答：产品差异化是指在房地产产品的设计、开发、服务过程中形成的各种特点，从而使企业为市场提供的房地产产品与竞争者能够有效地区别开来的过程。 5. 房地产价格制定的策略有哪些？
答：（一）新产品定价策略：（1）．撇脂定价策略；（2）．渗透定价策略；（3）．满意定价策略；（二）心理定价策略：（1）．整数定价策略；（2）．尾数定价策略；（三）声望定价策略；（四）分级定价策略；（五）招徕定价策略。 6. 房地产营销渠道选择的影响因素有哪些？
答：（1）市场因素：主要有潜在顾客数量、顾客购买习惯和销售的阶段性三方面。（2）公司因素：房地产开发企业的规模大，资金雄厚，则较能任意选择营销渠道，可不依赖中间商的服务，自己建立销售网；但实力较差的企业则须依赖中间商的服务。房地产开发企业在营销方面的管理能力与经验影响到营销渠道的选择。（3）产品因素：房地产商品本身的特性也会对营销渠道选择产生影响，主要体现在房地产产品价值上。 7. 房地产促销的实施步骤？
答：（1）确定促销对象；（2）选择促销目标；（3）设计促销信息；（4）安排促销预算；（5）决定促销组合；（6）协调促销过程。 8. 简述房地产销售推广策略的主要内容。
答：（1）销售推广目标；（2）销售推广手段；（3）销售推广费用预算和规模；（4）销售推广时间。 三、论述题
确定房地产价格时要考虑哪些因素？有哪些确定方法？
答：除了购房者的价格意识和对房地产商品的价值判断会影响企业实施的价格策略之外，确定房地产价格时要考虑企业的整体营销战略与策略（价格策略作为市场营销决策体系的重要组成部分，既要服从于市场营销战略目标的实现，又要配合与其紧密相连的其他策略）；企业所处的市场竞争环境（价格策略需根据市场结构、企业在市场结构中的地位、竞争对手的价格策略来确定）；企业追求的营销效果（一般来说，在各个时期有不同的侧重点，短期效果以增加收入为主；长期效果则主要是为了提升企业形象。如果是以追求短期效果则经常使用高价策略，而如果是追求长期效果则不能着眼于眼前的利益，甚至在必要的时候还得牺牲一些眼前利益）。
房地产价格的确定方法有：（一）成本导向的定价法：（1）．成本加成定价； 成本加成定价法，就是在单位产品成本上附加一定的加成金额作为企业预期利润的定价方法，确定一个合理的加成率是问题的关键。没有考虑市场需求和竞争因
素的影响，是一种卖方市场条件下的定价方式。（2）．目标收益定价； 目标收益定价法在总成本的基础上，按照目标收益率的高低计算产品价格的定价方法。（3）．盈亏平衡定价； 在销售量既定的条件下，企业产品的价格必须达到一定的水平才能做到盈亏平衡、收支相抵，这个既定的销售量就是企业的盈亏平衡点。
（二）需求导向的定价法：（1）．需求差异定价；需求差异定价法，是指在给产品定价时可根据不同需求强度、不同购买力水平、不同购买地点和不同购买时间等因素，采取不同的价格。(2)．价值认知定价；价值认知定价法是以消费者对本企业产品的认知价值而不是以该产品的成本作为定价基础。（三）竞争导向的定价法：(1)．随行入市定价；随行就市定价法是指企业根据同行业相互竞争的同类商品的价格作为定价依据对本企业的产品进行定价。(2)．主动竞争定价；主动竞争定价法根据本企业房地产产品与竞争对手产品的差异以及自身的实力水平来确定价格。