13.对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。（ ）
对
错
14.市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。（ ）
对
15.收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。（ ）
对
四、计算题
1.6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m建筑面积归甲方，2000m建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
2
2
错
错
2.某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。
答案部分
一、单项选择题 1.
【正确答案】：D
【答案解析】：参见教材P51
【该题针对“实物、权益和区位的含义”知识点进行考核】
【答疑编号10069411,点击提问】 【加入打印收藏夹】
2.
【正确答案】：A
【答案解析】：参见教材P51
【该题针对“实物、权益和区位的含义”知识点进行考核】
【答疑编号10069413,点击提问】 【加入打印收藏夹】
3.
【正确答案】：A
【答案解析】：参见教材P51
【该题针对“实物、权益和区位的含义”知识点进行考核】
【答疑编号10069414,点击提问】 【加入打印收藏夹】 4.
【正确答案】：B
【答案解析】：参见教材P83
【该题针对“房地产需求”知识点进行考核】
【答疑编号10069415,点击提问】 【加入打印收藏夹】
5.
【正确答案】：D
【答案解析】：参见教材P84
【该题针对“房地产需求”知识点进行考核】
【答疑编号10069416,点击提问】 【加入打印收藏夹】
6.
【正确答案】：A
【答案解析】：参见教材P84
【该题针对“房地产需求”知识点进行考核】
【答疑编号10069418,点击提问】 【加入打印收藏夹】 7.
【正确答案】：C
【加入我的收藏夹】 【加入我的收藏夹】 【加入我的收藏夹】 【加入我的收藏夹】 【加入我的收藏夹】 【加入我的收藏夹】【答案解析】：参见教材P86
【该题针对“房地产供给”知识点进行考核】
【答疑编号10069420,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】
8.
【正确答案】：A
【答案解析】：影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。参见教材P141
【该题针对“社会因素”知识点进行考核】
【答疑编号10069421,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】
9.
【正确答案】：C
【答案解析】：参见教材P161
【该题针对“最高最佳利用原则”知识点进行考核】
【答疑编号10069423,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 10.
【正确答案】：B
【答案解析】：该可比实例的实际价格=[120000+80000／（1+10％）+4／（1+10％）]／100=2326.41（元／㎡）。
参见教材P180
【该题针对“建立比较基准”知识点进行考核】
【答疑编号10069425,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】
11.
【正确答案】：A
【答案解析】：使用面积=100×0.8=80（㎡）
建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积／建筑面积=3000×80／100=2400（元／㎡）
参见教材P181
【该题针对“建立比较基准”知识点进行考核】
【答疑编号10069426,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】
12.
【正确答案】：D
【答案解析】：可比实例的正常交易价格=卖方实际收到的金额/（1-应由卖方承担的税率）=3500/（1-6%）=3723.404（元/㎡），市场状况调整后价格=3723.404×（1+0.3%）=3790.93（元/㎡）
参见教材P187
【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】
【答疑编号10069428,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】
13.
6
0.5
【正确答案】：D
【答案解析】：正常成交价格=卖方实际得到的价格／（1-应由卖方缴纳的税费比率）=2500／（1-5％）=2631.58（元／㎡） 参见教材P187
【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】
【答疑编号10069432,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】
14.
【正确答案】：B
【答案解析】：该可比实例在2006年10月末的价格=3000×（1+1％）2-10×4=3020（元／㎡）
参见教材P191
【该题针对“市场状况调整”知识点进行考核】
【答疑编号10069433,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 15.
【正确答案】：A
6
【答案解析】：4000×95/100=3800（元／㎡），用3800×（1+0.3％）=3868.92（元／㎡）。 参见教材P191
【该题针对“市场状况调整”知识点进行考核】
【答疑编号10069434,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 16.
【正确答案】：A
【答案解析】：此题需注意的是：在采用环比价格指数进行交易日期调整的公式时，应从成交日期的下一时期的价格指数开始逐乘。
2005年9月末的价格=3000×（1+2.5％）×（1+0.5％）×（1-1.5％）×（1-2.5％）×（1-1.0％）×（1+1.5％）×（1-1.5％）=2937.6（元）。 参见教材P191
【该题针对“市场状况调整”知识点进行考核】
【答疑编号10069435,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】
17.
【正确答案】：C
【答案解析】：从2004年1月末至2004年6月末的期数为5；2004年6月末至2004年10月末的期数为4：2500（1+1％）5+4×20=2707.53（元／㎡）。 参见教材P191
【该题针对“市场状况调整”知识点进行考核】
【答疑编号10069436,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 18.
【正确答案】：D
【答案解析】：可比实例正常市场价格=4000×100／（100-2）=4081.63（元／㎡）。 房地产状况调整：408 1.63×1.087=4436.73（元／㎡）。
市场状况因素调整：4436.7×（1+1％）=4663.02（元／㎡）。
参见教材P189、191
【该题针对“市场状况调整”知识点进行考核】
【答疑编号10069437,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】
19.
【正确答案】：D
【答案解析】：参见教材P216。该房地产的收益价格为：
5
【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】
【答疑编号10069438,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 20.
【正确答案】：D
【答案解析】：参见教材P211，房地产价格=房地产净收益／直接资本化率=6000／10％=60000（元）。
【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】
【答疑编号10069439,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 21.
【正确答案】：A
【答案解析】：参见教材P216，该房地产的收益价格为：
【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】
【答疑编号10069440,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】 22.
【正确答案】：C
【答案解析】：参见教材P216，该宗房地产的收益价格为：
【该题针对“报酬资本化法的公式”知识点进行考核】
【答疑编号10069441,点击提问】 【加入打印收藏夹】 【加入我的收藏夹】