绑” 合作的模块品牌，已有七成落户朝阳大悦城 。邢和平 ：勇于尝试新调整思路购物中心是一个发现者、资源整合者，其通过整合社会资源形成企业核心竞争力。从上 世纪90年代第一家购物中心亮相国内开始， 购物中心业态在高速发展的同时， 也对零售业起 到了越发举足轻重的作用。从硬件角度看，国内购物中心已经和发达国家同步。不过，国内 购物中心的经营内涵还和世界先进潮流存在差距。其中，问题主要集中在模式创新层面。 我曾在意大利访问时对一家以美食为主题的购物中心印象深刻。 在这家商场里面， 不仅 有售卖美食书籍的书店， 还有酒吧、 烹饪学校等“另类”的业态， 甚至还有加工海鲜的区域。 目前，国内商家还没有谁敢尝试这种创新模式。 购物中心的管理者就像厨师一样，或许所有的材料是一样的，但成品却各不相同。在目 前中国购物中心发展规模位居世界第一的大背景下， 独特的定位才能让新型购物中心站稳脚 跟。陈国强：升级不能脱离所在商圈即便商场特点再鲜明，购物中心和商圈也应该依据互生互荣法则。与之相对应的是，商 圈龙头商业项目的发展壮大，是带动商圈升级的最主要因素。 购物中心的升级并不是孤立存在的， 它离不开与商业息息相关的几大要素。 首先是天时。 这意味着，项目经营者该考虑何时进行品牌调整。在这之后，经营者还应考虑地利因素。比 如，朝阳大悦城处于朝青板块。项目应结合这个特殊的区位，来进行商圈升级。 除了上述两点，还有人文因素。作为运营管理者，除了应该考虑该区域的现有顾客群体 外，还应对潜在顾客群体进行判断。 事实上，龙头商业项目对于商圈升级的作用显著。这样的例子比比皆是。比如，在朝青 板块，通过星河湾以及朝阳大悦城这两大核心项目的亮相，该地区的房价又有了新的突破。郭增利:以差异化经营为主线提升竞争力郭增利认为，市场环境在变化，竞争对手在不断地调整竞争策略，淘汰一些不吸引消费 者的店铺， 引进更有竞争优势的品牌， 同时， 消费者的需求也在不断变化。 随着客群的增加，
需求的多元化矛盾就会更加突出， 如不及时调整品种与品牌， 就不能满足不断变化的消费需 求。 他分析，实际上调整品牌的理由主要是两方面，一方面是按销售额去淘汰老品牌，比如 末位淘汰法;另一方面是定位调整， 需要新的品牌入驻， 因为商场要不断满足市场新的需要， 也需要引进有竞争力的商品和品牌。 “任何商场， 品牌调整都是必须的， 如果商场一成不变， 消费者很快就会厌倦了， 所以， 平时不调整品牌也要改装店面或是调换位置， 就是要给消费者带来一些新鲜感。 ”郭增利特 别强调。 而品牌调整的时间， 全国的百货商场都差不多， 主要按季度来调整。 一年会有一次， 一、 四季度是销售旺季，大家都不会动。所以集中在销售淡季，一般是六七八月份，结合气候、 消费者的需求及喜欢来进行调整，以此来促进品牌在九十月份的销售。 在传统零售探索差异化运营之时，品牌调整是大势所趋。只有不断地坚持调整，购物中 心的品质才可能得到不断地提升， 也才能满足消费者不断变化的消费需求， 才能在竞争中立 于不败之地。 未来以主流品牌为主的标准化购物中心模式将被淘汰， 取而代之的应是个性化 品牌的引入。孙涛：未来购物中心是一个在空间上的调整我们在做项目的时候，基本是从前期的定位规划开始做的。目前来讲，整个商业已经进 入到运营时代。 我们在早期给项目做定位和规划的时候， 针对的主力人群可能也是当时的这 些50后、60后。最近三五年我们在做项目定位规划的时候，是70后、80后，甚至于还有90 后在做，消费的主力人群是80后、90后，他们的思维可能跟我们又会有区别，所以我觉得购 物中心的调整，前期的定位，对后期运营会造成一定的制约。 前期大家在规划项目的时候，都想能辐射周边的社区，甚至辐射周边的地级市等等，但 是后来的项目在做的时候， 都很难辐射到很远， 基本都是区域化。 所以我们是随着市场在变， 我们不得不以周边的客群来进行细分， 其实刚才刘总也谈到了， 包括我们这个项目在开业的 时候，我们市调了周边的群体，随着整个区域的发展，城市的发展，甚至周边区域环境的变 化，都已经改变了，我们之前想象的周边会是白领消费或者中高端消费，但是随着慢慢的发 展， 我们会发现其实家庭型的消费或者家庭型的中低端的消费会多一些， 这样前期的定位就 一定要做调整。 另外， 在整体的中国购物中心的调整上， 大家可能更是以空间的变化为主要的调整方向， 包括针对于营销体系的空间环境的装饰，还有整个内部的活动、外部的活动，其实购物中心 除了在空间装饰上进行调整，在商品上未来也会在零售业态板块上更注重商品多元化的展 示。比如日本的购物中心，他们打造的都是完全不同的风格，在商品陈列的展示上做得非常 好，比如优衣库跟电器的结合，他们在优衣库品牌内部的产品陈列上，模特身上会有耳机、