答：（1）加快建立新的住房供应体系；（2）逐步完善住房公积金制度；（3）进一步发展住宅二级市场，建立完善的住房市场流通体制；（4）加快住房金融改革与创新，为住房制度改革提供全方位的金融配套服务；（5）积极消化积压商品房，努力盘活存量；（6）规范市场行为，完善市场体系，促使我国住宅及房地产市场发育成熟。
第四章 土地制度
一、名词解释 1、土地制度
答：土地制度是反映人与人、人与地之间关系的重要制度。它既是一种经济制度，又是一种法权制度，是土地经济关系在法律上的体现，是构成上层建筑的有机组成部分。 2、土地所有权
答：土地所有权是指土地所有人在法律规定的范围内占有、使用和处分土地，并从土地上获得利益的权利。 3、土地使用制度
答：土地使用制度是对土地使用的程序、条件和形式的规定，是土地制度的另一重要组成部分。 4、土地管理制度
答：土地国家管理制度是指国家政权以社会代表的身份，对全国（或某一区域）的土地，在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机构和手段的综合。 二、简答题
1、土地制度由哪几部分构成？
答：完整的土地制度包括土地所有制度、土地使用制度、土地管理制度三大部分。
2、土地制度有哪些特点？
答：（1）地位的基础性；（2）国度的差异性；（3）构成的复杂性。 3、总结我国土地制度改革取得的成就。
答：（1）巩固了土地公有制，促进了社会主义市场体系的完善；（2）建立了用地的自我约束机制和依法流动机制；（3）初步形成了具有多种流通渠道和交易方式的土地市场体系；（4）增加了政府财政收入，为城市基础设施建设提供资金保障；（5）形成了符合中国国情的土地市场监管体系；（6）服务于企业改革，促进了企业战略重组和产业升级。
第五章 房地产政策
一、简答题
1、房地产周期波动分为哪几个阶段？
答：房地产业在实际经济运行中存在着较为明显的周期波动现象。与宏观经济周期类似，房地产周期可以分为两个过程，即扩张过程和收缩过程，进一步可细分为四个阶段：复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段。前两个阶段构成了房地产扩张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。当扩张过程转为收缩过程时，房地产经济达到繁荣阶段的最高点，即波峰；当收缩过程转为扩张阶段过程时，房地产经济达到萧条阶段的最低点，即低谷。 2、我国房地产政策的演变可分为哪几个阶段？并举例说明。
答：按照我国房地产市场的发展状况和宏观调控的目标，可将1998年到2010年政府出台的针对房地产业的政策分为五个阶段：（1）1998年开始的初始市场化阶段：这个时期的政策更注重通过培育商品房市场拉动住房需求，从而推动房地产行业发展及国内经济增长，如1998年全面推行住房分配货币化的住房体制改革和2000年按揭政策的开始实施，为房地产业真正走向市场化拉开了序幕，房地产业自此进入了快速发展阶段；（2）2002-2004年的严控土地和贷款的供应紧缩阶段：如121号文件调控范围涵盖所有房地产金融业务，旨在提高房地产开发企业的经营门槛，并试图限制消费需求。（3）2005-2007年的需求控制阶段：如2005年3月杭州市人民政府发布《关于积极鼓励盘活存量土地促进土地节约和集约利用的意见(试行)》（杭政[2005]2号），旨在落实国务院及浙江省政府相关土地政策，推行土地节约和集约利用。（4）2008-2009年的需求全面刺激阶段：如2008年12月国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》国办发〔2008〕131号，其中放宽二套房贷限制、取消城市房地产税、下浮廉租房贷款利率、购房超两年转让免营业税等4项新政对保障性住房、二手房市场和房地产开发商都有涉及，全方位刺激楼市。（5）2010年的政策突转、供扬需抑阶段：如2010年2月12日中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 3.、我国房地产调控主要采用哪些政策工具？并举例说明。
答：政府的政策调整立足于信贷政策、金融政策、税收政策、保障住房政策和土地政策。信贷政策：“121文件”严格开发商贷款和个人住房贷款；04年9月银监会规定：建筑商不得为开发商垫资，开发商自有资金不低于35%，购房者月供不超过50%。金融政策：04年10月上调金融机构存贷款基准利率，放宽贷款利率浮动区间，允许存款利率下浮。税收政策：减免营业税期限从5年降为2年；各地减免契税、营业税、印花税、土地增值税、所得税。保障住房政策：保
障性住房、棚户区改造和中小户型不低于土地供应总量的70%。土地政策：国土部11号令，叫停土地协议出让，以招拍挂公开土地交易；2004年8月底前各地政府解决历史遗留问题土地，否则国家有权收回土地。
第六章 房地产开发用地的获取
一、名词解释 1、土地使用权出让
答：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2、土地使用权划拨
答：土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 3、土地使用权转让
答：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 4、土地征用
