公司上市挂牌过程中土地权利处置
2012/12/31
目录
一、有关土地的基本问题 ............................................................................................................... 2
（一）、我国土地使用的基本原则 ......................................................................................... 2
1、土地公有的原则 ......................................................................................................... 2 2、土地用途管制原则 ..................................................................................................... 2 （二）、我国土地的分类 ......................................................................................................... 2
1、依据土地所有权属分类 ............................................................................................. 2 2、依据土地用途分类 ..................................................................................................... 3 （三）、土地权利概述 ............................................................................................................. 4
1、土地所有权 ................................................................................................................. 4 2、土地使用权 ................................................................................................................. 4 3、土地他项权利 ............................................................................................................. 5
二、国有土地使用权 ....................................................................................................................... 5
（一）、国有建设用地使用权的介绍 ..................................................................................... 5 （二）、国有建设用地使用权设立 ......................................................................................... 6
1、国有建设用地使用权出让 ......................................................................................... 6 2、国有建设用地使用权划拨 ....................................................................................... 12 3、国有建设用地权租赁 ............................................................................................... 14 4、国有建设用地使用权作价出资入股 ....................................................................... 15 （三）、国有建设用地使用权流转 ....................................................................................... 16
1、国有建设用地使用权的转让 ................................................................................... 16 2、国有建设用地使用权的出资 ................................................................................... 16 3、国有建设用地使用权的出租 ................................................................................... 17 4、国有建设用地使用权的抵押 ................................................................................... 20 （四）未确权的国有荒山使用权处置 ................................................................................. 21 三、集体土地使用权 ..................................................................................................................... 21
（一）、农村集体建设用地使用权设立与流转 ................................................................... 22
1、集体建设用地使用权的设立 ................................................................................... 22 2、集体建设用地使用权的流转 ................................................................................... 23 （二）农村集体农用地使用权的设立与流转 ..................................................................... 23
1、集体农用地使用权的设立 ....................................................................................... 24 2、集体农用地使用权的流转 ....................................................................................... 24 （三）、农村未利用地使用权的设立与流转 ....................................................................... 27
1、四荒地的承包经营权的设立 ................................................................................... 27 2、四荒地使用权的流转 ............................................................................................... 29 3、四荒地使用权抵押权 ............................................................................................... 29 （四）、设施农用地处置 ....................................................................................................... 29
一、有关土地的基本问题
（一）、我国土地使用的基本原则
1、土地公有的原则
我国《宪法》规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。也就是说，我国的土地属于全民所有或集体所有，除此之外，私人是不享有土地所有权的。
2、土地用途管制原则
所谓土地用途管制是指国家为了保证土地资源的合理利用以及经济、社会与环境的协调发展，通过划分土地类型，严格控制农用地转为建设用地的总量和审批，同时确定土地使用限制条件，使土地使用者严格按照国家确定的用途利用土地。根据《土地管理法》等相关规定：只有农用地转化为建设用地这一转变方式受到法律的限制。农用地、建设用地转为未利用地法律并未禁止，未利用地转为建设用地是法律提倡的，建设用地、未利用地转为农用地是法律所鼓励的。
（二）、我国土地的分类
在我国，依据不同的标准，土地有多种分类方法，如依据土地的所有权属、自然属性、用途、质量、承载状况等进行分类，本文仅介绍与企业上市关系最为密切的两种分类方法，即依据土地所有权属和土地用途进行分类。
1、依据土地所有权属分类
根据我国《土地管理法》第2条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义
公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。因此，土地按照所有权属可以分为全民所有的土地和集体所有的土地。
不同所有权类别的土地，其使用权取得和流转的条件是不同的，因此，有必要区分不同所有权属的土地。 （1）国家所有的土地
我国《宪法》第10条规定：城市的土地以及法律规定为国有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。《土地管理法》第八条也作了相同的规定。这两条法律规定，确定了国有土地的基本范围。而根据《土地管理法实施条例》第2条的规定：下列土地属于国家所有：（一）城市市区的土地；（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（三）国家依法征用的土地；（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制的集体迁移以后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
此外，根据国家土地管理局1995年发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第18条：土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有。该规定体现了国家所有权优先的原则。 （2）集体所有的土地
我国《土地管理法》第8条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。此外，根据《物权法》等相关的法律规定，集体土地主要包括以下几类：①农用地：主要包括耕地和其他用于种植业、林业、畜牧业和渔业生产的土地。②集体建设用地：主要是指在农村在用于非农业建设项目的土地。③宅基地：也就是农民用于建造房屋以及附属设施的土地。④集体所有的四荒地，即荒山、荒沟、荒丘和荒滩。
2、依据土地用途分类
我国实行土地用途管制制度，不同用途的土地，其使用权取得和流转的法律规定是不同的，因此，有必要了解我国土地的用途类分。
我国《土地管理法》第4条规定：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。（1）农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。（2）建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。建设用地分为长期建设用地和临时用地。长期建设用地是一般意义上的建设用地。临时用地是因建设项目施工和市政公共设施建设需要而暂时占用的土地。临时用地由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地属性，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时用地合同，并按照合同的约定支付临时用地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久建筑物。临时使用土地期限一般不超过两年。（3）未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
（三）、土地权利概述
在企业改制挂牌过程中，涉及的土地权利主要是使用权的取得、流转和他项权利的设定。以下对土地权利体系做一个概述。
1、土地所有权
土地所有权是指土地权利人依法对土地享有占有、使用、收益和处分的权利。根据我国《宪法》和《土地管理法》的规定，土地所有权的主体只能是国家和集体，其他任何组织和个人都不能享有土地所有权，因此，在我国只有国家土地所有权和农村劳动群众集体土地所有权。土地所有权的客体为土地，属于不动产的范畴，土地所有权的取得、丧失和变更必须履行一定的法律手续，以表征权利状况。
2、土地使用权
由于土地所有权是禁止交易的，而且所有人必须为国家或者农村集体，因此
企业无法获得土地的所有权，但法律允许将土地占有、使用、收益等权能同土地所有权相分离，土地使用权即是与土地所有权相分离的独立的财产权。
土地使用权是指民事主体（组织和个人）在法律规定的范围内对国有或集体所有的土地占有、利用和收益的权利。我国《土地管理法》第9条规定：国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。
3、土地他项权利
土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外的土地权利，这些权利的权利人是土地所有权和使用权的相对人，常见的抵押权、租赁权即属他项权利的范畴，此等权利也需要在土地管理机关登记，取得《土地他项权利证书》，或者在土地使用权证书中做相关他项权利记载。
土地使用权及相关的土地他项权利是企业尤其是生产企业正常运营的重要条件，因此，企业在改制上市过程中的土地资产处置是企业资产重组的重要内容，也是发行监管部门重点关注的法律问题。
二、国有土地使用权
根据前文的分类方法，国有土地可以分为三类：建设用地、农用地和未利用土地。根据《物权法》第124条规定：农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。因此，国有土地中的农用地的使用将参照集体土地承包经营制度，将在集体土地中阐述。
（一）、国有建设用地使用权的介绍
我国实行土地用途管制制度，因此在取得国有建设用地使用权以前，要通过建设项目用地预审和建设用地申请报批。根据《土地管理法》第52条规定：建设项目可行性研究论证时，土地行政国内主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见。