带来理想的人流量，没有达到商家想要的效果。另外开发商还比较喜欢引进快时尚，虽然 快时尚在一定程度上吸引了客流，但由于商场定位、设计等方面并不突出，很难保证后期 顾客对商场忠诚度不变。商场应该引进具有特色的品牌，同时应因地制宜，根据自身资源 优势以及所属城市历史背景、经济环境、丰富资源等优势，树立自己的项目品牌及核心竞 争力，通过开发商打造自身运营能力或聘请专业运营公司打理的方式，来避免商业地产同 质化现象的产生。 “比如，有农业开发经验的开发商可以将绿色健康食品、食品安全的观念植入到未来 所开发的项目中去，打造生态型购物中心。科技见长的开发企业也可以将一些高端、前沿 的产品嵌入到购物中心中去，这也是种创新，并且这种创新很难被复制。此外，开发企业 还可以采用 O2O 的形式，将线上线下资源进行组合，对人流量及顾客偏好进行分析，调整 定位，打造差异化购物中心。”张平说道。 华南地区商业地产资深职业经理人熊杰认为，商业地产避免同质化还可以从两个方面 着手：一是目前行业内也在提倡体验式发展，像万达、中粮大悦城等购物商场已逐步减少 零售业态，探索体验式业态的发展，这是商业地产未来发展的一个大趋势。二是主题式运 营也是商业地产避免同质化很重要的一个方面，不能盲目跟风，要根据项目所在地地域文 化、人文特点来思考。未来“小而轻”的商业购物中心会很受人们的欢迎。 面对新兴电子商务产业的冲击，中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平表 示，现在流通渠道发生了很大变化，原来一些传统业态在当下环境里必须要努力变革。在 上海地区，新近开业的大中型购物中心都朝着向独具特色的购物中心方向发展。不过邢和 平认为，从零售销售的整体情况来看，适合网站发展的产品经过一段快速发展时期之后就 会稳定下来，是有一个临界点的。虽然美国等发达国家商业地产很早就受到电子商务浪潮 的冲击，但是现在实体商业依然存在。实体商业核心问题包括商品、服务和消费人群，要 根据人群的消费特点及自身发展的不同时期及阶段来组合业态，调整各种商户的比例，做 到有特色，达到经营的最佳状态，以此来吸引购物者消费。 年年内将体验式业态面积增调到30%以上。去年，经过对周边客群进行的系统调研， 从购物中心整体趋势分析入手，优化了零售、餐饮、儿童等业态的比例，并明确了悠唐在 今后三年的调整方向，提出对于娱乐、文化体验业态的加强，增加了现有购物中心不曾涉 及的，小剧场、夜店这两个文化娱乐业态的补充，为明年悠唐24小时营业做好前期蓄力的 准备。与此同时，悠唐从去年开始，上调了餐饮业态的比例及二期三层拓建了精品儿童体 验区，满足多重客群的消费需求。
悠唐购物中心悠唐——今年年内将体验式业态面积增调到30%以上。去年，经过对周边客群进行的系 统调研，从购物中心整体趋势分析入手，优化了零售、餐饮、儿童等业态的比例，并明确了 悠唐在今后三年的调整方向，提出对于娱乐、文化体验业态的加强，增加了现有购物中心不 曾涉及的，小剧场、夜店这两个文化娱乐业态的补充，为明年悠唐24小时营业做好前期蓄力 的准备。与此同时，悠唐从去年开始，上调了餐饮业态的比例及二期三层拓建了精品儿童体 验区，满足多重客群的消费需求。 充分利用悠唐周边的资源和硬件条件的优势，采取在市场上、在营销手段的组织上，甚 至在品牌内容、业态搭配组合上寻找突破。