2011年成都房地产市场分析
（部分数据来源：成都房管局官网、搜房数据中心）
一、政策分析
（一）宏观市场分析
1、1月21日，国务院总理温家宝签署国务院第590号令，公布并施行《国有土地上房屋征收与补偿条例》
条例共五章三十五条，制定的目的是为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益。条例规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。
2、1月26日，国务院办公厅下发关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（简称：新国八条）
2011年1月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，简称新国八条，从政府监管、金融政策和交易税收等几方面对房地产市场进行深入调控：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税等。2011年1月27日，上海、重庆房产税细则出台。“新国八条”的出台和房产税正式试点，表明了中央政府对楼市调控坚定不移执行下去的态度和决心。
3、1月28日，上海、重庆开征房产税
财政部、国税总局、住建部有关负责人1月27日在就房产税改革问题答记者问时指出，房产税改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，以解决低收入家庭住房困难等民生问题。
4、2月9日，央行上调存贷款利率，基准利率上调0.25个百分点
中国人民银行8日晚间宣布，自9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到3%，一年期贷款利率达到6.06%。 这是央行今年以来首次上调利率，也是2010年以来第三次上调利率。央行曾于去年10月份和12月份两次上调利率。
分析人士认为，央行选择在农历新年刚过这一节点来加息，意在应对当前不容忽视的通胀压力。
5、3月2日，国务院总理温家宝1日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过《成渝经济区区域规划》。 成渝经济区区域定位为：国家重要的先进装备制造业、现代服务业、高新技术产业和农产品基地、全国统筹城乡综合配套改革试验区、国家内陆开放示范区、国家生态安全保障区。规划将涵盖四川15个市和重庆31个区县，总面积20.61万平方公里，人口9840.7万，GDP总量1.58万亿元。四川15个市分别为成都、德阳、绵阳、眉山、资阳、遂宁、乐山、雅安、自贡、泸州、内江、南充、宜宾、达州和广安。重庆31个区县除了包括万州、涪陵、渝中、大渡口、江北、沙坪坝、九龙坡、南岸、北碚等23个区县在内的1小时经济圈外，还包含了渝东北的万州、梁平、丰都、开县、垫江、忠县、云阳和渝东南的石柱等8个区县。 6、3月5日，“十二五”目标：建3600万套保障住房列要位、房产调控问责制写入政府工作报告
国务院总理温家宝3月5日在十一届全国人大四次会议上作政府工作报告时说，国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）提出了今后五年我国经济社会发展的主要目标。保障住房建设列要位。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。有关部门要加快完善巡查、考评、约谈和问责制度，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。
7、5月16日，国土部发布紧急通知:坚决查处强征强拆 防简单粗暴压制群众
国土资源部下发紧急通知，要求各级国土资源部门要认真做好征地拆迁中矛盾纠纷化解工作。防止简单粗暴压制群众，引发恶性和群体性事件发生。坚决防范查处强征强拆等违法行为，切实维护群众合法权益。
8、6月3日，住建部发布《国有土地上房屋征收评估办法（建房〔2011〕77号）》
相比较2003年的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，主要变化体现有： 评估价格完全依照市场确定：被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。
评估机构由被征收人选：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定；
评估更多体现土地价值：估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
9、7月12日，新国5条显楼市调控从紧信号 打消政策放松幻想
国务院总理温家宝12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作，会议提出了五项要求（以下简称《新国5条》）。会议要求，要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。会议还要求，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施；确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设，确保分配公平公正、管理科学有序；房价过高的地区要加大调控力度，促进房价合理回归。
10、7月20日，国务院发布土地市场\国五条\强化土地调控
国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署近期加强土地管理的重点工作，会议指出，加强和改善土地调控，促进结构调整和发展方式转变。 11、7月22日，中共中央政治局召开会议提出，要坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松的基调。
12、8月17日，住建部公布新增限购城市建议标准
