上 海 万 科 长 宁 置 业 有 限 公 司 上 海 万 科 物 业 管 理 有 限 公 司 名 称 编 制 仇荣华 陶敏 修改 上海万科工程保修管理作业指引 仇荣华 汤科正 审核 地产客户关系中心 批 准 地产工程管理部 编 号 版 本 朱怀远 陈东彪 徐金明 SHVK—WI—PR060 A 03 生效日期 第 6 页 共 19页 2005年4月1日 裂；层漏；门窗渗漏；屋面漏水；漏、断电；空调、热水炉等）影响业主正常生活的情况，物业管理部应在第一时间内通知保修单位。在通知保修单位的同时，有权根据实际情况直接委托其它专业施工单位进行应急抢修。 11.4.2抢修项目如属原房屋施工质量问题，抢修费用及相关损失费用由保修单
位无条件承担，在保修金中扣除。
11.4.3影响业主正常生活的急修项目，保修单位须在接到通知4小时内赶到现
场并于6小时内完成维修；保修单位接到通知不予答复或在约定时间内，不能赶到现场维修的，物业管理部有权直接委托其它专业施工单位修缮。相关损失费用在保修单位保修金中扣除。 11.5一般保修项目
11.5.1物业管理部以传真、挂号邮寄或当面递交签收的方式通知保修单位签收
《维修整改通知》，要求保修单位在12小时内给予回复；
11.5.2保修单位在接到物业管理部保修通知之时起，无论保修单位有什么原因，
12小时内不予回复并赶到现场组织维修的，物业公司有权直接委托其它专业施工单位修缮。相关损失费用在保修单位保修金中扣除。
11.5.3一时不能判定责任归属的维修项目，保修单位应服从物业公司的安排，
先行组织维修，不得推诿。否则，物业公司有权直接委托其它专业施工单位修缮，相关损失费用由保修单位无条件承担，在保修金中扣除； 11.5.4一时未判定责任归属的维修项目，保修单位先行维修中，经物业公司、
地产客户关系中心和保修单位三方最终确认，非保修单位原施工质量问题造成，则给以签证，按实结算。（费用由责任方承担，物业和地产客户关系中心应积极协调） 12. 房屋保修扣款流程
12.1物业管理部注意保存《维修整改通知》底单、挂号信凭证、电话记录单等
书面证据，作为质量维修有关费用在保修单位保修金中扣除的依据； 12.2物业公司直接委托其它专业施工单位修缮，签发《知会》书面报地产项目
部审核、备案（项目部已撤销的报地产工程管理部）；维修总额（含维修补偿）高于1000元的，需同时附报维修方案； 12.3地产相关部门需在24小时内给予书面批复。
12.4物业管理部在每季度第一个月15日前上报上季度的《维修结算审批表》
（采用物业格式），按不同维修单位或费用支付单位分类整理审批表，经管
上 海 万 科 长 宁 置 业 有 限 公 司 上 海 万 科 物 业 管 理 有 限 公 司 名 称 编 制 仇荣华 陶敏 修改 上海万科工程保修管理作业指引 仇荣华 汤科正 审核 地产客户关系中心 批 准 地产工程管理部 编 号 版 本 朱怀远 陈东彪 徐金明 SHVK—WI—PR060 A 03 生效日期 第 7 页 共 19页 2005年4月1日 理部经理审核签字后，交报地产成本管理部主办人；
12.5地产成本管理部主办人报成本管理部经理审核签字，在2周内完成《维修
结算审批表》的审批并发回物业管理部；
12.6物业管理部按审核后的维修费用办理《房屋保修扣款通知单》，连同《维
修整改通知》底单、《知会》、电话记录单、《维修结算审批表》等报地产项目部；
（《房屋保修扣款通知单》中包含物业15％的管理费和补偿业主的10％的费用；扣款通知单需有管理部经理签字。原件由管理部保存，并将复印件交项目秘书保存，同一家被扣款单位可合并开一张扣款通知单） 12.7项目部审批后转成本管理部审批，审批时间均为3个工作日；
12.8超过维修费10％的补偿，由成本部将《房屋保修扣款通知单》转客户关系
中心签字确认；
12.9成本管理部审批后直接将《房屋保修扣款通知单》发回物业管理部； 12.10委托其他施工单位修理的维修项目，维修完成后管理部应通过挂号信通
知业主领取补偿款（补偿款由管理部先垫支，收据格式参考优诗美地管理部）。
12.11管理部依据《房屋保修扣款通知单》办理《付款审批表》，连同《房屋保
修扣款通知单》及所含的所有附件和发票报地产项目部；
12.12地产项目部秘书在3个工作日内将《付款审批表》上传网络、相关附件、
发票转交地产财务部；
12.13地产财务部在8个工作日内按流程审批后支付款项。
12.14因超过总包保修期等由地产支付的补偿款，由物业管理部以专题报告方
式报地产客户关服务中心确认；
附：项目集中交付阶段保修工作操作流程图
项目保修阶段保修操作流程图
上 海 万 科 长 宁 置 业 有 限 公 司 上 海 万 科 物 业 管 理 有 限 公 司 名 称 编 制 仇荣华 陶敏 修改 上海万科工程保修管理作业指引 仇荣华 汤科正 审核 地产客户关系中心 批 准 地产工程管理部 编 号 版 本 朱怀远 陈东彪 徐金明 SHVK—WI—PR060 A 03 生效日期 第 8 页 共 19页 2005年4月1日 项目集中交付阶段保修工作操作流程业主物业管理部保修单位监理公司验 房问题汇总(房修工程师）签字确认审验整改内容，确定整改时间(房修工程师\\地产工程师）否整 改否提交报验否30% 抽查100% 复检验收是合 格验 收是合 格合 格是归 档
上 海 万 科 长 宁 置 业 有 限 公 司 上 海 万 科 物 业 管 理 有 限 公 司 名 称 编 制 仇荣华 陶敏 修改 上海万科工程保修管理作业指引 仇荣华 汤科正 审核 地产客户关系中心 批 准 地产工程管理部 编 号 版 本 朱怀远 陈东彪 徐金明 SHVK—WI—PR060 A 03 生效日期 第 9 页 共 19页 2005年4月1日 项目保修阶段保修操作流程图客服中心业 主物业管理部保修单位地产工程师接受投诉报修接受报修投诉汇总\\现场查看另行处理否是否保修内是是否严重是现场查看制定维修计划及方案否一般重大审 批审 批重大一般维 修重大维修监督监督跟进验 收重大维修验收否合 格是验 收合 格是签字确认归档
上 海 万 科 长 宁 置 业 有 限 公 司 上 海 万 科 物 业 管 理 有 限 公 司 名 称 编 制 仇荣华 陶敏 修改 上海万科工程保修管理作业指引 仇荣华 汤科正 审核 地产客户关系中心 批 准 地产工程管理部 编 号 版 本 朱怀远 陈东彪 徐金明 SHVK—WI—PR060 A 03 生效日期 第 10 页 共 19页 2005年4月1日
6. 支持文件
6.1.SHVK/QP/PR011《项目保修期阶段工程管理程序》 6.2.SHVK/QP/PR017《顾客投诉处理程序》
7. 相关记录 7.1.房屋维修联系单 7.2.房屋报修（整改）登记表 7.3.房屋质量问题维修方案 7.4.房屋维修任务书 7.5.房屋维修验收单 7.6.维修整改通知单 7.7.通知留底
7.8.工程维修结算审批表 7.9.房屋保修扣款通知单