福州长乐市滨海新城启动区控制性详细规划——文本
文 本
目录
1. 总则................................................................................................................................................. 1 2. 发展定位与规模............................................................................................................................. 1 3. 空间布局结构................................................................................................................................. 1 4. 地块划分及编码............................................................................................................................. 2 5. 用地控制......................................................................................................................................... 2 6. 开发强度控制................................................................................................................................. 2 7. 退线控制......................................................................................................................................... 3 8. 道路交通及设施............................................................................................................................. 3 9. 公共服务设施................................................................................................................................. 4 10. 绿地系统规划控制......................................................................................................................... 4 11. 城市设计引导控制......................................................................................................................... 5 12. 市政工程规划................................................................................................................................. 6 13. 环境保护与环境卫生规划............................................................................................................. 7 14. 综合防灾规划................................................................................................................................. 8 附录1 名词解释 .............................................................................................................................. 11 附录2 文本的用语说明 .................................................................................................................. 11 附表1 规划用地汇总表 .................................................................................................................. 12 附表2 规划建设用地平衡表 .......................................................................................................... 12 附表3 各类建筑适建范围表 .......................................................................................................... 13 附表4 建筑后退用地红线距离控制指标表 .................................................................................. 14 附表5 建筑后退道路红线距离控制指标表 .................................................. 错误！未定义书签。 附表6 规划道路控制一览表 .......................................................................... 错误！未定义书签。 附表7 主要立交形式一览表 .......................................................................... 错误！未定义书签。 附表8 规划快速路主要交叉口形式一览表 .................................................. 错误！未定义书签。 附表9 主要建筑类型配建停车位控制指标一览表 ...................................................................... 14
附表10 公共服务设施一览表 ........................................................................ 错误！未定义书签。 附表11 规划公共绿地一览表 ........................................................................ 错误！未定义书签。 附表12 地块控制指标一览表 ........................................................................ 错误！未定义书签。
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第一条
第二条 第三条
第四条
第五条
第六条
第七条
第八条
1. 总则
《长乐市文武砂垦区控制性详细规划》（以下简称“本规划”）目的是指导长乐市文武砂地域合理开发建设，促进土地资源的高效利用，指导本地区的开发建设以及下层次规划设计与后续开发建设管理。
本规划编制范围为：规划区范围总面积为277公顷。建设用地面积126.07公顷。 本规划分期建设与《长乐市文武砂垦区总体规划（2010-2030）评审稿》对接，近期至2015年，远期至2030年。
本规划是规划范围内各类建设项目的指导性文件。规划范围内任何拆建、改建、扩建或新建项目，均应符合本规划的规定和要求。
本规划由文本、图纸和附件三部分组成。文本和图纸（包括总图和图则）具有同等法律效力，两者应配合使用。
规划依据
（1）《中华人民共和国城乡规划法》； （2）《中华人民共和国城市规划编制办法》； （3）《福州市城市规划管理技术规定》
（4）《福建省综合改革试点镇规划导则（试行）——主要专项规划·控制性详细规划》；
（5）《长乐市文武砂垦区总体规划（2010-2030）评审稿》； （6）其它相关规划法规、技术标准、规范以及管理文件。
规划区内的土地使用、开发建设活动、行政许可、规划管理须遵守本规划的有关规定，同时符合国家、福建省及武夷山市的有关法律、法规和规范的规定。在规划区内编制修建性详细规划、城市设计或专项规划，须以本规划为依据。
本规划由武夷山市规划局负责解释；若需修改，必须符合相关法律法规规定。
第九条
第十条 1
2. 发展定位与规模
发展定位
外文武垦区将建设成为海西地区知名的度假休闲地、两岸经济文化交流的高端会议中心。
充分利用本区区位、交通和滨海旅游资源，打造以中高端客源为主的滨海休闲地，形成与下沙度假村、海峡高尔夫文化中心互动共赢的旅游地产的发展地带，同时，也是省会福州重要的会议和商务活动的接待中心。
主要职能包括：海西地区知名的度假休闲地、两岸经济文化交流的高端会议中心。发展规模
规划区规划期末人口规模测算规划人口约7.5万人。
3. 空间布局结构
综合以上分析，规划区形成“一心双轴、两区两园”的总体空间架构。 一心：海峡会议中心核心区
核心区位于规划区水面中心，有“海峡路”“营滨路”两条主干道经过。围绕会议中心周围，布局有大量酒店设施用地以及广场、公共绿地等开放空间。在水体包围下，核心区在建筑、景观、功能等各个方面都是全区最大的亮点。 三轴：两条水路航道轴线，一条主体辐射轴线
两条水路航道轴线是结合安全功能、水面景观以及通航使用等多重考虑的设计。规划因地制宜，根据原有垦区泄洪通道的自然地形，结合游艇通航需要设计形成两条水道。
两区：旅游休闲接待区，高尚住宅区
旅游休闲接待区主要位于规划区东部，包括国宾馆、体育中心、演艺中心、购物中心、宾馆酒店、主题公园。接待区北与海峡高尔夫文化交流中心对接，南与下沙度假区对接，互补共赢，形成福州滨海中高端旅游休闲区。