精细炮制了几档别具特色有代表性的主题活动， 如“今夜下班不回家”、“悠唐遇到爱”、 “商场变剧场”(先锋类小话剧、家庭类的儿童 剧)、“商场变马戏团”等等，而且最近在世界杯期间，又将商场变成了球场，通过空间情 景的转换，最大程度上营造不同文化氛围和制造文化类、主题类的活动，目的在于增加消费 者的消费体验感受，不再去一味追求店铺有多新、店铺的种类有多少、新店开业率有多高。新中关购物中心“新中关购物中心是2006年开业，调整了好几次，每年都有小调整，但是两到三年是一 个大调整， 2008年是第一次大规模调整。 ”北京新中关摩尔资产管理有限公司业务中心助理 总监许莉介绍，新中关定位一直是时尚年轻人群，2006年一层是相对高端的品牌，四层还是 家居产品。2008年、2009年进行了大规模调整，在服装等零售区增加餐饮业态，引进年轻人 喜欢的麻辣诱惑、汉拿山等休闲餐厅，成为最早在服装区引进餐饮业态的购物中心之一。蓝色港湾蓝色港湾是一个非常特别的项目， 之前国内也没有一个成功的典范， 没有一个可以让我 们借鉴学习的项目，完全是要走一条自己的道路。今年的调整主要分为四块。第一是建筑的 改造。第二，品牌的升级。第三，品牌的组合。第四，业态特征的体现。 儿童方面有一些升级的改造， 把一些没有做完的铺面吸引进国际品牌。 对儿童城一层进 行升级，引进一些国际高端的一线品牌进入。引进的 Motherswork、Orchestra 等一系列的 儿童主力店，还有很多国际儿童品牌在国内的首家店都开在我们这里。 整个时尚板块做了动线上品牌调整。 我们招商的时候发现整个行业同质化非常严重， 我 们周边大概四、五个项目定位、业态整个感觉非常的类似，在市场上做一个追赶者你永远做
不到第一。其实百货行业还有很多很好的品牌，我们找到好的品牌聚集在一起。同时把好的 客户中比较优质的客群聚集在一起，发扬光大，这样才形成了我们总体的时尚格局。欧美汇购物中心购物中心大调可能包括整体定位的调整， 这个调整的动静就比较大， 由于欧美汇开业前 期进行了大量市场调研，对周边消费群体的了解深入，所以我们可以自豪的说，我们的项目 主体定位一直都是清晰、明确的，也是符合我们目标消费群体需要的，所以欧美汇在主体定 位方面不会做太大的改变。 在调整过程中， 我们依然会延续青春、 时尚、 潮牌店的定位方向， 同时会不断寻找差异化及体验元素，从而吸引更多的优质品牌和消费群体与我们互动。金融街购物中心作为京西高端奢侈商业的代表项目， 北京金融街购物中心在其开业七年之际宣布要进行 为期一年的调整。 据悉，金融街购物中心此次调整将增加两成租户，引入大量轻奢品牌，扩容餐饮业态。 在新一轮的调整中，商场将不再只围绕大牌做文章。 金融街购物中心计划将餐饮比例从目前的15%扩大一倍。近期，满记甜品已经开业，小 南国旗下的南小馆即将进驻。商场引入的餐饮品牌客单价在100-200元。为增加商场品牌丰 富度，咖啡、时尚数码、书店、花店等业态将陆续入驻。除了增加餐饮、体验式业态外，金 融街购物中心将吸纳大量轻奢品牌。不过，姚启怀强调，购物中心的高端定位不会改变，只 是对中高端品牌的包容性变得更强。朝阳大悦城朝阳大悦城的升级方向几乎成为购物中心升级调整的标杆。去主力店、增加次主力店、 加重儿童业态、加大餐饮吸客能力、增加服务业商家。未来的生活业态将占到购物中心业态 的60%~70%，每个店就代表着一种品位和生活状态。 朝阳大悦城趟出了一条适应新时代的购物中心转型“标准化模板”。 这个模板并不遵循 行业公认的所谓“5-3-2”铁律(即购物中心内零售:餐饮:娱乐=50%:20%:30%)，但却符合互 联网时代的购物中心变化趋势。国海广场在北京长安街西线公主坟附近的上班族发现， 这个商圈中的标志性建筑——北京国海广