五、项目投资估算、资金筹措计划 （一）开发成本
1、土地成本（征地费、土地有尝使用费） （1）征地费。
①征地补偿费：496.266亩×19万/亩=9429.05（万元）
（注：征地补偿单价按19万元/亩，由夏园村委会包干。包干范围包括：a、土地、青苗补偿、水利设施维修分摊，劳动力安置补助等四项费用的基本补偿基价16.5万元/亩；b、黄海区收大区配套费1万元/亩；c、南港镇、黄海区收取征地补偿金额8%，即：17.5万元/亩×8%=1.4万元/亩）
②填土工程费：496.266亩×39950.20元/亩=1982.59（万元）
（注：填土工程单价按25.5元/㎡.m，由夏园村委会包干。经计算，实际填土高度为2.35m,故每亩面积的填土包干价为666.67㎡/亩×2.35元/㎡×25.5元/㎡=39950.2元/亩）。
③工程立项初期工作补偿费：496.266亩×39950.20元/亩×12.8%=253.77（万元）。 ④耕地占用税：496.266亩×5333元/亩=264.66（万元）。
（注：按8元/㎡计征，666.67㎡/亩×8元/㎡=5333元/亩，交市财局）。 ⑤耕地垦复基金：496.266亩×8000元/亩=397.01（万元）。
（注：按12元/㎡计征，666.67㎡/亩×12元/㎡=8000元/亩，交市国土局，可申请减免）。
⑥新菜地、鱼塘开发基金：496.266亩×31581元/亩=1567.26（万元）。 （注：按每亩前三年平均产值的9倍计征，即为：3509元/亩×9=31581元/亩，交市蔬菜办公室，可申请减免）。
⑦征地管理费：496.266亩×19万/亩×2%=188.58（万元）。
（注：按征地补偿总金额的2%计征，交市国土局）。 ⑧土地登记费：约为2.42（万元）。
（注：首1000㎡收200元，每超过500㎡加收40元）。
⑨已支付利息：到1998年7月止，东方公司已支付给夏园村委会土地补偿及填土费的利息共计：1735.91（万元） 合计：15821.25（万元）。 （2）土地有尝使用出让金。
根据该市国有土地使用权出让金的计算标准，住宅基准地价为697元/㎡—820元/㎡不等（依楼层而定），结合黄海区夏园村一带具体的调节系数，可将本地块土地使用权出让金标准定在200元/㎡，则其土地使用权出让金总价合计为：
351476㎡×200元/㎡=7029.52（万元）
（3）合计土地成本为：22850.77（万元）。 将以上各项汇总表4—2—6所示：
土 地 成 本 汇 总 表（4—2—6）
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 项 目 征地补偿费 填土工程费 工程立项初期工作补偿费 耕地占用税 耕地垦复基金 新菜地、鱼塘开发基金 征地管理费 土地登记费 金 额/万元 9429.05 1982.59 253.77 264.66 397.01 1567.26 188.58 2.24 9 10 11 已付利息 土地有尝使用出让金 合计 1735.91 7029.52 22850.77 2、建安工程费
（1）多层住宅建安费（4—2—7）。
多 层 住 宅 建 安 费（4—2—7）
序号 1 2 3 项 目 土建及装修工程费 水电安装工程费 小 计 单价/元/㎡ 1250 100 1350 工程量/㎡ 金额/万元 181883 181883 181883 22735.38 1818.83 24554.21 （2）高层住宅建安费（表4—2—8）。
高 层 住 宅 建 安 费（表4—2—8）
序号 1 2 3 4 5 项 目 土建及装修工程费 水电安装工程费 电梯 消防 小计 单价/元/㎡ 工程量/㎡ 1580 220 150 50 2000 169593 169593 169593 169593 169593 金额/万元 26795.7 3731.05 2543.9 847.95 33918.6 （3）建安工程费合计：58472.81（万元） 3、前期工程费
（1）筹建开办费：58472.81×2.5%=1461.82（万元）。 （2）可行性研究费：58472.81×1.5‰=87.71（万元）。 （3）规划勘测设计费：58472.81×3%=1754.18（万元）。
（4）三通一平费：（即填土工程费，已在第一项“土地成本”中列出，故此处不再计算）。
（5）合计前期工程费用为：3303.71（万元）。 4、基础设施配套费（红线内外工程费，表4—2—9）
基 础 设 施 配 套 费（4—2—9）
序号 项 目 道路工程 计 算 依 据 42.13万元/公顷×33.08公顷=1393.66万元 排水管道工程 37.6万元/公顷×33.08公顷=1243.80万元 河涌改造工程 8.58万/公顷×33.08公顷=283.83万元 跨横窖河工程 中小桥 污水泵站 公共广场 一座约981.12万元 5座约501。96万元 一座约287.39万元 25000㎡（高压线下的公园、车场）×320元/㎡=800万元 公共车站、站场 横窖河堤岸 绿化工程 费用已列入“公共广场”中 450m×1200元/m=54（万元） 5.4万元/公顷×33.08公顷=178.63万元 供水工程 15万元/公顷×33.08公顷=496.20万元 496.20 54 178.6 981.12 501.96 287.39 800 283.83 1243.80 金额/万元 1393.60 供电工程 65万元/公顷×33.08公顷=2150.2万元 2150.2 电信工程 7万元/公顷×33.08公顷=231.56万元 231.56 煤气工程 7万元/公顷×33.08公顷=231.56万元 231.56 合 计 8833.90 5、公建配套费（见表4—2—10）
公 建 配 套 费（4—2—10）
序号 项 目 幼儿园 小学 中学 卫生站 文化活动中心 球类场地 粮油店 肉菜市场 副食品店 饮食店 饭店 小吃店 综合百货店 建筑面积/㎡ 1500+1800 4500 9000 450 400 2550（用地面积） 300 2000 400 500 500 300 500 单价/元/㎡ 金额/万元 850 900 900 600 1000 784 600 600 600 600 600 600 700 153.15 405 810 27 40 200 18 120 24 30 30 18 35