住房城乡建设部17日公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准：6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。住房城乡建设部提出，符合上述条件较多的即2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。
13、10月25日，国土部五项措施遏制违法违规反弹 年内展开约谈 国土资源部通报2011年1-9月份国土资源领域违法形势。国土部执法监察局副局长王玲表示，第4季度国土资源领域违法违规形势十分严峻，局部地区违法反弹压力增大，下一步国土部将采取五项措施遏制违法违规反弹。
14、10月29日，温家宝：各地政府要切实负起责任，继续严格执行调控政策
温家宝主持召开的国务院常务会议，再度要求各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。尤其地，首次提出了“促进房价合理调整”的新提法，基本打消了之前外界对总理“天津讲话”的过度解读，房地产调控短期之内难以半途而废。若现在就放弃调控，只能是自取其败。 （二）地方政策
1、2月15日，落实新国八条成都地方楼市调控细则公布
其中核心包含为：在本市主城区暂时实行住房限购政策。本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房（含新建商品住房和二手住房），暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在本市主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市主城区购买住房。严格执行个人转让住房营业税政策，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。严格执行差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2、4月1日，成都房管局公布：成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格
成都市中心城区不同环域范围土地上按建筑面积计算的住房平均交易价格经测算后确定为：二环以内：9980元/平方米；二环至三环之间：7500元/平方米；三环以外： 7400元/平方米。此标准有效期限为2011年4月1日起至下次标准调整为止。
3、5月1日，四川省商品房销售明码标价实施细则（暂行）》正执行 四川省发展和改革委员会日前印发了《四川省商品房销售明码标价实施细则（暂行）》，明确四川省行政区域内的房地产开发企业和中介服务机构（下称商品房经营者）销售新建商品房，按照实施细则实行明码标价，中介服务机构销售二手房的明码标价参照实施细则执行。该实施细则从5月1日起执行。各级政府价格主管部门是商品房明码标价的管理机关，对商品房经营者执行明码标价和收费公示规定的情况进行监督检查。商品房经营者不执行明码标价规定的，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，由县级以上各级政府价格主管部门依照相关法律、法规和规章实施行政处罚。
4、5月9日成都国土局再发文件，成都土地拍卖将实行“限地价、竞公租房面积”。 当竞买报价达到土地上限价后继续竞价时，转为在此价格基础上对公租房配建面积竞建，竞建面积最大的为竞得人。
5、6月28日，成都经适房购买满5年后交易 需缴60%增值收益
在成都市近日出台的相关文件中，据成都市房管局相关负责人介绍，限价房、经适房都属政府提供政策优惠、限定套型面积和销售价格、按照合理标准建设，面向城市中低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。成都市限价房、经适房在保障对象、户型面积、上市交易、销售价格上均有所不同。“经适房拥有有限产权，上市交易需补缴增值收益的60%作为土地出让金，而限价房拥有完全产权，5年后上市交易不用补缴任何费用。”
6、7月15日，成都:征收国有土地上房屋补偿方案应征求公众意见 成都市政府办公厅下发了“关于贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关问题的暂行意见”，明确征收补偿方案应在报经市、区（市）县政府同意后公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。征求意见情况和根据公众意见修改的情况应当及时公布，公布时间不得少于10日。此外，因旧城区改建需要征收房屋，应广泛征求并充分考虑被征收人的意见。大多数被征收人不同意改建的，不得作出房屋征收决定。多数被征收人对征收补偿方案有意见的，房屋征收部门应当组织有被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
7、7月27日，四川省保障性住房将确保9月底前全面开工
在7月27日召开的省十一届人大常委会第二十四次会议上，省住房和城乡建设厅厅长杨洪波表示，将抓好未开工项目建设用地整理工作，到位建设资金和优化审批程序，确保9月底前省保障性住房全面开工。“十二五”期间，省初步规划建设保障性住房150万套（其中改造棚户区32万户）。完成“十二五”规划任务后，省累计将有270余万户、800多万名城镇困难居民住房条件得到改善。
8、9月8日，房贷优惠成浮云 成都部份银行首套房利率上浮5％-15％ 经相关人士咨询了中国银行、农业银行、华夏银行等几家银行的个贷中心，得知部分银行针对首套房房贷客户，贷款利率在基准利率的基础上均有不同幅度的上浮，从5％-15％不等。有银行业业内人士向成都商报记者透露，对于首套房利率标准，各商业银行都是根据自身的情况在进行调整，并没有一个统一标准。同时，他还提到目前市面上利率低的商业银行，排队等放款的客户就会较多，放款时间也会较长。而利率上浮后的商业银行，放款时间相对来说会快一些。