冠华别墅项目市场研究及营销推广企划建议书
委托单位：上海冠华房地产有限公司 报告单位：上海开启房地产投资咨询有限公司
项目：冠华别墅 上海开启房地产投资咨询有限公司 内容：市场研究及营销推广企划建议书 地址：上海市凯旋路2200号2楼 客户：上海冠华房地产有限公司 电话：021-64477090
上海天启企业策划有限公司
报告日期：二00二年四月二十八日
天启&开启
地址：上海市凯旋路2200号凯旋大厦2楼 电话：021-64477090 传真：021-64482720
E-mail:key@81890.net
(版权所有 未经同意 不得采用)
第 2 页 共 83 页
项目：冠华别墅 上海开启房地产投资咨询有限公司 内容：市场研究及营销推广企划建议书 地址：上海市凯旋路2200号2楼 客户：上海冠华房地产有限公司 电话：021-64477090
第一部分 市场研究篇
?
上海房地产市场综述 上海别墅市场整体情况 重点市场研究
?
?
第 3 页 共 83 页
项目：冠华别墅 上海开启房地产投资咨询有限公司 内容：市场研究及营销推广企划建议书 地址：上海市凯旋路2200号2楼 客户：上海冠华房地产有限公司 电话：021-64477090
【第一章 上海房地产市场综述】
一、宏观经济与上海房地产市场
1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件；
上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。2001年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9个百分点，并连续第10年实现两位数增长。
上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均GDP达到4500美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。全年房地产业增加值308.58亿元，增长17.8%，增幅比上年提高2.4个百分点，其对经济增长的贡献率达到9.7%，比上年提高2.9个百分点。
2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海房地产不断带来新的增长点；
第 4 页 共 83 页
项目：冠华别墅 上海开启房地产投资咨询有限公司 内容：市场研究及营销推广企划建议书 地址：上海市凯旋路2200号2楼 客户：上海冠华房地产有限公司 电话：021-64477090
根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见，2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”的要求。 随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。2001年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年增长6.1%，增幅比上年提高5.4个百分点，投资总量超过历史最高水平。投资结构继续改善。全年完成基本建设投资712.49亿元，比上年增长1.3%；完成更新改造投资436.83亿元，增长10.2%；完成房地产开发投资620.31亿元，增长9.6%。城市基础设施建设步伐加快，全年完成城市基础设施投资510.78亿元，比上年增长13.5%。
市区2200万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造、申博工程等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的发展提供坚实后盾。
3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；
正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。近年来，随着管理体制的完善，上海房地产市场更趋成熟，更加规范，这一切，为房地产开发创造了非常有利的运行环境，而上
第 5 页 共 83 页