住宅区为环湖路串接的居住用地空间，规划注重对滨水地区的开发，并多样化设
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计场地，力求成为独特滨海居住风情区。 两园：北主题公园、南主题公园
主题公园充分利用场地内的原有的防风林和风成沙丘等自然条件，结合周边滨海旅游资源，打造富有吸引力的文化、生态、休闲相结合的主题公园。具体建设内容根据招商情况以及开发商主题设计而定。
（3）提出各地块的建筑形式、建筑色彩、建筑材质以及环境要素等建议，为修建性详细规划和城市设计提供指导；
（4）确定各级道路的红线位置、控制点坐标、高程；
（5）根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和市政工程设施的用地界限。 （6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。
第十一条
第十二条 第十三条
第十四条
第十五条
规划用地分类
规划用地由居住用地（R）、公共设施用地（C）、镇区交通用地（S）、工程设施用地（U）、绿地与广场用地（G）、水域和其他用地（E）六大类组成。各类用地用地情况详见 “附表2”。
4. 地块划分及编码
全规划区划分为16个街坊，并进一步细分为116个地块。
本文本所划定的地块界线，并不一定代表确实的用地红线，在用地审批与详细规划中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。
5. 用地控制
控制要求
详细规定建设用地的各项控制指标和其它规划管理要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境等，作为城市规划管理部门进行用地规划建设管理的法规文件，指导修建性详细规划和城市设计的编制。
控制内容
（1）确定规划区内各类城市用地的使用性质和用地界限，规定各类用地的适建范围；
（2）规定各地块的建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率等控制指标，规定车辆出入口方位、停车泊位、建筑退线距离等要求；
第十六条
第十七条 第十八条
第十九条 第二十条
第二十一条 第二十二条 第二十三条 2
本规划所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，现状合法的土地用途在其使用期限内与文件规定用途不符的，原则上可继续保持其原有的使用功能；一旦这类土地进行改造与重建时，必须与本文本规定的用途相符。
规划所确定的公共配套设施及市政设施，若安排在土地使用权将要出让的地块内，规划主管部门可根据有关法规的规定，在土地出让的时候要求用地单位预留设施用地。
考虑到规划的弹性控制，规划中对部分地块均规定了除土地使用性质外的两种土地兼容利用性质：一类兼容是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”；二类兼容是指“必须经市人民政府批准方可变更的土地利用性质”。本文本所确定的地块土地使用性质，根据实际情况若需变更为兼容性质，应按照相关程序和审批权限，经批准后执行。
结合土地的适用性与市场需求，规定建筑适建范围，通过规划管理过程进行调控。（详见附表3）
6. 开发强度控制
本片区城市建设用地内各项建设项目必须满足本规划控制指标的规定。
本规划强制性指标包括：用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、建筑限高、
绿地率、配建车位、配套设施、机动车出入口方位。
规划范围内所有新建、改建和扩建的建、构筑物的容积率、建筑密度、建筑限高
不得超过“图表”中规定的相关指标的限制，绿地率、配建车位不得低于“图表”中规定的相关指标的限制。
在本规划执行过程中，遇到以下特殊情况时，土地开发项目及建设总量应保持不
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变：
（1）对本规划确定的地块进行合并开发的； （2）对本规划确定的地块进行细分开发的。
第二十四条 建筑高度控制
将规划区分为4种高度分区，利用高度和层数同时进行控制。
（1）高度1区：为零高度区，规划区内水系、绿地、广场、停车场等非建设区域；
（2）高度2区：不高于12米，3层及以下的部分公共服务设施、低层住宅和市政设施建设区域；
（3）高度3区：不高于24米，8层及以下的住宅、公建等；
（4）高度4区：不高于40米，12层及以下的住宅。
第二十五条 开发强度控制
（1）高强度开发地区：交通便利、地势平坦的村民自建住宅区，建筑密度较高，开发强度较大，容积率4.0～5.0；
（2）中高强度开发地区：交通便利、地势平坦的多层或小高层居住地区以及部分商业和部分滨水的村民自建住宅区，容积率为3.0～4.0；
（3）中强度开发地区：依山而建的山地居住地区、旅馆区、文化娱乐区、商业等，容积率为2.0～3.0；
（4）低强度开发地区：底层（3层及以下）低密度住宅区或休疗养用地，容积率小于等于2.0。
7. 退线控制
第二十六条 沿建筑基地边界和沿城市道路、电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离处
必须符合消防、交通、安全等方面的要求外，应同时符合本节的规定。
第二十七条 建筑物退让用地红线
