政府一个土地供应者其他任何一个机构和团体都不允许向市场提供土地。即使集体经济组织作为土地的所有者也不能提供。农村集体经济组织的土地若要转变成可在市场上交易的开发建设用地必须通过国家征用由集体土地转变成国有土地后方为合法。政府在法律上和名义上垄断了土地的供应。（3）、双轨制所谓的双轨制就是指依据土地用途和目的的不同实行不同的土地取得方式的土地供应制度。一般而言非赢利性和带有公益性质的土地用途可以以划拨方式取得而赢利性土地用途则必须通过出让方式取得。
第七章 房地产市场分析
一、名词解释 1、房地产市场调查
答：房地产的市场调查是指以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，并最终为决策服务的专业方法。 2、可行性研究
答：可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调查、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。 二、简答题
1、房地产市场分析的基本思路是什么？
答：分析市场信息包括三个层次（地区市场、专业物业市场和项目物业市场）、两个方面（供给和需求）、三个时段（过去、现在和未来）和五个基本影响因素（经济、人口、区位、地点和心理），共90个单元。 2、房地产市场调查有些方法？
答：全面调查法、重点调查法、抽样调查法。 3、房地产市场调查的步骤有哪些？
答：一、准备阶段：（一）提出问题、明确目标；（二）分析初步情况；（三）设计调查方案；（四）确定资料来源；（五）确定资料收集方法；（六）设计调查问卷。二、调查阶段：（一）试调查；（二）调查实施。三、分析研究阶段：（一）调查资料的整理与甄别验证；（二）调查数据的统计与分析；（三）撰写调查报告；
（四）修订并提交调查成果。四、整理归档阶段。 4、调查问卷设计中应注意哪些问题？
答：(1)．避免笼统抽象的问题；(2)．不可有不确切的词语；(3)．避免诱导性问题；(4)．处理好敏感性问题；(5)．问卷的排列问题；(6)．问题的答案要穷尽；(7)．问题的答案要互斥。 5、可行性研究主要包括哪些内容？
答：（1）项目概况；（2）市场分析和需求预测；（3）规划方案的优选；（4）开发进度安排；（5）项目投资估算；（6）资金的筹措方案和筹资成本估算；（7）财务评价；（8）风险分析；（9）国民经济评价；（10）结论。
第八章 房地产项目定位
一、名词解释 1、房地产项目定位
答：房地产项目定位是指房地产开发策划及经营者通过研究市场、技术前期和资金状况等一系列有关前提条件，采用科学的方法，确定目标市场，构思房地产产品方案，明确项目在目标客户中的形象、地位，制定项目推广策略和方法及其他有关内容的过程。项目定位的主要内容包括项目的产品定位、市场定位、功能定位及主题定位四部分。 2、房地产市场细分
答：房地产市场细分是指将整个房地产市场按照购买者的需求特性，划分为若干个具有相同需要的消费者群体组成的子市场。 二、简答题
1、房地产项目定位的作用及原则是什么？
答：房地产项目定位的作用：（1）．有利于开发商把握市场脉搏，锁定目标市场；（2）．有利于开发商评估市场风险与收益；（3）．增强开发项目的竞争能力，有利于形成企业核心竞争力量；（4）．有利于各专业协同合作。房地产开发项目定位的原则：（1）.受众导向原则；（2）.差别化原则；（3）.个性化原则；（4）.符合城市规划原则。
2、房地产项目定位的主要流程是什么？
答：
3、房地产市场细分的原则及依据是什么？
答：房地产市场细分的原则：（1）．可测量性；（2）．可进入性；（3）．可赢利性；（4）．差异性。房地产市场细分的依据：（1）．地理因素；（2）．人口因素；（3）．心理因素；（4）．行为因素。 4、简述房地产市场细分的程序。
答：房地产市场细分一般遵循以下程序：（1）．依据市场调查的资料进行分析，把握房地产市场需求供给状况和发展趋势，选择和确定房地产市场产品范围；（2）．依据市场细分变量排列出消费者的需求（包括潜在需求）；（3）．依据消费者需求的具体因素，初步确定细分市场的数量；（4）．对初步确定的细分市场进行研究，从中选择有利于企业经营的细分市场作为目标市场；（5）．考虑可供利用的广告媒体、销售渠道、运输等费用的高低，目标市场的特征和企业期望利润大小；（6）．计算目标市场给企业带来的效益，从而确定企业产品投向目标市场的风险程度；（7）．针对确定的目标市场特性，制定进入目标市场的项目定位。