答：土地征用是指国家为公共需要或公共用途，行使其最高（终极）土地所有权，强制取得私人土地，给予补偿而取消其所有权，并支配使用土地的一项政策或制度。 5、土地储备制
答：国家土地统一收购和垄断供应的出让方式，由政府决定城市土地的供应总量，在一级市场上控制房地产用地数量。 二、简答题
1、简述土地使用权出让的基本特征。
答：（1）法律关系的主体身份具有特定性；（2）以土地所有权与土地使用权的分离为基础；（3）土地使用权出让具有期限性；（4）土地使用权出让的有偿性；（5）土地使用权出让是要式法律行为。
2、对土地使用权出让有哪几种方式？并进行比较。
答：（1）协议出让土地使用权：非市场出让，没有竞争者；政府对土地的控制力度大；价格和使用范围受到限制；（2）招标出让土地使用权：充分的竞争性；全方位开放，透明度高；过程的公平、客观性；评判的综合性；（3）拍卖出让土地使用权：完全竞争性；价格的决定性；报价的多次性；（4）挂牌出让土地使用权：透明度高；挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；操作简便，节省组织等费用成本；充分体现价高者得，不受竞买人数限制。 3、土地使用权转让必须符合哪些条件？
答：1.土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利的内容。2.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。3.按照出让合同进行投资开发，属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。《城市房地产管理法》还规定了土地使用权不得转让的条件。土地使用权转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移，转让人不能保留一部分权能而只转让其他权能。国家虽然不参与土地使用权转让双方之间的法律关系，但新的受让人使用土地必须按照国家与原受让人之间订立的合同进行，不得随意变更土地使用权的使用年限、用途及其他限定规则。 4、简述土地使用权出让和土地使用权转让两者的区别？ 答
：
5、简述土地使用权转让的程序。
答：我国土地使用权转让程序一般如下：（1）转让申请；（2）签订转让合同；（3）转让合同公证；（4）缴纳土地转让费和土地增值税；（5）土地使用权变更登记。
6、简述划拨土地使用权的特点。
答：（1）.划拨土地使用权的取得具有行政性；（2）.划拨土地使用权具有无偿性；（3）.划拨土地使用权使用具有无期限性；（4）.划拨土地使用权的流转具有限制性。
7、划拨土地使用权的使用范围是什么？
答：根据国土资源部《划拨用地目录》规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以划拨方式取得：(1).国家机关和军事用地，包括党政机关和人民团体用地和军事用地。(2).城市基础设施用地和公益事业用地，包括城市基础设施用地、非营利性邮政设施用地、非营利性教育设施用地、公益性科研机构用地、非营利性体育设施用地、非营利性公共文化设施用地、非营利性医疗卫生设施用地、非营利性社会福利设施用地。(3).国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，包括石油天然气设施用地、煤炭设施用地、电力设施用地、水利设施用地、铁路交通设施用地、公路交通设施用地、水路交通设施用地、民用机场设施用地。（4）.法律、行政法规规定的其他用地。《划拨用地目录》规定，对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以划拨方式提供土地使用权，对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当以有偿方式提供土地使用权；以划拨方式取得土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合本目录的，应当实行有偿使用。
8、划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费包括哪些？
答：主要成本：土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费、拆迁补偿费、其他费用（征收集体土地过程中发生的税费还包括耕地占用税、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、征地管理费等，征收城市郊区的菜地，用地单位还应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。对地面建筑物进行拆迁的，应缴纳房屋拆迁管理费）。
三、论述我国现阶段土地使用制度的特点
答：（1）、批租制由于我国实行土地公有制不论是国有土地还是农村集体所有的土地其所有权均不允许买卖在土地交易过程中发生转移的只是土地使用权而且这种使用权还是有年限的。虽然土地使用权可以依法出让和转让也就是所谓的批租其实质不过是土地使用权的长期出租而已只不过租金一次性缴清罢了。所以说在我国的土地制度中不存在真正的土地买卖只存在长时期的土地使用权出租即批租制。（2）、垄断制第一层含义我国实行的土地公有制只允许政府和集体组织等公有团体拥有土地这本身就是一种垄断。第二层含义在土地交易市场上只有