本文企图回答的问题是：首先，房地产夹层融资的法律特征如何，其交易模式的法律结构是怎样的；其次，房地产夹层融资在中国是否必要，在法律上是否有可行性；第三，如果夹层融资在中国的法律框架下运行会有哪些主要问题以及如何解决。本文综合运用了规范分析的方法、比较法的方法和案例分析的方法对上述问题展开论述。
本文在引言之后分为三章：第一章讨论了房地产夹层融资的概念、典型的交易模式以及房地产夹层融资在美国的发展过程，得出的结论是，夹层融资这样的金融创新至少必须满足两个最重要的条件，第一是经济发展所产生的社会需求，第二是法制环境条件的满足。前者是金融创新的内在动因，后者则是其外部制约条件。第二章梳理了我国近年来与房地产融资相关的宏观调控政策和与房地产夹层融资相关的法律规范，得出的结论是，我国房地产融资的市场需求和宏观调控政策的共同作用，推动了对新型房地产融资方式的强烈需求，而中国目前的法制环境则基本能够满足房地产夹层融资运作的要求。第三章是本文的重点，在分析了一个典型案例之后，着重讨论了房地产夹层融资在中国现行法律框架下运用可
能面临的法律问题，结合我国现行法律规范并借鉴美国夹层融资的运作经验，针对性地提出了一些解决办法。本章的最后部分提出了完善与房地产夹层融资相关的法律的建议。
一、房地产夹层融资概述
（一）夹层融资的概念和特征
夹层融资(Mezzanine Financing)并不是一个严格的法律概念，它是一种融资方式，或者可以理解为是一种融资交易结构。Mezzanine来源于拉丁语的medianus，意思是“中间”。《路透金融词典》对夹层融资的解释是，夹层融资是指一种性质介于优先级债务（Senior Debt）与股本之间的资本融资方式，其收益率高于优先级债务，但长期收益率低于股本。这是一种灵活的融资方式，具体条款可根据双方的需要协商订立。 我国台湾学者谢剑平在《现代投资银行》一书中则将Mezzanine Financing翻译为双重特性融资。 从夹层资金提供者的角度，夹层融资是一种具有股权性质特点的次级债权，夹层债权人虽然位列股东之前，却次于优先债权人，作为这种风险的交换，这种债权总是伴随相应的认股权证（Warrant） ，债权人可依据事先约定的期限或触发条件，以事先约定的价格购买被投资公司的股权，或者将债权转换成股权。
将夹层融资应用于房地产业 ，称其为房地产夹层融资。房地产行业广泛运用夹层融资，有经济上和法律上的原因，同时又与房地产行业的特点和夹层融资特征密不可分。房地产夹层融资以债务人持有的股权利益作为担保，这点与次级抵押债以房地产抵押作为担保不同。通过这种方式融资，相对于次级抵押债融资，抵押借款人可以获得更多的资金和更大的灵活性。
夹层融资作为一种房地产企业融资的方式，其功能主要在于弥补权益资本和优先抵押债之间的融资缺口，其收益也介于二者之间 。从法律的角度来看，夹层融资具有以下特征：
首先，夹层融资的风险介于优先债权和股本之间
由于在夹层融资中，夹层借款方提供的担保是被其持股的企业（Property Owner）的所有者权益，因而对夹层资本的提供者而言，其债务清偿顺序要后于直接以不动产作抵押的优先级抵押债务，但优先于股本，并且当企业破产清算时，优先债务提供者首先得到清偿，其次是夹层资本提供者，最后是企业股东。
其次，夹层融资方式的运用具有高度的灵活性
作为介于股权融资和债权融资之间的融资方式，夹层融资可以通过借贷双方协议，进行灵活的债权和股权特征的安排，产生多种组合。比如，有些夹层融资
协议允许夹层投资人参与部分分红，有些则允许夹层投资人在一定条件下将债权转化为股权。对夹层贷款人而言，一方面有权要求融资方按期还本付息；另一方面，夹层贷款人可以选择将融资金额的一部分转换为融资方的股权 。这样的安排，既使得夹层贷款人有机会通过资本的升值而获利，又有利于夹层借款人对资金的更灵活有效的运用。另外，在夹层融资协议的履行过程中或者依据事先约定，夹层融资的借贷双方常常可以根据情况的变化调整还款方式 。
第三，对夹层借款人的限制相对较少
对夹层借款人而言，通过夹层融资，一方面可以大幅降低自有资金，提升财务杠杆（Financial Leverage） 利益。另一方面，相对于股权融资，夹层融资在企业控制和财务约束方面的限制相对较少。夹层融资的资金提供者一般很少参与到借款者的日常经营中去，在董事会中也没有投票权。
第四，夹层贷款人的退出机制比较明确
夹层融资的协议中通常会包含一个预先确定好的还款日程表，可以是在一段时间内分期偿还债务也可以是一次性还清。还款模式将取决于夹层投资的目标企业的现金流状况。因此，夹层投资的退出途径比股权投资更为明确，而后者一般依赖于不确定性较大的清算方式。
（二）房地产夹层融资的模式及其法律结构
房地产夹层融资的灵活性特征使其具有多变的交易结构，其中最具代表性的是两种典型模式 ：第一种是夹层贷款模式 ，该模式以股权利益作为贷款的担保，并可在满足一定条件时将债权转换为股权；第二种是优先股+股权回购模式，该模式是指资金提供方投入一定的资金到项目中，占有一定比例的优先股权，通过协议安排，在随后分批或一次性由资金使用方回购股权，股权回购的协议在一定程度上降低了贷款方的风险，也在一定程度上保障了贷款方的退出机制。
1．夹层贷款模式
房地产夹层贷款是指夹层借款人并非以项目的资产作为抵押，而以其对项目的所有者权益作为偿还保证的融资方式 。夹层贷款人提供的资金即为夹层贷款（Mezzanine Loans）。夹层借款人以被其持股的企业中的所有者权益（一般为股权收益）作为担保。这样，被抵押的权益包括了借款人的收入分配权，从而保证在债务人违约时，夹层投资人可以优先于股权人得到清偿。
作为夹层借款人与夹层贷款人之间的关系有两重，一是借贷关系，二是以股权为担保物的担保关系（这里的以股权为担保物的担保关系与我国法律上的股权质押是有区别的，在下文中将详细阐述这个问题），夹层借款人和抵押借款人之间的关系是控股关系，夹层借款人是一个为了进行夹层融资而设立的实体，抵押