项目：冠华别墅 上海开启房地产投资咨询有限公司 内容：市场研究及营销推广企划建议书 地址：上海市凯旋路2200号2楼 客户：上海冠华房地产有限公司 电话：021-64477090
一方面，别墅供应放出巨量。从1998年至2001年四年内，上海别墅类物业供销面积已经占全部住宅开发面积近1/3。另外，从2001年土地出让面积的容积率来看，呈现出大幅度下降趋势， 1-9月容积率为1.32，第三季度为1.16，而2000年同期分别为1.87和1.83。这也反映出2002年投放市场的别墅仍将一个较大的上升趋势。
另一方面，市场形成了有效供应。市场上确实出现了一大批区位适中、品质优越、价格适宜、升值较快的市场接受度高的别墅。从几十万的排屋，到几百万甚至几千万的豪宅，沪上别墅逐步形成了高中低档满足不同市场、不同需求的物业品类体系。
关键词：1/3、高市场接受度 第 11 页 共 83 页
项目：冠华别墅 上海开启房地产投资咨询有限公司 内容：市场研究及营销推广企划建议书 地址：上海市凯旋路2200号2楼 客户：上海冠华房地产有限公司 电话：021-64477090
2、2001年上海别墅市场
2001年上海别墅市场成为上海楼市的热点，品质优异、价位适宜的别墅引爆了购房者的购“墅”热情，红红火火、如日中天场面令业内人士惊叹，更被沪上众多媒体称为“别墅年”。总体上，2001上海别墅市场出现了如下新特征：
?
别墅项目供应量猛增
第 12 页 共 83 页
项目：冠华别墅 上海开启房地产投资咨询有限公司 内容：市场研究及营销推广企划建议书 地址：上海市凯旋路2200号2楼 客户：上海冠华房地产有限公司 电话：021-64477090
全年上市别墅项目42个，约是2000年的两倍，在第四季度则达到了上海历史最高峰，上市别墅项目21个几乎与2000年全年的量接近。别墅市场出盘量占2001年上市项目总量的16%，成为上海房地产市场中的一支生力军，由于其投资周期短、回报率高吸引着愈来愈多的开发商投入到别墅项目的开发建设上。
2001年四个季度纯别墅上市量分别为1、6、10、19，呈递增走势，平均每月上市3个别墅项目。
2001年一至四季度纯别墅上市量20191510105601一季度二季度三季度四季度
?
高低两端别墅份额逐步加大，并被市场看好。
第 13 页 共 83 页
项目：冠华别墅 上海开启房地产投资咨询有限公司 内容：市场研究及营销推广企划建议书 地址：上海市凯旋路2200号2楼 客户：上海冠华房地产有限公司 电话：021-64477090
别墅市场中，高档别墅项目正日益增多，独立且带有鲜明个性的别墅总价大多在200万元以上/栋，但市场趋之若骛。在高档别墅走俏的同时，郊县边远地区的联体别墅以及混合物业类型中总价在70万元/栋左右的经济型别墅，因走中低价位路线，迎合了部分消费者的需求而同样俏销。
?
现代风格大行其道
2001年上海别墅风格一反原有的欧陆风格、北美风格一统天下的局面，现代风格成为别墅的流行趋势。从全双拼别墅的花语墅以及长岛别墅中的“贝氏别墅”、云顶别墅等，都以现代风格为代表，讲究运用大块面玻璃，透光，体现出一种时尚，得到了业内和购房者的认同。
?
新区域市场的形成
原先别墅市场大多位于西郊沿线、沪青平公路和莘庄端桥一带，随着市民对这种“有天、有地、有花园”物业的青睐和市场成交的活跃，在上市总量增加的情况下，其区域分布已开始打破常规，松江地区、浦东沪南地区、青浦、芦潮港、张江、普陀等地也纷纷出现较大体量的别墅、排屋。
?
豪宅市场的形成
电影“大腕”中的豪宅理论——不求最好、只求最贵，似乎解释了豪宅市场的成因。鼎邦俪池因其全国住宅最贵单价2800-3500
第 14 页 共 83 页
项目：冠华别墅 上海开启房地产投资咨询有限公司 内容：市场研究及营销推广企划建议书 地址：上海市凯旋路2200号2楼 客户：上海冠华房地产有限公司 电话：021-64477090
美元闻名上海楼市，总共56套已售80%以上。湖南路上汤臣怡园也以每平方米27000元的高价独领风骚，也取得了80%以上的销售业绩，再次印证了豪宅理论。
?
竞争日趋激烈、市场投入逐步加大
随着供应的增加，市场竞争日趋激烈，别墅开发商们不可以“好酒不怕巷子深”，各开发商为了取得预期的市场效果，不惜重金加大了市场推广费用。这一点从2001年第四季度个案广告投放量排行榜上别墅项目的表现得到证实。2001第四季度上海楼市广告投放前十名中，别墅项目占了六席。
2001年第四季度个案广告投放量排行榜
排名 1 4 6 8 楼盘名称 佘山银湖别墅 新上海花园洋房 春天花园 虹桥高尔府别墅 区域 松江 松江 长宁 闵行 投放量/万元 271.8 127.37 88.7 74 发展商 广东黄河集团上海公司 茸欣房产 东方金马 虹桥高尔夫俱乐部 第 15 页 共 83 页