中海信托·淮安开发控股贷款项目资金信托尽职调查报告
总资产报酬率(%) 总资产周转率(%) 流动资产周转率(%) 存货周转率(倍) 应收账款周转率(倍) 2.18 5.96 6.12 0.14 0.32 1.42 5.89 8.08 0.13 0.26
主要财务指标分析 1、资产结构分析
随着开发区管委会对淮安开发控股不断的资产注入以及公司承担的土地开发、城市基础设施建设规模不断增加共同推动公司资产规模持续增长，2011年和2012年末，公司总资产分别为122.30亿元和214.47亿元。
公司资产主要由存货、其他应收款和固定资产构成，截至2012年末，上述三项科目占资产总额比重分别为45.23%、22.24%和21.58%。存货主要是公司拥有的土地使用权和因承担代建业务形成的开发成本，近几年随着业务的开展，公司存货规模逐年扩大，截至2012年末为97.01亿元。其他应收款主要是公司代垫的市政工程款，后期由淮安开发区管委会进行回购，回购情况较大程度上依赖淮安开发区财政收入执行情况。
由于近年来公司加大了土地一级开发和商业住房项目的建设，在自有资金不足的情况下负债水平呈现上涨趋势。2011年和2012年末公司资产负债率分别为40.25%、52.85%。
2012年公司长期债务增加主要系公司通过土地抵押及应收账款质押获取银行和信托借款所致。目前，公司债务结构仍以长期债务为主，符合土地整治和市政项目建设周期长，资金周转慢的特点。
得益于近年来开发区管委会不断的资产注入，公司所有者权益逐年增加。
2、盈利能力分析
2011年、2012年末，公司主营业务收入分别为7.29亿元和12.64
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亿元。2012年公司增加土地开发收入3.26亿元，带动主营业务收入规模增长较快。公司收入来源主要为政府代建项目收入，2011年、2012年公司代建项目收入分别为6.23亿元和8.41亿元，占当期主营业务收入的85.47%和66.54%。
公司利润主要来自补贴收入方面，开发区稳定的土地出让净收益是公司补贴收入在一定程度上保持稳定。2011年和2012年公司补贴收入分别为2.88亿元和2.01亿元。按照与管委会的协议，公司上市交易的土地，应扣除公司及下属控股公司摘牌的部分，仅将对外出让的收入划入管委会核算账户。根据管委会[2010]249号文件，管委会应将收益的10%作为公司收入返还，但由于实际操作中，管委会未能将公司应得的收入全额归还，公司只将确认收到的金额计入补贴收入。
总体来看,公司近年市政代建项目和补贴收入总体保持增长的态势，但呈现出一定的波动性。未来，开发区项目代建和土地整治业务规模仍较大，公司整体盈利水平有望得到进一步提升。同时，宏观调控、土地政策、市场需求结构变化等因素也会影响到公司的盈利能力。
3、偿债能力分析
近年公司债务规模增长较快，截至2012年末，公司总债务余额达到70亿元，主要是长期债务的大幅增加所致。截至2012年末，公司长期债务达64亿元。
偿债能力指标方面，2012年，公司总债务/EBITDA 为22.83，公司的偿债能力有待提高。此外，由于公司贷款资金均为市政项目建设资金，弥补了行政单位不能融资的缺陷，为开发区市政项目建设提供资金支持，其长短期贷款利息均由财政予以支持，公司利息偿付压力较小。
未来两年,借款人本部还款压力较小。2014年有46420万元借款到期,2015年到期借款58700万元,债券到期54000万元。
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4、营运能力分析
该公司存货周转率较低，主要是由于公司的存货为在建的工程项目，加上公司经营的特殊性，因此该项数据较低，属于正常范围。
5、淮安开发控股本部财务数据列示
（单位：人民币万元）
项目 一、资产总额 1、流动资产 货币资金 应收账款 其他应收款 预付账款 存货 2、非流动资产 长期股权投资 固定资产原价 减:累计折旧 固定资产净值 减:固定资产减值准备 固定资产净额 在建工程 无形资产 二、负债总额 1、流动负债 短期借款 应付票据 应付账款 预收款项 应付股利 应交税金 其他应交款 其他应付款 一年内到期的长期负债 其他流动负债 2、非流动负债 2011年 1,180,800.39 1,108,940.15 23,879.02 - 250,738.78 323,681.79 510,640.56 71,860.24 47,488.02 20,995.32 2,435.81 18,559.50 - 18,559.50 48.41 5,766.29 451,023.04 200,678.05 - 14,000.00 15,091.25 25,444.20 6,392.00 -6,691.12 -153.61 52,775.33 93,820.00 - 250,344.99 2012年 1,913,075.22 1,595,092.03 11,233.19 0.02 640,347.67 50,913.17 892,597.98 317983.19 44,948.29 275,020.62 6,949.37 268,071.25 - 268,071.25 39.81 4,923.85 901,849.11 300,251.15 6,000.00 - 96,036.60 85,480.27 - -4,418.21 -25.87 64,122.36 49,520.00 3,536.00 601,597.96 2013年10月 2,142,942.80 1,810,384.02 20,935.98 12,186.86 643,920.88 11,980.34 1,121,359.95 332,558.78 65,286.02 275,092.24 13,990.24 261,101.99 1,221.30 4,923.85 1,159,711.26 343,278.66 -290.00 48,293.40 175,832.40 -614.67 -20,976.37 -4.73 141,038.61 816,432.60 第 18 页 共 44 页
