威海老年公寓
四、 SWOT分析
根据威海老年公寓的真实情况对其进行“田园式”策划并与其他公寓进行一系列的对比分析如下： S（优势）： 1、
威海老年公寓是威海第一家公办老年公寓，由环翠区民政局负
责承办。 2、
定位清晰、满足威海市中高收入群体的需求，让他们体验农场
的乐趣。 3、
生活设施齐全、公用设施配套完善，提供住户医疗保健和娱乐
设施和医疗保健、文化娱乐等全方位的保健。 4、
提供专为老人设计的农场构造，由专门的建筑设计人员根据老
人自身的特点设计农场的布局。 W（劣势）
1、 价位偏高，比一般的基本住宿费用要高、。 2、 先期投资额大、维修成本高，回报率低。
3、 可控性不强，每个老人的身体素质不同，为防止意外，需要专门的农场管理员。 O（机会）
1、 威海本地的老年公寓还没有一家开发这样的项目。
2、 许多老人在年轻的时侯都有工作或在农村，到老时如果闲下来
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时会感觉到生活的空虚。
3、 社会老龄化严重，老年人需要一个场所来放松自己的生活。为老年人开发适合他们的农场，让他们享受收获的乐趣。 T（挑战）
1、 被大众的认可度可能偏低，可能大部分人不想让自己的父母晚年在操心受累。
2、 可能会被其他私营的老年公寓进行效仿、进而打起价格战。 3、 老年人在自己的农场劳动时，可能会发生意外，会造成家属的不满和一些不必要的纠纷。
五、 项目定位
（一）客户定位
考虑到本项目的特殊性，我们把顾客定位在身体健康的威海老年人，因为威海离烟台较近，烟台老年人也在我们的顾客考虑之中。又因为威海是人类最适合居住的地方，所以整个山东省或全国的老年人。 （二）功能定位
一个集休闲和养生的生态社区。 （三）形象定位
养、游、教三位一体，亲和社区颐养天年。
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六、 项目营销战略
营销战略的三个主要步骤就是市场细分、目标市场和市场定位。 （一）市场细分
所谓市场细分就是在市场调查的研究的基础上，根据消费者明显不同的差异性，把整个市场划分为若干个子市场的过程。每个子市场即每一个细分市场，都是由需求和欲望大致相似的消费者群所组成的。
市场细分又分为地理细分、人口细分、心理细分和行为因素。 在本次项目中我们就是按市场细分中的行为因素的时机细分。田园式的老年公寓就是在一个全社会都关注老年人晚年生活下产生的，从老年人精神生活为出发点，策划出一个让老年人动手的一个项目，让他们在忙碌中充实自己。 （二）目标市场
所谓目标市场，就是企业打算进入并实施相应营销组合的细分市场，或打算满足的具有某一需求的顾客群体。
本次的目标市场主要是社会中精神生活空虚的、身体健康的高龄老人，让他们通过在农场的一系列劳动来排遣空虚的精神生活。 本次目标市场选者老年人，主要是有的老年人或从农村来或者是退休在家的老人，他们从以前忙碌的生活一下子变的清闲，很多人从思想上承受不住，感到精神生活的空虚。
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(三)市场定位
市场定位就是树立企业产品在目标市场即目标顾客心目中的形象，是企业提供的产品具有一定得特色，适应一定顾客的需要和偏好，并与竞争者的产品区分开来。市场定位的实质就是差异化。
本次项目定位于一个休闲和养生的版块，让老人从种菜、收菜等一系列过程中体会到乐趣。
七、 营销组合
（一）产品与服务策划
产品主要分为导入期、成长期和成熟期。
在市场的导入期阶段主要是创建品牌，来吸引顾客。在本阶段主要是体验式营销，让老人感受到种菜、摘菜的乐趣。通过《威海晚报》、《威海日报》和威海电视台这些威海的主流媒体，通过《齐鲁晚报》和山东卫视等山东的主流媒体，打开在山东的知名度。从而达到吸引目标群体的目的。
成长期是提升品牌、经营顾客。持续的优化农场的功能，提升顾客的“忠诚度”，建立起稳定的顾客群，同时要定期在农场内办一些主题活动，提高顾客的参与度；对于市场宣传要同期进行，建立起品牌的口碑。
第三成熟期是维护品牌、留住顾客。应对可能出现的同业竞争、扩大营销渠道、差异化产品功能，维护品牌，留住顾客。同时必要情
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况下可以和别的公寓进行合作，扩大农场的知名度。
我们老年公寓里的农场不仅仅是一个种菜、摘菜的地方，更是一个老年人休闲和养生的地方。 （二）价格策略
考虑到本项目的特性，在前期的投入会比较大，等项目走上正轨以后，对农场的投入会变少；所以在开始的时候，价格可能偏高，随着时间的变化价格会变下降到趋于稳定的价格区间。 （三）渠道策略
本项目采取直接销售的模式，即通过公寓的销售人员销售床铺的同时来宣传公寓的农场 。通过顾客的口碑进行宣传。通过数据库：向第三方机构采购数据，对于目标客户群采取电话、邮件和短信等方式。 （四）促销策略
通过政府的支持和政府的扶持，做到互联网宣传，在威海老年公寓网站上重点宣传本项目，在威海信息港上面投放本项目有关的广告。
平面广告
在公路旁的广告牌上投放广告、在小区的广告栏里投放广告和在威海地区的主流媒体和山东省的主流平面媒体投放广告。
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八、 项目组织与实施
1、建立团队， 2、选题，
3、进行小组讨论研究， 4、去企业调研， 5、收集资料 6、制作与汇报
九、 策划总结
本次的“田园式”老年公寓主要是给居住在公寓里的老年人们增加了一个休闲娱乐的方式。使他们在闲暇的时候可以种菜、收菜或是养花，这样不仅可以使他们在心灵上有一种满足感的依托还可以增强他们的动脑动手能力延缓他们的衰老。让他们更自然更直接的接触到新鲜的空气远离城市的喧杂吵闹，为他们提供了一份安逸的生活。
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