5、简述房地产目标市场选择的方法。
答：（1）．选择单一细分市场；（2）．选择多个细分市场；（3）．选择专门化细分市场；（4）．选择完全细分市场。 三、论述题
房地产项目定位包括哪几方面？并就某一方面具体阐述。
答：（1）房地产开发项目产品定位：房地产项目的产品定位，是指以满足用户的需要及社会的总体利益为出发点，以产品的整体概念为指引，根据宏观经济环境和企业自身的条件和特点，将房地产开发企业内外的资源进行有效整合和利用，研究、开发出具有核心、形式、延伸诸要素有机结合的房地产产品的全过程。产品定位的内容包括产品结构，产品布局，建筑风格，户型定位，环境设计定位，交通组织定位，智能化系统设计。（2）房地产开发项目功能定位：产品的功能定位是指在目标市场选择和市场定位基础上，根据潜在的目标消费者使用要求的特征，结合房地产特定产品类型的特点，对拟提供的房地产产品应具有的基本综合和辅助功能做出规定的过程。对房地产产品精心定位要明确目标使用者群体，分析研究目标使用者的需要特征、消费偏好和可支付能力，针对目标使用者群体设计。（3）房地产开发项目市场定位：市场定位就是开发商为自己的项目确定、确认潜在客户的过程，确定房地产项目的目标消费群体和他们的特征。对于开发商而言，开发建设的产品通常不止是卖给一个客户，而是卖给一个客户群，这群客户都是由于对房地产产品的认可并实施了购买行为而成为业主，所以开发商的产品一般不是仅满足某单一的客户，而是满足某一范围的客户群，而寻找、发掘这类主力客户群就是开发商进行客户定位的过程。（4）房地产开发项目主题定位：主题定位是指把项目的特殊优势和独特的思想理念通过房地产产品的规划设计和建筑设计集中表达出来，并把这种创新理念和产品通过包装准确的表达给消费者，树立一种特定的形象的过程。它是一个成功策划的灵魂，它统率着整个房地产项目策划的创意、构想、方案、形象等的各要素。策划主题的来源可以从以下几个方面获取：一是从该项目区域的文化内涵中抽象出来；二是从竞争性项目对比中挖掘出来；三是从项目自身内在素质中分析出来；四是从顾客需求中选择出来。主题定位诉求语也一般应用于项目标志（Logo）设计及其他宣传渠道。主题定位的结果是要总结出主广告语，即总推广主题（广告传播主题）
第九章 房地产市场营销
一、名词解释 1．房地产营销
答：房地产营销是指房地产开发经营企业开展的创造性、适应动态变化着的房地产市场的活动，以及由这些活动综合形成的房地产商品、服务和信息，从房地产开发经营者流向房地产购买者的社会活动和管理过程，目的是满足顾客对土地或房屋的需求。 2．4P理论
答：4P理论指在特定时期向特定市场以特定的方式销售特定产品的营销决策优化组合。4P是最传统、最经典的房地产营销理论。市场营销的四个基本要素：产品（Product）、价格（Price）、销售渠道（Place）、促销（Promotion）的组合的优劣程度，很大程度上决定了企业在目标市场上的竞争地位与经营特色。 3．4C理论
答：4C理论又称整合营销理论，强调购房者的愿望和需求（Consumer）、购房者的便利性（Convenience）、购房者可接受的价格（Cost）以及企业与顾客之间的有效沟通（Communication）。房地产整合营销的实施主要包括市场细分、项目优化、渠道多样化且双向性、服务延伸等四个环节。 二、简答
1.房地产营销的特点有哪些？
答：房地产营销的特点有复杂性、风险性、差异性、协同性。 2. 品牌营销的运营步骤？
答：品牌营销的运营步骤：（1）确定促销对象；（2）选择促销目标；（3）设计促销信息；（4）安排促销预算；（5）决定促销组合；（6）协调促销过程。 3. 房地产产品生命周期各阶段的策略有哪些？
答：房地产产品的生命周期阶段划分与对应策略如下：（1）引入阶段：可运用快速夺取战略、缓慢夺取战略、快速渗透策略。（2）市场成长阶段：企业要抓住这一机会，执行正确的市场策略，推动产品市场竞争能力的上升。该阶段企业应把宣传的重点从扩大产品认知度转移到努力促成现实购买上来，同时根据市场形势的发展变化，适当地使用价格策略来吸引潜在购房者，扩大市场占有率。（3）市场成熟阶段企业的应对策略主要有适当改进产品功能与不足、重新确定细分市场扩大潜在购房者群体、争取声誉传播来促成购买等。（4）市场衰退阶段：地产开发企业应着手总结该产品的开发销售经验，逐步退出原有的细分市场，并集中资金和技术为新产品的上市做好准备。 4. 如何理解房地产产品差异化策略？