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③ 支付清理费用： ④ 支付相关税费：
借：固定资产清理 借：固定资产清理 贷：银行存款 贷：应交税费—应交增值税 原材料 —应交营业税 应付职工薪酬
⑤ 赔偿收入： 借：银行存款
其他应收款 贷：固定资产清理
⑥ 结转清理净损益 收＞支
借：固定资产清理
贷：营业外收入
收＜支
借：营业外支出
贷：固定资产清理
第四章 投资性房地产
一、概念
1、定义 → 投资：出租、增值 房地产：房产、地产 2、核算范围
⑴ 经营租赁方式，已出租的土地使用权
⑵ 经营租赁方式，经营租出的房屋建筑物（产权） ⑶ 持有并准备增值后转让土地使用权（不是建筑物） ⑷ 空置的建筑物 ⑸ 出租加物业
⑹ 部分用于赚取租金或资本增值，部分自用，该部分能单独计价（计量） 不包括：
⑴ 计划出租的房屋建筑物土地使用权
⑵ 经营租入再转租的房屋、建筑物、土地使用权 ⑶ 经政府认定的闲置的土地
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⑷ 生产经营用的房屋、建筑物（固定资产） ⑸ 生产经营有的土地使用权（无形资产）
⑹ 房地产开发企业的商品房及土地使用权（开发成本→开发产品→存货） ⑺ 企业出租给职工居住的宿舍（固定资产） ⑻ 企业自行经营的旅社、酒店
⑼ 融资租出的房屋、建筑物、土地使用权（相当于卖房屋，款是分期收回） ⑽ 经营出租，融资出租的机器设备（不是房地产）
⑾ 部分用于出租赚取租金或资本增值，另一部分自用，自用部分、出租部分不能单独计量和出售的作固定资产，不作为投资性房地产 ▲
例：下列各项中属于投资性房地产的有（ A C ） A、已出租的建筑物 B、待出租的建筑物 C、已出租的土地使用权
D、以经营租赁方式租入后，再转租的建筑物
二、相关业务的会计处理
项目 成本模式（同固定资产、无形资产） 同“固定资产、无形资产”核算 计提折旧、摊销 核算原理 ——投资性房地产累计折旧（房产） ——投资性房地产累计摊销（地产） 需进行减值测试，不采用公允价值，采用账面价值进行后续计量 外购时 （成本+相关税费） 自建 （达到预定使用状态前的必要支出） 经营出租 的租金收入 借：投资性房地产 贷：银行存款 借：投资性房地产 贷：在建工程（一般企业） 开发产品（房地产企业） 借：银行存款 其他应收款 贷：其他业务收入 借：营业税金及附加 贷：应交税费—应交营业税（5%） 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 同左 同左 借：投资性房地产—成本 贷：银行存款 借：投资性房地产—成本 贷：在建工程（一般企业） 开发产品（房地产企业） 同“交易性金融资产”核算 不计提折旧，摊销，不考虑减值，采用公允价值进行后续计量 公允价值模式 （同交易性金融资产） 租金收入交税 折旧、摊销 不作分录 学会计,有方法 www.kuaiji.com 投资性房地产累计摊销 借：资产减值损失 计提减值准备 贷：投资性房地产减值准备 一旦计提，不得转回，处置时可以转销 持有期间 公允价值上升 借：投资性房地产—公允价值变动 不作分录 贷：公允价值变动损益 （理论上的收益） 借：公允价值变动损益 不作分录，严重下跌时要考虑减值准备 贷：投资性房地产—公允价值变动 （理论上的亏损） 不通过“在建工程”科目核算 ① 转入 借：投资性房地产—在建 投资性房地产累计折旧 投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备 资本化后续支出 贷：投资性房地产（原值） ② 继续投入 借：投资性房地产—在建 贷：银行存款/原材料/应付职工薪酬 ③ 完工 借：投资性房地产 贷：投资性房地产—在建 不通过“在建工程”科目核算 ① 转入 借：投资性房地产—在建 贷：投资性房地产—成本 投资性房地产—公允价值变动 （or借方） ② 继续投入 借：投资性房地产—在建 贷：银行存款/原材料/应付职工薪酬 ③ 完工 借：投资性房地产—成本 贷：投资性房地产—在建 不作分录 持有期间 公允价值下跌 项目 费用化后续支出 成本模式 （同固定资产、无形资产） 借：其他业务成本 贷：银行存款 ① 收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 ② 结转成本 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧 