评估房地产价值的影响。对于房地产实际状态、用途无法持续的视具体情况进行评估。当房地产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，以最优利用方式进行评估。
4.无权证的建筑物评估时应在评估报告的“特别事项说明”及评估说明中揭示权证情况以及对价值的影响。对于无权证建筑，应按照资产的贡献原则，考虑其价值。
5.应对企业在租赁土地上建造的房屋建筑物进行评估，评估时应在评估报告的“特别事项说明”及评估说明中揭示权证情况以及对价值的影响。
6.房地产评估应严格按照规定的程序操作，操作中还应该特别注意下列程序：
（1）核实权证记载内容与实际情况的异同； （2）全面了解被评估对象所在区域的规划情况及该地块的规划情况；
（3）充分调查被评估对象周边的市场情况；对所选择的交易案例作全面调查，充分掌握案例的交易背景、交易条件、受让方的情况、案例对象的区域因素、个别因素及其他因素等。
（4）一般情况下，应当对所评估的房地产进行现场勘察，明确其存在的状态并关注其权属状况。因客观原因无法进行实地查看的部分，应采取适当措施加以判断并予以适当披露。房地产开发企业或房地产资产价值量较大的其他企业，应在评估说明或附件中增加房地产的位臵图和照片信息。
（5）企业价值评估中对于有权证的房地产，评估时在市场价值外应另外考虑契税的影响，其他办理权证的费用，如交易手续费、印花税、登记费、图纸费等可适当考虑。
（6）在企业价值评估中，应重点关注作为存货的房地产、投资性房地产和自用房地产的价值影响因素存在差异。
7.土地使用权评估方法的选择。
在选择土地使用权评估方法时，应充分考虑评估目的、委估地块的现状、规划用途等因素，选择能充分反映委估地块市场价的合理方法。
土地使用权评估方法一般为市场法、收益法、假设开发法。当委估土地处于上海市八级地区域以外（含八级地区域）或相邻区域内近期有征地案例的，如果无法使用前述三种方法时，可以考虑采
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用成本法。土地使用权评估一般不宜单独使用基准地价系数修正法。工业用地使用权评估，评估价不得低于国土资源部制定的《全国工业用地出让最低价标准》或各地方标准。
8.被评估企业无房屋建筑物的，评估时应在评估报告的“特别事项说明”中揭示被评估企业生产、经营用房的权属情况。
五、机器设备评估
1.评估机构评估时应对超出本机构专业知识和经验的机器设备采取恰当的弥补措施，必要时应当聘请专家协助工作。
2.注册资产评估师应当通过恰当方式获得机器设备的市场信息，并对其真实性、可靠性进行必要的判断。
3.注册资产评估师执行机器设备评估业务，应当根据评估目的、评估假设等条件，明确评估范围是否包括设备的安装、基础、附属设施，是否包括软件、技术服务、技术资料等无形资产。对于附属于不动产的机器设备，注册资产评估师应当合理划分不动产与机器设备的评估范围，避免重复或者遗漏。
4.车辆评估时应考虑牌照的价值，其价值可参考市场车辆牌照交易价格。
5.对于明显处于盘亏、报废、无效、价值严重损失，或经过符合规定的鉴定和检验，取得足够证据的机器设备，其评估值一般为清理变现后的净收益额或为零。评估人员须在评估报告中单独列示，说明有关情况，列示相关证明材料，并注明国有单位需办妥有关手续。有关材料和凭据须汇入工作底稿。对于上述实物资产盘亏、毁损可以收回的保险赔偿和过失人的赔偿，应计算评估值。
六、无形资产评估
1.注册资产评估师应当充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，恰当选择价值类型。
2.进行企业价值评估时，应对企业是否拥有无形资产进行分析和判断，应当对所有的无形资产进行清查和评估。
3.无形资产应当在评估报告明确以下事项： （1）无形资产权利的法律文件、权属有效性文件或者其他证明资料；
（2）无形资产是否能带来显著、持续的可辨识经济利益；
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（3）无形资产的性质和特点，目前和历史发展状况； （4）无形资产的剩余经济寿命和法定寿命，无形资产的保护措施；
（5）无形资产实施的地域范围、领域范围、获利能力与获利方式；
（6）无形资产以往的评估及交易情况； （7）无形资产实施过程中所受到国家法律、法规或者其他资产的限制；
（8）无形资产转让、出资、质押等的可行性； （9）类似无形资产的市场价格信息； （10）宏观经济环境；
（11）行业状况及发展前景； （12）企业状况及发展前景； （13）其他相关信息。
4.注册资产评估师应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法三种评估方法的适用性，恰当选择一种或者多种无形资产评估方法。无形资产评估一般不采用成本法评估。如果采用成本法评估，应当说明无法采用收益法、市场法的原因。