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长期借款 应付债券 专项应付款 三、所有者权益 实收资本 资本公积 盈余公积 未分配利润 四、主营业务收入 减:主营业务成本 主营业务税金及附加 五、主营业务利润 加：其他业务利润 减:营业费用 管理费用 财务费用 六、营业利润 加:投资收益 补贴收入 营业外收入 减:营业外支出 七、利润总额 减:所得税 八、净利润 经营活动现金净流量 投资活动现金净流量 筹资活动现金净流量 现金及现金等价物净增加额
130,345.00 120,000.00 - 928,977.32 600,000.00 2,172.65 12,556.90 115,047.74 71,818.12 62,855.45 5,429.14 3,533.54 36.09 563.30 2,551.90 -22.17 476.59 -1,949.88 26,980.74 9.51 1,697.25 23,819.71 23,819.71 82,085.85 -43,317.26 -23,397.24 15,371.35 361,570.00 240,000.00 27.96 1,011,226.11 860,000.00 2,172.65 14,701.78 134,351.68 123,723.08 98,621.42 8,423.84 16,677.81 423.30 1,079.38 8,725.28 26.20 7,270.26 -3,637.77 20,000.00 0.62 488.85 23,144.30 1,695.51 21,448.79 -43,074.85 -274,623.91 305,052.93 -12,645.83 576,500.00 240,000.00 -67.40 983,231.55 860,000.00 2,172.65 13,656.29 107,402.60 124,018.09 102,071.11 6,945.01 15,001.97 504.83 972.05 12,565.87 2,127.28 -158.40 - 55,000.00 0.12 22.83 54,818.89 13,704.72 41,114.17 六、借款人信用评价 （一）本部人行信用查询记录
根据2013年12月12日人行征信系统反映，公司本部未结清贷款24.42亿元（其中本信托结束前到期10.76亿元）、银票2亿元，无不良信用信息。企业对外担保11.16亿元，规模变化不大。
授信机构 B802 种类 项目融资 借据余额 2,498.00 放款日期 到期日期 2011/1/25 2013/12/19 小计：2,498.00 第 19 页 共 44 页
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B373 B802 B802 B1 B1 B1 B1 B89 B802 B802 B89 B1 T793 T1340 T1340 B1 B1 B1 T1340 B795 B795 B795 B795 T1340 B1 B1 B1 B1 B1 B452 B551 B551 B1038 B1038 B1038 B1120 B1120 B1120 项目融资 固定资产贷款 项目融资 项目融资 项目融资 项目融资 项目融资 固定资产贷款 固定资产贷款 项目融资 固定资产贷款 项目融资 流动资金贷款 流动资金贷款 流动资金贷款 项目融资 项目融资 项目融资 流动资金贷款 项目融资 项目融资 项目融资 项目融资 流动资金贷款 项目融资 项目融资 项目融资 项目融资 项目融资 其他贷款 其他贷款 其他贷款 固定资产贷款 固定资产贷款 固定资产贷款 其他贷款 其他贷款 其他贷款 2,940.00 4,500.00 4,480.00 4,000.00 1,000.00 4,000.00 4,000.00 5,000.00 11,500.00 5,000.00 7,700.00 5,000.00 16,000.00 20,000.00 5,000.00 3,000.00 2,000.00 5,000.00 15,000.00 5,000.00 5,000.00 3,000.00 2,625.00 10,000.00 4,000.00 1,000.00 3,999.00 1,000.00 1 8,525.00 3,000.00 2,000.00 1,875.00 1,250.00 750 6,000.00 4,000.00 2,400.00 2009/3/23 2014/3/23 2012/2/21 2014/6/19 2011/1/27 2014/6/19 2012/9/6 2014/9/5 2012/10/31 2014/9/5 2009/9/25 2014/9/15 2009/9/24 2014/9/15 2009/10/22 2014/10/21 2012/3/2 2014/12/19 2011/1/30 2014/12/19 小计：46,420.00 2009/2/25 2015/2/24 2012/10/31 2015/4/30 2013/7/12 2015/7/11 2013/8/7 2015/8/7 2013/10/28 2015/10/28 2012/11/21 2015/10/29 2012/10/31 2015/10/29 小计：58,700.00 2012/11/21 2016/5/20 2013/9/4 2016/9/4 2012/5/22 2016/9/26 2012/5/15 2016/9/26 2012/4/23 2016/9/26 2012/3/23 2016/9/26 2013/10/17 2016/10/17 2013/1/24 2016/11/20 2012/11/21 2016/11/20 小计：50,625.00 2013/9/11 2017/6/15 2013/9/12 2017/6/15 2013/9/11 2017/6/15 小计：5,000.00 2009/11/4 2019/10/27 2010/4/12 2019/10/27 2009/11/6 2019/10/27 2010/3/19 2019/10/27 2009/11/2 2019/10/27 2009/11/2 2019/10/27 2010/3/25 2019/10/29 2010/1/18 2019/10/29 2009/10/30 2019/10/29 小计：29,800.00 第 20 页 共 44 页