投资性房地产累计摊销 ① 收入 公允价值模式 （同交易性金融资产） 同左 借：银行存款 贷：其他业务收入 ② 结转成本 借：其他业务成本 贷：投资性房地产—成本 投资性房地产—公允价值变动 （or借方） ③ 结转理论上的收益 借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本 ④ 结转理论上的亏损 借：其他业务成本 贷：公允价值变动损益 ⑤ 非投资性房地产转为公允模式投资性房地产 处置时 （出售时） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 学会计,有方法 www.kuaiji.com （公允价值＞账面价值→资本公积—其他资本公积贷方） 记入所有者权益利得，处置时冲减其他业务成本 借：资本公积—其他资本公积 贷：其他业务成本 备注：⑴ 同一企业只能采用一种模式
⑵ 成本模式条件符合时可以转成公允价值模式，公允价值模式不能转成成本模式 ⑶ 成本模式→公允价值模式，属于会计政策变更，变更时公允价值与账面价值的差异应调整留存收益
公允价值＞账面价值（盈） 借：投资性房地产—成本（公允价值） 投资性房地产累计折旧 投资性房地产累计摊销
账面价值
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（账面原值）
盈余公积—法定盈余公积（10%） 利润分配—未分配利润 （90%） 公允价值＜账面价值（亏） 借：投资性房地产——成本
投资性房地产累计折旧
投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备
盈余公积—法定盈余公积（10%） 利润分配—未分配利润 （90%）
贷：投资性房地产（账面原值）
三、举例
某企业2006年12月31日购进生产用建筑物一栋，价值1000万元，预计可使用20年，无残值，采用直线法计提折旧，2008年12月31日该建筑物可收回金额为800万元，2009年1月1日将其对外经营出租，年租金80万，营业税税率5%，采用成本模式核算，预计使用年限16年，2010年1月1日将成本模式变更为公允价值模式，公允价值为900万元，年租金和营业税不变，2010年12月31日，公允价值为1000万元，2011年12月31日，公允价值为950万元，2012年1月2日将其出售，收入为800万元，写出所有会计分录。
⑴ 2006年12月31日购进
借：固定资产 1000
贷：银行存款 1000
⑵ 2007年12月31日计提当年折旧 1000÷20=50万元 借：制造费用 50
贷：固定资产累计折旧 50
⑶ 2008年12月31日计提折旧 同2007年的折旧
计提折旧后的账面价值=1000-50×2=900万元，可收回金额800万元，减值100万元
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借：资产减值损失 100 贷：固定资产减值准备 100
⑷ 2009年1月1日，将固定资产→成本模式的投资性房地产 借：投资性房地产 1000 累计折旧 100 固定资产减值准备 100 贷：固定资产 1000 投资性房地产累计折旧 100 投资性房地产减值准备 100
⑸ 2009年12月31日收租金
借：银行存款 80
贷：其他业务收入 80 交营业税 借：营业税金及附加 4
贷：应交税费—应交营业税 4 计提2009年折旧 800÷16=50万元
借：其他业务成本 50
贷：投资性房地产累计折旧 50
⑹ 2010年1月1日，成本模式→公允价值模式
账面价值=1000-100-100-50=750万元，公允价值900万元 公允价值＞账面价值 调增留存收益150万元 借：投资性房地产—成本 900 投资性房地产累计折旧 150 投资性房地产减值准备 100 贷：投资性房地产 1000
盈余公积—法定盈余公积 15 （150×10%） 利润分配—未分配利润 135 （150×90%）
⑺ 2010年12月31日，收租金、交税、公允价值上升1000-900=100万元 收租金 借：银行存款 80 贷：其他业务收入 80 交营业税 借：营业税金及附加 4
贷：应交税费—应交营业税 4
公允价值上升 借：投资性房地产—公允价值变动 100 贷：公允价值变动损益 100
⑻ 2011年12月31日，收租金，交税、公允价值下降1000-950=50万元 收租金、交税同2010年
公允价值下降 借：公允价值变动损益 50