（1）各类建筑的离界距离，按“附表4”规定的建筑物高度的倍数控制，但不得小于最小距离。
（2）界外是待建设用地时，建筑离界距离根据界外用地规划情况，按照上表确定的建筑间距一半预留。
（3）界外是城市公共绿地、广场或自然山体等用地时，建筑离界距离不小于3
米；当遮挡城市公共绿地、广场日照时，按照多层居住用地控制建筑离界距离。（4）当建筑与用地边界非平行布置时，建筑离界距离按之间最小间距控制。 （5）地下建筑的离界距离，不小于地下建筑深度的0.7倍，且不小于3米。
第二十八条 建筑物退让道路红线距离，按“附表5”进行控制，如遇以下情况，还得满足相
关要求（街、巷等级的道路不受本条规定限制）:
（1）新建影剧院、游乐场、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑，
其面临城市道路的主要出入口后退道路规划红线不得小于8m，并留出临时停车或回车的场地。
（2）建筑外包柱、门廓、踏步、花台、采光井、橱窗、污水处理设施等的垂直投影，不得超越建筑红线。
（3）车道变坡线、工程内部管网，不得超越道路红线。
（4）雨篷、挑檐、招牌等外墙设施，当其下部离室外地面净空高度小于6米时，不得超越建筑红线；当净空高度大于或等于6米时，可超越建筑红线，但外挑宽度不得大于3米。
（5）建筑控制线退让道路隔离带控制线、绿地绿线的距离不得小于3米。 （6）沿公路两侧，建筑控制线与公路边沟外缘间距：国道不小于20米；省道不小于15米。
8. 道路交通及设施
第二十九条 规划道路确定为六级：快速路、主干路、次干路、支路、街、巷。 第三十条
各道路红线内用地为道路及道路绿化专用，按规划严格实施，任何与道路交通无
3
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关的建筑物和构筑物的改建、扩建及新建均不得占用道路用地。
第三十一条 规划区道路节点除了与浦南高速采用立体交叉，其余均为平面交叉；规划快速路
控制部分右进右出交叉口，以保证快速路的设计车速。（详见附表7、附表8）
9. 公共服务设施
第三十九条 分为镇级、社区级两级设施体系。镇级公共设施主要依据《长乐市文武砂垦区总
第三十二条 地块机动车出入口应尽量布置在次干路或支路上，严格控制在主干路上直接设置
机动车出入口。地块机动车出入口距离道路交叉口的距离应遵循新建区与老镇区区别对待的原则，具体要求详见图则
第三十三条 为提高道路交叉口的通行能力，规划根据道路相交路口周围用地情况及道路交叉
口抹角拓宽规定进行交叉口道路红线处理，在道路具体详细设计时，可根据实际情况做相应调整。
第三十四条 有大量人流、车流集散的公共建筑，其主要出入口面向城市主、次干道时，应妥
善处理出入口与配建停车场的位置，建筑后退道路红线距离具体按分图图则确定。
第三十五条 公共停车场规划
（1）规划地面独立占地公共停车场1处：位于K-11地块，满足周边旅游观光、文化娱乐、商业等设施的停车需求，规划面积0.35公顷。
（2）公共停车场应为残疾人提供不少于总数1.5%的停车位，专位专用。
第三十六条 新建、改建、扩建的建筑，根据《福州市城市规划管理技术规定》的要求，规划
区内建筑配建停车场（库）的停车位设置应符合下表的规定，且地面停车位不少于总停车位的10%。（详见附表9）
第三十七条 规划保留现状加油站一处，位于K-12地块内，占地面积为1960平方米。 第三十八条 竖向设计
（1）规划道路的竖向高程均应高于157.28米。
（2）道路竖向设计：主次道路纵坡不大于8％，最小纵坡度尽量大于或等于0.5%，困难时可大于或等于0.3%。
（3）场地竖向：用地自然坡度小于5%时，规划采用平坡式；用地自然坡度大于8%时，规划采用台阶式。土石方平衡遵循“就近合理平衡”的原则。在道路控制点标高的基础上，各地块标高应比周边道路控制点标高高出约20～50厘米。
第四十条
第四十一条 第四十二条 第四十三条 第四十四条 第四十五条 第四十六条 4
体规划（2010-2030）评审稿》所规定的规模和等级落实；居住区中社区级公共设施主要依据《城市居住区规划设计规范》GB 50180-93和《福建省综合改革试点镇规划导则（试行）——主要专项规划·控制性详细规划》中公共设施的标准来配置。
文化娱乐、体育、医疗等独立占地型公用设施按照分图图则要求严格执行；储蓄所、社区服务（包括物业管理、社区管理、文化设施、商业设施、体育活动等公共设施）、公厕、煤气调压站、配电所、小型垃圾中转站、垃圾集散点等非独立占地型设施，可参照分图图则在项目用地中协调落实。
在进行较大范围的成片开发时，地块内配套公用设施的位置经规划主管部门批准
后，可根据修建性详细性规划作适当调整，但其项目类型、数量、用地或建筑面积均不得少于规划分图控制图则中的规定。
本规划中公共设施是依据规划容量（人口及建设规模）确定的，当实际总发展规
模可能超过规划控制规模时，应及时对本规划进行必要的检讨。
公共设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范要求。
10”）
10. 绿地系统规划控制
规划绿地系统由公园绿地（包括综合公园、滨水绿地、街头绿地）和防护绿地组
成。规划区内的绿地系统以“点—线—面”各种形态相结合，形成网络化体系。面状绿地主要是大范围保留的较大型山体公园，点状绿地是分散布局的街头绿地等，两者通过道路绿地和滨水绿地等“线”状绿地进行串联。
规划公共绿地共14处，其中综合公园4处，为滨海公园、海峡公园、蝶语公园
和体育公园，其余均为街头绿地和滨水绿地。（详见附表11）
道路防护绿地
（规划区内公共服务设施详见“附表