七、债务类评估
1.应付款项应按明细清查，适当函证，函证比例原则上应不低于应付款项笔数的10％和金额的50％。
2.账龄在两年以上的应付款项，对于确需支付且被评估企业提供追讨证明的，评估机构可以不进行函证；如不能提供追讨证明的，金额较大或有疑问的款项，评估机构必须逐笔函证；金额较小的款项，评估机构可以抽样函证。对于无需支付的款项、无回函或无法函证的，一般应评估为零。
3.除属企业因职工提供服务而产生的现实支付义务的款项外，应付职工薪酬应评估为零；
4.国家统一了计提基础和计提比例的企业职工薪酬，应核实并提供根据有关法定程序制订的支付计划，符合规定的，评估时予以确认，同时应考虑企业因此而产生的所得税影响。按规定不能预提的，应评估为零。
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八、企业价值评估
1.运用收益法评估企业价值时，评估机构原则上应收集企业前三年经审计的会计报表，并对企业进行全面的资产清查核实。在“资产清查核实情况说明”中应明确揭示资产的使用状况，对经营资产和溢余资产进行合理区分，对资产的营运状况做出分析说明。同时评估机构应在评估报告的“特别事项说明”中做出说明。
2.注册资产评估师应当根据评估对象、所选择的价值类型和评估方法等相关条件，在向委托方和相关当事方了解并获得有关信息的基础上，独立选择适当的方法，对被评估单位和参考企业的财务报表中对评估过程和评估结论具有影响的相关事项进行必要的分析调整，以合理反映企业的财务状况和盈利能力。
3.对涉及企业价值的资产评估项目，以持续经营为前提进行评估时，原则上要求采用两种以上方法进行评估，并在评估报告中列示，跟据实际状况充分、全面分析后，确定其中一种方法的结果作为评估结果。应重点关注无形资产、房地产和负债等项目对评估结果的影响。
4.对使用收益法评估的，审核时应当重点关注以下内容：
（1）对企业资产、财务情况的分析是否充足、合理。是否对企业前三年的经营、收益等情况进行分析；是否对被评估企业财务报表的编制基础、不具有代表性的收入和支出，如非正常和偶然性的收入和支出等进行了合理调整；是否对被评估企业的非经营性资产、负债和溢余资产进行单独分析，合理判断资产、债务、经营业务配臵的有效性，划分与收益存在直接相关性的资产、债务情况。对于不能或不需归集的，是否单独进行评估。
（2）收益预测是否合理。是否根据企业资本结构、经营模式、收益情况等选择了恰当的收益模型，对应的折现率确定过程和依据是否合理。在确定收益预测期间时，是否合理考虑被评估企业经营状况和发展前景，及其所在行业现状、发展前景，国家相关行业政策、企业经营期限及主要产品的经济寿命年限等，并恰当考虑预测期后的收益情况及相关终值的计算。
是否合理预测了相关参数，如被评估企业的收入、成本及费用、折旧和摊销、营运资金、资本性支出、付息负债、溢余资产和非经营性资产等。关注相关参数确定的依据是否充分，测算过程是否完
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整。
5.对使用市场法评估的，审核时应当重点关注以下内容： （1）选择的可比案例是否与被评估企业具有可比性，是否处于同一行业或相近行业，或者是受共同因素决定或影响。是否对可比案例及被评估企业的数据进行了必要的分析调整，并消除了偶然性因素的影响。
（2）选择的可比因素是否是企业价值的决定因素，选择的价值比率是否适当可靠，是否经过了必要的修正调整。是否选择了多种可比因素，对于不同可比因素得到的不同评估值是否能够合理的选择计算。
九、境外评估或估值报告审核要点
1.对境外企业国有资产评估或估值项目，备案管理单位应当关注评估或估值机构是否协助企业进行尽职调查、询价，是否参与交易过程。经济行为涉及的交易对价是否以评估或估值结果为基础，确有差异的是否具有充足合理的理由。
2.审核境外评估及估值机构出具的评估或估值报告，应当关注其是否明示了所依据的评估准则，是否合理参考了境内评估准则及要求。评估或估值结果是否以人民币为计量币种。使用其他币种计量的，是否注明了该币种与人民币在评估基准日的汇率。如果评估或估值结果为区间值的，应关注是否在区间之内确定了一个最大可能值，并说明确定依据。
3.备案管理单位可以使用备案表或者备案确认函的方式对境外评估或估值机构出具的评估或者估值报告予以备案。
十、其他报告关注要点
1.审计报告中应关注的内容
（1）审计报告与评估报告之间数据勾稽关系是否合理一致；审计范围是否与经济行为批准文件、审计业务委托约定书等确定的资产范围一致，以及合并报表的合并范围是否合理。
（2）审计报告报表与报表附注之间勾稽关系是否一致；主要会计政策是否合理，包括收入确认原则、成本核算原则等。
（3）企业整体改制涉及资产剥离时，剥离原则是否与改制方案一致，以及模拟的时点是否合理。
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